El D Canarias 183/2018 surte efectos desde el 9-2-2019.
La reparcelación urbanística se define como la agrupación de fincas comprendidas en el ámbito, sector o unidad de actuación para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las nuevas resultantes, constitutivas urbanísticamente de parcelas o solares, a los que deban ser beneficiarios en proporción a sus respectivos derechos. No es necesario realizar operaciones de reparcelación en:
• Actuaciones en ámbitos, sectores o unidades de actuación para cuyo desarrollo se haya establecido el sistema de ejecución pública por expropiación, sin perjuicio de que posteriormente deban realizarse las pertinentes operaciones para adaptar las fincas originales a la ordenación prevista en el planeamiento.
• Cuando se trate de la ejecución de sistemas generales en terrenos no incluidos ni adscritos a ámbitos o sectores.
• Actuaciones en suelo urbano consolidado a ejecutar mediante obras públicas ordinarias o directamente por el propietario de los terrenos para que adquieran la condición de solar.
• Actuaciones en suelo rústico de asentamientos rurales no incluidos en unidades de actuación.
Su objeto puede ser:
• Regularizar las fincas existentes, adaptando su configuración a la ordenación del planeamiento.
• La localización del aprovechamiento urbanístico en suelo apto para la edificación.
• La adjudicación al ayuntamiento de las fincas de cesión obligatoria y gratuita y, en su caso, de fincas o parcelas resultantes, constitutivas de solares, en las que materializar el aprovechamiento urbanístico lucrativo que le corresponde en concepto de participación en las plusvalías.
• La adjudicación de fincas resultantes, constitutivas de parcelas o solares, a los intervinientes en la ejecución del planeamiento en la correspondiente unidad de actuación y en función de su participación en la misma.
• La adjudicación de fincas resultantes, constitutivas de parcelas o solares, a propietarios de suelo destinado a un sistema general incluido o adscrito a la unidad de actuación de que se trate.
• La sustitución en el patrimonio de los propietarios, en su caso forzosa y en función de sus derechos, de las fincas iniciales por fincas resultantes de la ejecución, constitutivas de parcelas o solares. Han de tenerse en cuenta la superficie precisa para servir de soporte al entero aprovechamiento urbanístico a que tenga derecho el propietario que queda afecta al pago de los costes de urbanización y la superficie precisa para servir de soporte a la parte de aprovechamiento urbanístico que corresponde al propietario que reste una vez deducida la correspondiente al valor de los costes de urbanización.
• La adjudicación a la persona o entidad urbanística encargada de la gestión de las fincas resultantes, constitutivas de parcelas o solares, que se correspondan con las fincas expropiadas a los propietarios afectos a la actuación no adheridos a la iniciativa.
• La determinación de las cargas con las que queda afectada una de las parcelas resultantes de la operación, como garantía del cumplimiento de las obligaciones urbanísticas que se determinen según las bases establecidas para desarrollar el sistema de que se trate y las compensaciones económicas e indemnizaciones que sean precisas para cumplir correctamente la distribución equitativa y proporcional de los beneficios y cargas derivados del planeamiento.
Junto a estos objetos se precisa un proyecto de reparcelación cuando las propiedades pertenezcan a un único propietario para diferencias las parcelas de aprovechamiento lucrativo y las cesiones obligatorias al ayuntamiento.
Se diferencian los siguientes tipos:
| Reparcelación urbanística material | Contiene la reestructuración jurídica de las fincas iniciales existentes en el ámbito, sector o unidad de actuación por las de nueva creación, ajustada al planeamiento y la redistribución de la titularidad de estas de acuerdo con los derechos proporcionales de cada beneficiario. |
| Reparcelación económica | Se limita al establecimiento de las indemnizaciones sustitutorias y las compensaciones económicas por diferencias de adjudicación de aprovechamiento, y en su caso, a la rectificación de linderos de las fincas iniciales y las adjudicaciones que procedan a favor de los beneficiarios, así como, a la redistribución de los terrenos en que no concurran las circunstancias justificativas de su carácter económica. Procede: – si las circunstancias de edificación, construcción o de índole similar concurrentes en la unidad de actuación hagan impracticable o de muy difícil realización la reparcelación material en todo o en al menos el 20% de la superficie total de aquella; – si aún no concurriendo las circunstancias anteriores lo aceptan los propietarios que representan el 50% del aprovechamiento urbanístico atribuido a la unidad de actuación. |
| Reparcelación material y económica | Reparcelación urbanística material con contenido económico. |
El procedimiento para aprobar la reparcelación se diferencia según la ejecución de que se trate:
| Ejecución del planeamiento de manera privada | El proyecto de reparcelación se aprueba en el procedimiento para el establecimiento y adjudicación del correspondiente sistema. |
| Proyectos de reparcelación en actuaciones sobre el medio urbano | Sin perjuicio de cumplir con las exigencias establecidas en LS/15 sobre la forma de determinar la cuota de participación, han de aprobarse en el procedimiento para la adjudicación de estas actuaciones (LSCANA art.308). |
| Reparcelación urbanística en actuaciones de dotación | Se puede llevar a cabo mediante convenio urbanístico si cuenta con la unanimidad de todos los propietarios afectados y el documento contenga las determinaciones de las normas complementarias al RD 1093/1997. La ejecución de la dotación se puede realizar por la Administración actuante mediante el procedimiento establecido en LCSP o por los particulares constituidos en entidad urbanística en el caso de que la actuación afecte a más de un propietario |
| Resto de casos | – Ssolicitud de aprobación del proyecto de reparcelación – aprobación inicial del proyecto por el titular de la alcaldía, o, en los municipios de gran población, por la junta de gobierno local – apertura de un periodo de información pública por un periodo de 2 meses y notificándose a todos los interesados que no hubieran presentado la solicitud por igual plazo; – aprobación definitiva por el titular de la alcalde o por la Junta de gobierno local, en los municipios de gran población en un plazo de 3 meses desde que haya finalizado el plazo de información pública; en su defecto se entiende estimada la aprobación por silencio administrativo (si el procedimiento se hubiera iniciado de oficio sin resolución expresa se produce la caducidad del procedimiento). |
Los criterios de reparcelación a que deben ajustarse los proyectos de reparcelación son:
1. La valoración de los bienes y derechos aportados y de las fincas resultantes se ajustan a los voluntariamente establecidos por unanimidad por los afectados por la reparcelación o en su defecto por los previstos en LS/15.
