Extremadura. Medidas de emergencia social en materia de vivienda

Mediante esta Ley se regula, con efecto 14-3-2017, la situación jurídica en que se encontrarán las viviendas de primera residencia que han sido objeto de desalojo judicial, con el objetivo de facilitar los cauces necesarios para que los ciudadanos afectados puedan mantenerse en el uso de sus domicilios. En particular, se pretende asegurar el derecho a una vivienda digna de las personas afectadas por desahucios provenientes de ejecuciones hipotecarias, a fin de que puedan continuar ocupando su vivienda mediante la habilitación de medios que permitan el acceso temporal del uso de la misma.
Se establecen las siguientes medidas:
a) Se modifica la L Extremadura 3/2001, con el objeto de introducir una clara concepción de la función social de la propiedad de las viviendas, centrada en su destino efectivo hacia su uso habitacional. Así, se establece como objeto de la ley la preservación de esa función social, buscando evitar, en lo posible, conductas especial y directamente destinadas al ejercicio de un impropio derecho a la especulación respecto de las viviendas.
En consecuencia, se redefine el concepto de vivienda habitual y de vivienda deshabitada, se articula un procedimiento orientado a la declaración de vivienda deshabitada y se tipifica la conducta especulativa respecto de las personas jurídicas.
Se considera vivienda habitual, aquella ocupada durante más de 6 meses al año, en razón de cualquier derecho reconocido por la ley, y que suponga el domicilio para sus ocupantes.
Por otro lado, es vivienda deshabitada, a los efectos de esta Ley, aquella que permanezca desocupada de forma continuada por un periodo superior a 6 meses consecutivos en el curso de un año desde el último día de efectiva habitación, salvo que se justifique su situación de desocupación por la concurrencia de las causas previstas en esta ley. En las viviendas que no hayan sido nunca habitadas, este plazo comienza a computarse desde que el estado de ejecución de las obras de su construcción permita solicitar las autorizaciones legales para su efectiva ocupación o, si éstas se han otorgado, desde la notificación de su otorgamiento. Se presume que la vivienda no está habitada cuando no cuente con contratos de suministro de agua o de electricidad, o no exista consumo, o el registrado sea escaso, teniendo en cuenta la media habitual de consumo por vivienda y año.
Concurre causa justificada de desocupación continuada en los siguientes supuestos:
• Viviendas destinadas a segunda residencia, de esparcimiento o recreo.
• Edificaciones destinadas a un uso regulado en la legislación turística.
• Viviendas arrendadas (incluso por temporada) con una ocupación no inferior a 30 días en un periodo de un año.
• Traslado de domicilio por razones laborales, de salud, dependencia o emergencia social que justifiquen desocupar temporalmente la vivienda.
b) Como medidas de fomento público de la vivienda se establecen:
• La promoción pública de suelo.
• La promoción pública de viviendas.
• La intermediación, en caso de vivienda hipotecada y de alquiler, si el inmueble constituye la vivienda habitual y única del deudor.
• La cesión en virtud de la función social de la vivienda.
• El desarrollo público de áreas de rehabilitación integral urbanas para garantizar la calidad habitacional de las barriadas degradadas.
• La puesta en marcha de planes de mejora energética y dotacional de las viviendas.
• El establecimiento de convenios de colaboración con las entidades financieras y cualquier otra entidad con viviendas deshabitadas para ponerlas a disposición de personas que carezcan de recursos económicos o con dificultades para satisfacer la necesidad de una vivienda digna y adecuada a través del alquiler en condiciones favorables, o de personas pertenecientes a colectivos sociales especialmente desfavorecidos, vulnerables o en situación de exclusión social, mujeres víctimas de violencia de género, personas mayores y personas jóvenes que pretendan acceder a la vivienda por primera vez.
• La creación de una bolsa de viviendas de emergencia para situaciones transitorias sobrevenidas, especialmente para garantizar una vivienda a personas en situación de desahucio que no haya podido evitarse con otras medidas.
• La supervisión de las condiciones técnicas y el estado arquitectónico de las viviendas desocupadas.
