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Adquisición de inmueble y percepción de indemnización tras la resolución de un litigio

La consulta desarrolla el registro contable de la incorporación de bien inmueble al patrimonio de una sociedad, sin contraprestación, así como de una indemnización recibida.
La entidad consultante es propietaria de una finca en la que, en aplicación del Plan Especial de Reforma Interior de la ciudad, tiene derecho a construir en el subsuelo del inmueble un aparcamiento de, al menos, dos plantas. Sin embargo la empresa propietaria de la finca colindante, al construir en la misma plazas de garaje, invadió su terreno.
Este hecho dio lugar a un litigio y tras sentencia definitiva y firme se ha declarado el derecho de propiedad de la sociedad consultante sobre todo lo construido en el terreno de su propiedad.
A consecuencia de la sentencia, la entidad consultante recibió unas plazas de garaje y además obtuvo el derecho a ser indemnizada con una cantidad en efectivo por las plazas construidas en su terreno que ya habían sido transmitidas a terceros.
Para el registro de la operación se van a tratar por separado los dos activos recibidos:
a) Las plazas de garaje.
b) El importe de la indemnización.
a) Si el activo se adquiere sin contraprestación, se reconocerá por su valor razonable, de acuerdo con lo previsto en la PGC NRV 18ª sobre Subvenciones, donaciones y legados recibidos (la Resol ICAC 1-3- 13, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias, regula el criterio a seguir para contabilizar las adquisiciones a título gratuito en la norma 3ª.1, Formas especiales de adquisición del inmovilizado material).
Según el tratamiento contable de las subvenciones y donaciones calificadas como “no reintegrables” se contabilizarán como ingreso imputado directamente al patrimonio neto, para posteriormente, y sobre una base sistemática y racional de forma correlacionada con los gastos derivados de la aplicación de la subvención o donación, imputarlas como ingresos a la cuenta de pérdidas y ganancias.
En el caso de las subvenciones calificadas como “de capital”, es decir, aquellas destinadas a la compra de activos, se hará un seguimiento del elemento financiado, de forma que cuando estos activos repercutan en la cuenta de pérdidas y ganancias su coste vía amortización o deterioro, se imputará el ingreso. Además, si se produjese deterioro, éste se considerará irreversible. La imputación del ingreso deberá realizarse en la misma proporción de la amortización o deterioro (en caso de financiación del cien por ciento del activo, coincidirá además la cuantía del gasto con la del ingreso imputado). Si dichos activos causaran baja por venta u otra operación similar, también se imputará el ingreso pendiente a la cuenta de pérdidas y ganancias.
En este caso concreto, las plazas de garaje se considerarán como existencias, dado que, aunque no se indica en la consulta, la empresa consultante pensaba construir plazas de garaje para su posterior venta, por lo que es lógico pensar que se trata de su actividad comercial. En este caso el ingreso de la donación se imputará a resultados cuando se vendan las plazas o se produzca un deterioro.
Si fueran registradas como inmovilizado material, al ser amortizable, en la proporción de su amortización se irá imputando el ingreso a la cuenta de pérdidas y ganancias.
b) En el caso del dinero a percibir por la indemnización, debe tenerse en cuenta que una parte de un terreno propiedad de la consultante ha salido de su patrimonio al haberse transmitido las plazas de garaje a terceros, habiéndose acordado en sentencia judicial firme el derecho de la empresa a recibir una indemnización por tal concepto.
Para otorgar un adecuado tratamiento contable a estos hechos cabría traer a colación por analogía el criterio recogido en la Resol ICAC 1-3-13 Norma 4ª aptdo.2.2. Baja en cuentas por expropiación.
Dicha norma establece que en el caso de que algún elemento del inmovilizado material sea objeto de un procedimiento de expropiación forzosa se procederá:
• Se dará de baja cuando se produzca su puesta a disposición mediante la firma del acta de consignación del precio y ocupación.
• Se reconocerá el correspondiente resultado en la cuenta de pérdidas y ganancias, por la diferencia, si la hubiere, entre el valor contable del bien expropiado y la contraprestación recibida (si el importe final a recibir estuviera condicionado a la resolución de un posterior recurso o litigio, el derecho de cobro adicional sólo se reconocerá cuando la sentencia adquiera firmeza).
• Desde el reconocimiento del activo financiero y hasta su cobro, se procederá a reconocer el correspondiente ingreso financiero, de acuerdo con el método del tipo de interés efectivo.
• Si la empresa recibe un depósito previo a cuenta del justiprecio o la indemnización por rápida ocupación, deberá contabilizar la entrada de tesorería y un pasivo por el anticipo recibido en compensación de los bienes expropiados, que se dará de baja cuando se produzca la mencionada puesta a disposición. En su caso, habrá que considerar el efecto financiero de la operación asociado al citado pasivo, siempre que pueda estimarse con la suficiente fiabilidad.
En este caso además habrá que tener en cuenta que se debe identificar la parte del terreno que se da de baja y que la empresa debería aplicar al valor en libros del terreno la proporción existente entre el valor razonable de la parte que haya sido transmitida a terceros y el valor razonable del terreno en su conjunto.
Aplicación práctica:
La sociedad ALFA S.A. posee una finca dentro del Ayuntamiento de Pozuelo con la finalidad de construir un aparcamiento subterráneo. La finca tiene una superficie de 10.000 metros cuadrados habiendo sido su precio de adquisición de 1.000.000 euros.
Una vez comenzadas las obras para la realización del parking, se dan cuentan que ya hay parte construida dado que los dueños de la finca colindante había construido un parking, habiendo tomado por error en los planos, 2.000 metros cuadrados de la finca de la empresa ALFA.
Tras la denuncia correspondiente, el juzgado ha emitido sentencia definitiva en firme, por lo que la sociedad ALFA deberá recibir todo lo construido dentro de los 2.000 metros cuadrados invadidos por la otra sociedad.
De esa forma, con fecha 30-6-2014 se acuerda que reciba:
• 20 plazas de garaje que se habían construido en su terreno. El valor razonable de dichas plazas es de 200.000 euros. Al cierre de ejercicio la empresa no había vendido las plazas ni éstas han sufrido deterioro.
• 250.000 euros en efectivo, a consecuencia de que parte de las plazas que se han construido en el terreno de ALFA ya habían sido vendidas.
Se desea registrar en el libro diario la operación para el año 2014.
Solución:
– 30-6-2014. Por las plazas de garaje recibidas:

Núm Cuenta Debe Haber
300 Mercaderías 200.000
941 Ingresos por donaciones y legados 200.000

– 31-12-2014. Al cierre del ejercicio por el cierre de las cuentas del grupo 9:

Núm Cuenta Debe Haber
941 Ingresos por donaciones y legados 200.000
131 Donaciones y legados de capital 200.000

– 31-12-2014. Por el importe del dinero a percibir:

Núm Cuenta Debe Haber
542 Créditos a corto plazo 250.000
210 Terrenos y bienes naturales (20% valor contable) 200.000
771 Beneficio procedente del inmovilizado material 50.000

NOTA
Consulta comentada por M. Mercedes Ruiz de Palacios Villaverde y Enrique Rua Alonso de Corrales (Departamento de Economía Financiera y Contabilidad. Universidad San Pablo-CEU).

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