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Suelo agrario infrautilizado. Suelo no urbanizable. C. Valenciana

El Consejo de la Huerta de Valencia es el competente para llevar a cabo actividades de intermediación para la cesión de uso de tierras, tales como la coordinación de iniciativas locales previas o la articulación de un banco de tierras dentro del ámbito territorial de aplicación de esta ley; así como actividades de promoción, sensibilización, comunicación en torno a los mecanismos de cesión del uso de tierras, con el objetivo de favorecer la continuidad de la actividad agraria en aquellas fincas que dejen de ser explotadas por su titular. Para ello debe impulsar fórmulas de cesión de uso que salvaguarden el derecho del propietario y que permitan la obtención de rentas.
Han de impulsarse fórmulas de cesión de uso que salvaguarden el derecho del propietario y que permitan la obtención de rentas.

Suelo agrario infrautilizado

Se considera suelo agrario infrautilizado aquel en el que concurran una o diversas de las siguientes circunstancias:
1. Suelos en proceso de degradación, sin un mínimo trabajo, agricultura de conservación, mantenimiento de una cubierta vegetal adecuada y otras medidas correctoras;
2. Suelos donde las malas prácticas agrarias o usos inconvenientes hacen que presenten riesgo de aparición de fuego, invasión de malas hierbas, plagas o enfermedades que puedan causar daños a la propia parcela o parcelas contiguas, o pongan en riesgo las condiciones ambientales de su entorno o la salud pública, o aquellos que por sus funciones de defensa ante incendios forestales se tengan que labrar;
3. Suelos agrarios que permanezcan sin práctica relacionada con la producción y cultivo de productos agrícolas, ni destinados a la cría ni al mantenimiento de animales, ni destinados a actividades complementarias vinculadas con la actividad agraria durante tres años consecutivos, salvo que razones de carácter agronómico o ambiental, debidamente motivadas, lo justifiquen, o se justifique por cuestiones de pérdida de rentabilidad continuada no atribuible a la gestión de la persona titular.
El suelo agrario infrautilizado ha de declararse cuando los servicios de inspección detecten en una inspección una parcela agraria infrautilizada, siempre con respeto a los derechos de los interesados a formular alegaciones y a la audiencia en los plazos que normativamente se establezcan. Tras la declaración la consellería debe realizar un seguimiento de las parcelas declaradas y transcurrido un año desde la declaración, si se mantienen las circunstancias originarias, se ha de proceder a su inscripción en el inventario de suelo infrautilizado. Transcurrido otro año desde la inscripción ha de otorgarse un plazo de 1 año para que el titular de la parcela elija alguna de las siguientes opciones, que se ha de llevar a cabo en el plazo de 6 meses desde su opción:
• Realizar medidas correctoras;
• Ceder temporalmente la finca a una tercera persona, mediante cualquier negocio jurídico válido en derecho, en el que conste expresamente que la tercera persona se compromete a evitar la infrautilización del suelo;
• Incorporar la parcela en el mecanismo de intermediación que solicite el titular del suelo para facilitar su uso agrario;
• Incorporar la parcela a la iniciativa de gestión común que solicite el titular para facilitar la gestión de su uso.
Si no se optase por ninguna de las anteriores opciones la consellería competente en agricultura puede iniciar el procedimiento de declaración de incumplimiento de la función social del uso de la tierra. Este procedimiento también se inicia en el caso de infrautilización del suelo , implicando la cesión temporal del uso de la parcela en esta situación al Consejo de la Huerta de Valencia por un plazo no inferior a 10 años ni superior a 30, o en el caso de existir graves motivos de orden económico, social o ambiental que así lo exija y el abandono total de la parcela se encuentre acreditado en el expediente.

Clasificación y zonificación del suelo

La clasificación y zonificación del suelo debe realizarse por el plan de acción territorial de ordenación y dinamización de la Huerta de Valencia y por los planes generales estructurales de los municipios clasificando los suelos agrícolas de mayor valor como suelo no urbanizable protegido y calificándolo como zona rural protegida agrícola.
Los planes generales estructurales han de restringir al máximo la ocupación del suelo por los desarrollos urbanísticos, pero han de fomentar las operaciones de rehabilitación, regeneración y renovación urbana. Asimismo han de establecer su propio modelo territorial de acuerdo con las determinaciones del plan de acción territorial y recoger en su memoria justificativa los objetivos estratégicos establecidos en el plan de acción territorial. Este puede delimitar sectores y enclaves de recuperación de la huerta que integren terrenos incluidos en el ámbito del plan de acción territorial que estén en situación básica rural y que deban ser objeto de recuperación de sus valores y funciones ambientales, territoriales, paisajísticas, económicas y culturales propias de la huerta, si la reconstrucción o introducción de edificaciones resulta compatible.

