Tienen la condición de suelo urbano los siguientes terrenos:
a) Los ya transformados por contar con acceso rodado desde la malla urbana, servicios de abastecimiento de agua y evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica de características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir. Sin embargo, no sirven de soporte para la clasificación como urbanos de los terrenos adyacentes, los servicios construidos en ejecución de un sector o unidad de ejecución, las vías perimetrales de los núcleos urbanos, las vías de comunicación entre núcleos y las carreteras.
b) Los terrenos integrados en áreas que se encuentren edificadas en, al menos, dos tercios de los espacios aptos para la misma, según la ordenación que el planeamiento municipal establezca en los municipios con población superior a 25.000 habitantes, o el 50% de dichos espacios en el resto de los municipios.
c) Los terrenos que, en ejecución del planeamiento, hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo.
d) Los núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural, aunque no cuenten con suficientes dotaciones, infraestructuras y servicios, cuando su consolidación resulte de interés.
El suelo urbano consta de las dos categorías:
• Suelo urbano no consolidado es el formado por los terrenos que el planeamiento defina expresamente como tales por estar sometidos a procesos integrales de urbanización, a procesos integrales de renovación o a procesos de reforma interior.
• El resto del suelo urbano se considera suelo urbano consolidado, incluyéndose a los núcleos rurales tradicionales, legalmente asentados en el medio rural.
Los derechos de los propietarios en suelo urbano son los de completar la urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solar y, los de edificarlos en las condiciones y plazos que en cada caso establezca el planeamiento. Los terrenos quedan sujetos a la limitación de no poder ser edificados hasta que merezcan la condición de solar, salvo que se asegure la ejecución simultánea de la urbanización y la edificación mediante las garantías reglamentariamente establecidas.
Los deberes son los siguientes:
| Suelo urbano consolidado | – Completar, a su costa, la urbanización necesaria para que los terrenos alcancen la condición de solar – Ceder los terrenos que queden fuera de las alineaciones establecidas por el planeamiento, siempre que no superen el 10% de la superficie total de la finca |
| Suelo urbano no consolidado | – Ceder, obligatoria y gratuitamente a la Administración, el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio del ámbito de desarrollo en el que sus terrenos resulten incluidos – Ceder, obligatoria y gratuitamente a la Administración, el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el planeamiento municipal, en su caso, incluya en el ámbito correspondiente a efectos de su gestión – En los municipios cuya población supere los 10.000 habitantes, deberán ceder, obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante, el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento medio del ámbito ya urbanizado -en los municipios cuya población supere los 1000 habitantes, pero no supere los 10.000, el porcentaje puede reducirse discrecionalmente por los ayuntamientos hasta el 5%-. En los municipios cuya población no supere los 1000 habitantes no es necesario realizar cesión alguna de aprovechamiento – Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento, con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo – Costear y, en su caso, ejecutar la urbanización en los plazos fijados por el planeamiento, con exclusión de las obras de urbanización de los sistemas generales que el planeamiento haya incluido en el ámbito correspondiente a efectos de su gestión – Solicitar licencia de edificación y edificar los solares en el plazo que establezca el planeamiento |
El cumplimiento de estos deberes es condición para el legítimo ejercicio de los derechos reconocidos en la ley.
En las actuaciones de dotación, la cesión de suelo para dotaciones relacionado con el reajuste de su proporción puede sustituirse, en caso de imposibilidad física de materializarlo en el ámbito correspondiente, o de justificarse adecuadamente que no cabe ninguna otra solución técnica o económicamente viable, por su valor en metálico con la finalidad de costear la parte de financiación pública que pudiera estar prevista en la propia actuación o de aportarlo al patrimonio público de suelo, con destino preferente a actuaciones de rehabilitación o de regeneración urbanas (LS/08 art.14.1.b).
Igualmente, en las actuaciones de urbanización, la cesión de aprovechamiento también se puede sustituir por su valor en metálico con la finalidad de costear la parte de financiación pública que pueda estar prevista en la propia actuación o de aportarla al patrimonio público de suelo, con destino preferente a actuaciones de rehabilitación o de regeneración urbanas, y ello siempre que se justifique adecuadamente que no cabe ninguna otra solución técnica o económicamente viable (LS/08 art.14.1.a).2).
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