2. Las fincas resultantes se valoran con criterios objetivos y generales para toda la unidad de actuación con arreglo a su uso y edificabilidad y en función de su situación, grado de urbanización y destino de las edificaciones;
3. Si es posible, ha de procurarse que las fincas adjudicadas estén situadas en un lugar próximo al de las antiguas propiedades de los mismos titulares, salvo criterio de superior racionalidad y proporcionalidad en la adjudicación;
4. Si la cuantía del derecho de un beneficiario no alcanza ni supera la necesaria para la adjudicación de una o varias fincas resultantes como tales fincas independientes, el defecto o exceso en la adjudicación pueden satisfacerse en dinero:
5. Procede la indemnización del valor de las plantaciones, instalaciones, construcciones y usos existentes en los terrenos originarios que tengan que desaparecer necesariamente para poder llevar a cabo la ejecución del planeamiento; esto no se aplica cuando se trate de preexistencias ilegales e ilegalizables, salvo que estén incursas en régimen de fuera de ordenación, en cuyo caso su valor ha de reducirse en proporción al tiempo transcurrido de su vida útil y sin perjuicio de las singularidades que pueden tener los proyectos de reparcelación para realizar la equidistribución en actuaciones sobre el medio urbano.
Las operaciones de equidistribución se realizan a través del proyecto de reparcelación que ha de establecer:
• La titularidad de las fincas de origen de acuerdo con la certificación registral y catastral del dominio y cargas de las fincas y, en caso de ser imposible localizarle se establece como “titularidad desconocida” y en tal condición someterse al proceso equidistributivo con carácter fiduciario hasta que aparezca el titular dominical. Si no se dispone del domicilio del titular registral, igualmente ha de someterse la propiedad al procedimiento equidistributivo citándose al titular registral en el domicilio que aparezca en el asiento y emplazando al Ministerio Fiscal para la defensa de sus intereses. También forman parte del proceso las Administraciones titulares de bienes de dominio y uso público que pudieran existir en la actuación cuando se hayan obtenido onerosamente, pero si la obtención es por cesión gratuita y las superficies de los bienes de dominio y uso público antes existentes son iguales o inferiores a las que resulten como consecuencia de la ordenación prevista en el planeamiento, se entienden sustituidas unas por otras.
Si existen bienes de dominio público de otras Administraciones y el destino urbanístico es distinto del fin al que están afectados, la Administración debe tramitar y resolver o instarse el proceso para la mutación demanial o la desafectación.
Las vías no urbanas se entienden siempre de dominio público, salvo prueba en contrario y las urbanas, que deban desaparecer, se entienden sustituidas por las nuevas previstas por el planeamiento en ejecución y transmitidas de pleno derecho al ayuntamiento.
• La descripción completa de las fincas aportadas a la actuación y la certificación registral de las mismas o, en su defecto, la aprobación definitiva del proyecto.
• La descripción completa de las resultantes de la misma y la determinación de las fincas expropiadas para el supuesto de los propietarios que no se adhieran a la iniciativa y adjudicación de las fincas de resultado que se correspondan con las expropiadas a favor de la persona o entidad urbanística a quien corresponda la gestión y ejecución.
Los gastos de gestión y ejecución que se produzcan para la completa y total ejecución y desarrollo de la ordenación prevista en el planeamiento y del proceso de distribución equitativa de los beneficios derivados del mismo son de cuenta de los propietarios de los terrenos incluidos en una unidad de actuación.
Las operaciones de reparcelación y distribución equitativa han de formularse en el proyecto de reparcelación.
En aquellos casos en que no resulten necesarias otras operaciones reparcelatorias de redistribución de los beneficios y cargas sino las referidas exclusivamente a regularizar la configuración física de las fincas de origen para adaptarlas a las exigencias del planeamiento, se puede actuar a través de la normalización de fincas, bien mediante reparcelación económica o voluntaria y realizándose por manzanas completas o unidades urbanas equivalentes y limitarse a definir los nuevos linderos de las fincas de origen para su adaptación a la ordenación prevista en el planeamiento. La normalización debe incluir las oportunas certificaciones registrales de titularidad y cargas y, en caso de fincas no inmatriculadas, el testimonio de los títulos justificativos de las respectivas titularidades.
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