Enclaves de recuperación

Los enclaves de recuperación de la huerta citados se definen como superficies de terrenos degradados sobre las que hay edificaciones en situación de ruina o en mal estado de conservación o son suelos sellados sin edificaciones o escasa presencia de las mismas, todos ellos sin valor patrimonial significativo y sobre los que deben realizarse actuaciones de regeneración (si se pretende destinarlos a explotación agraria efectiva con reedificación, rehabilitación o edificación de una porción minoritaria del terreno). Su delimitación es la correspondiente a la parcela o parcelas en las que, efectivamente, se encuentre la edificación en situación de ruina o en mal estado de conservación, y su ámbito de afección o los suelos sellados; sólo pueden delimitarse los espacios cuyos costes de eliminación de las edificaciones existentes o del suelo sellado y de reposición de suelo y sistemas de riego hagan inviable económicamente la recuperación del cultivo, por no poder amortizarse por el simple ejercicio de la actividad agraria.
No se consideran enclaves los espacios que no se encuentren ya degradados e incultivados en el momento de la aprobación del plan de acción territorial.
Los enclaves de recuperación son suelos en situación básica de suelo rural y se clasifican como suelo no urbanizable.
Derechos y deberes de los propietarios de los suelos declarados enclaves:
1) Se puede edificar de acuerdo con las siguientes reglas:
a) La parcela o parcelas que constituyen el enclave se mantienen o restauran como suelo destinado efectivamente a la explotación agraria, al menos en su 2/3 partes. En el tercio restante se puede asignar un uso residencial o terciario, siempre que este último esté permitido por el plan de acción territorial.
b) Se puede rehabilitar la edificación preexistente o edificar, como máximo, la misma superficie que la ocupada en planta por las edificaciones ruinosas y en mal estado preexistentes, con altura máxima de planta baja más una planta. La superficie restante de este tercio, con uso residencial o terciario, que no sea ocupada por edificaciones, puede destinarse a uso agrario o a usos complementarios de la edificación, siempre que no comporte la realización de obras sobre rasante y respete el paisaje tradicional de huerta.
c) En los enclaves que sean suelos sellados sin edificaciones o escasa presencia de las mismas, se puede edificar como máximo el 10% de la superficie del enclave de recuperación de huerta con las condiciones mencionadas.
d) El uso no agrario del suelo no puede superar el 15% de la superficie del enclave de recuperación de huerta.
e) En todo caso, las edificaciones han de adaptarse a los parámetros constructivos determinados por el plan de acción territorial.
2) Los propietarios tienen la obligación de recuperar el suelo de la huerta y cultivar, por lo menos, las 2/3 partes de sus propiedades. Si transcurren 4 años desde la declaración sin cumplirse esta obligación, la consellería con competencias en materia de ordenación del territorio y urbanismo, debe instar, preceptivamente, a los propietarios a su recuperación, con la solicitud previa de las licencias necesarias para ello. Si, aún así, transcurren 2 años desde el requerimiento sin haberse obtenido las licencias, por causas imputables a ellas, y no se hubieran iniciado por lo menos las obras destinadas a la recuperación y cultivo de las 2/3 partes de la finca, la consellería citada ha de iniciar un procedimiento de venta forzosa del suelo por subasta pública, por contravención de la función social de la propiedad agraria.
La adjudicación de los terrenos se realiza a quien ofrezca un mejor precio por ellos. Ahora bien, si el procedimiento resulta infructuoso, la consellería debe expropiar el suelo ex LEF. En el plazo máximo de 2 años desde la materialización de la expropiación del suelo, la consellería debe ceder el uso del suelo a un tercero para que desarrolle las actuaciones de recuperación de la huerta por un plazo suficiente para garantizar la viabilidad económica de la explotación y la amortización de los gastos de recuperación o, alternativamente, vender el suelo a un tercero para que desarrolle las citadas actuaciones.
El procedimiento de cesión de uso y el de venta del suelo quedan sujetos a subasta pública, en la que solo se ha de tener en cuenta el precio ofrecido como criterio para su adjudicación.
El adquirente del uso o de la propiedad dispone del plazo máximo de 1 año para iniciar la ejecución de las tareas de recuperación. En caso de incumplimiento los terrenos revierten a la consellería y debe pagarse una multa equivalente al 50% del precio satisfecho por la adquisición del uso o de la propiedad del suelo, en concepto de sanción.

NOTA
Todo el régimen del suelo infrautilizado ha de adecuarse a la que se fije en materia agraria para el conjunto del ámbito territorial de la Comunidad Valenciana, teniendo en cuenta las particularidades de la huerta.

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