• La concesión de beneficios y ayudas económicas (préstamos cualificados, subsidiación de intereses o subvenciones), con cargo a los propios presupuestos o mediante el establecimiento de convenios con la Administración General del Estado, para la urbanización de suelo, la promoción y autopromoción de viviendas, la adquisición y uso de viviendas, la rehabilitación de viviendas, la instalación de sistemas de energía solar térmica y/o fotovoltaica, y la realización de proyectos que tengan en cuenta criterios medioambientales y arquitectura bioclimática.
c) Se establece una nueva y más desarrollada ordenación del ejercicio del derecho de tanteo en la transmisión de viviendas protegidas, con el fin de evitar que subvenciones otorgadas a quien, por sus circunstancias personales o empresariales tenía derecho a ellas, acaben en manos de quienes, por esas mismas circunstancias, jamás podrían acceder a las correspondientes ayudas públicas (L Extremadura 3/2001 art.49).
d) En materia de fianza del contrato de arrendamiento, se establece que la gestión de los depósitos de estas fianzas puede encomendarse a organismos públicos o empresas públicas, cuyo capital esté íntegramente participado por Administraciones públicas. Se añade a la regulación anterior la consideración de las fianzas como un elemento de la política de vivienda, cuyos recursos se han de asignar a los fondos para la protección del derecho de acceso a la vivienda, particularmente a sufragar medidas de apoyo a los titulares de créditos en riesgo de ejecución hipotecaria, a medidas de fomento para propiciar el alquiler de viviendas deshabitadas, a ayuda a inquilinos en riesgo de desahucio, a la rehabilitación y ampliación del parque público de viviendas y a la adquisición de vivienda procedente de ejecuciones hipotecarias y daciones en pago.
e) Expropiación forzosa del usufructo temporal de determinadas viviendas. Se declara de interés social y la necesidad de urgente ocupación para la cobertura de las necesidades de vivienda de aquellas personas que, por causas sobrevenidas, se encuentran en especiales circunstancias de emergencia social y de las que se encuentran incursas en procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria, judicial o extrajudicial a efectos de poder expropiar el usufructo de aquellas viviendas durante un periodo máximo de 3 años. Esto se aplica a los casos en los que el procedimiento de desahucio se insta por entidades financieras, sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos.
Esta medida es aplicable a los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria ya iniciados a la entrada en vigor de la ley, en los que no se haya ejecutado lanzamiento o en aquellos otros en los que se haya producido el lanzamiento permaneciendo la vivienda desocupada y no transmitida a tercera persona, o transmitida a una entidad financiera o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos.
f) Suspensión temporal de los procedimientos administrativos de desahucio de viviendas de promoción pública. Se suspenden por un periodo de 2 años los procedimientos administrativos de desahucio por impago de la renta del alquiler iniciados respecto de viviendas de promoción pública de la titularidad de la Junta de Extremadura o de sus empresas. siempre que en los 4 años anteriores la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa en sus ingresos, concretamente, cuando el esfuerzo que represente el pago del importe del alquiler sobre la renta de la unidad familiar se haya multiplicado por el 1,5.
g) Exención de reintegro de ayudas en supuestos de dación en pago. A los beneficiarios de ayudas autonómicas para la adquisición de viviendas protegidas no se les exigirá el reintegro de las ayudas recibidas cuando la vivienda protegida sea objeto de dación en pago al acreedor o a cualquier sociedad de su grupo o de transmisión mediante procedimiento de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial.
h) Se establece la exención en el tramo autonómico del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados para las escrituras públicas que documenten reestructuraciones hipotecarias sobre vivienda habitual según lo dispuesto en el Código de buenas prácticas anexo al RDL 6/2012.
i) Canon de vivienda deshabitada. Se establece un canon sobre la vivienda deshabitada, a cargo de los ayuntamientos. Este canon recaerá sobre las personas jurídicas, las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, aun carentes de personalidad jurídica, constituyan una unidad económica o un patrimonio separado, susceptible de imposición, y sean titulares del derecho de propiedad o del derecho real de goce o disfrute de la vivienda deshabitada. El gravamen se fija en un importe de 10 euros por cada metro cuadrado útil y año, que se incrementará un 10% por año que permanezca en dicha situación, sin que pueda superar 3 veces el importe inicial.

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