La Administración de la Generalidad tiene derecho legal de adquisición preferente sobre las transmisiones onerosas que afecten a:
• Los suelos de titularidad privada reservados al uso de vivienda de protección pública por el planeamiento urbanístico, que se han de adquirir por el Instituto catalán del suelo.
• Las viviendas arrendadas cuando, de acuerdo con la legislación sobre arrendamientos urbanos, se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que formen parte del mismo inmueble; debiéndose adquirir por el departamento competente en materia de vivienda, o las entidades de derecho público con personalidad jurídica propia competentes en esta misma materia .
Con la finalidad de adquirir bienes y derechos determinados con la finalidad de integrarlos en el patrimonio público de suelo y de vivienda se pueden delimitar áreas de suelo que pueden comprender terrenos destinados al uso de vivienda que tengan la condición de solar, con la finalidad de construir viviendas de protección pública o de destinar los que estén construidos a este régimen de protección, aunque el planeamiento urbanístico no reserve específicamente al régimen de protección pública el uso de vivienda a que los destina.
El proyecto de delimitación de las áreas, aprobado separadamente o como parte de un plan urbanístico, debe especificar la finalidad concreta que justifique la adquisición del suelo, evaluar la sostenibilidad económica y establecer:
• El sistema de adquisición mediante la expropiación forzosa o en ejercicio del derecho real de tanto que se constituya respecto de las transmisiones onerosas, incluidas las transmisiones de acciones o participaciones sociales de sociedades mercantiles cuyo objeto esté vinculado directamente o indirectamente a la actividad inmobiliaria.
• El plazo máximo para iniciar el procedimiento de expropiación, que no puede ser superior a 6 años, o la duración máxima del derecho real de tanteo, que no puede ser superior a 12 años.
• La relación de bienes y derechos afectados por la expropiación forzosa o, en el caso del derecho de tanteo, la identificación de los terrenos que forman parte del área con indicación de las calles, polígonos, sectores o parajes afectados.
La competencia para aprobar los proyectos de delimitación de áreas destinadas al patrimonio público de suelo y de vivienda se atribuye a las administraciones que sean competente para constituir este patrimonio.
En el procedimiento de aprobación de los proyectos deben respetarse los trámites de información pública y, en el caso de expropiación forzosa, el de audiencia de los titulares de los bienes y derechos afectados.
La constitución del derecho real de tanteo puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad e implica el de retracto si las personas propietarias de los bienes y derechos afectados no respetan las condiciones para el ejercicio del derecho de tanteo. Se aplica el derecho civil de Cataluña a los aspectos del derecho real de tanteo y del derecho de retracto no regulados en la ley o, en cuanto se refiere a los regulados en la legislación sobre arrendamientos urbanos.
Los beneficiarios de los derechos de tanteo y retracto, cuando se trate de terrenos destinados al uso de vivienda, son el Instituto catalán del suelo, los ayuntamientos, los promotores y los sujetos previstos en L Cataluña 18/2007 art.15.4.
Los bienes que integran el patrimonio municipal de suelo y de vivienda constituyen un patrimonio separado del resto de bienes municipales. Por este motivo las Administraciones competentes para gestionar el patrimonio municipal de suelo y de vivienda han de inventariar separadamente de otros bienes y derechos patrimoniales los que integran este patrimonio y hacer constar en el inventario:
– la identificación precisa;
– el título y el precio de adquisición;
– la situación jurídica y urbanística;
– el uso a que se dedican efectivamente;
– las operaciones que deban ser anotadas en el instrumento de contabilidad pública correspondiente;
– su vinculación, si procede, a las finalidades previstas en TRUCAT art.46.2.c) y 46.4 en materia de viviendas de protección pública.
El inventario y el balance de situación del patrimonio municipal de suelo y de vivienda ha de actualizarse permanentemente, sin que se puedan enajenar bienes o derechos del patrimonio municipal del suelo y de vivienda si no están inventariados adecuadamente y, si procede, inscrito en el Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña.
Todos los municipios incluidos en las áreas de demanda residencial fuerte y acreditada deben inscribir en el Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña los bienes y los derechos que integran el patrimonio municipal de suelo y de vivienda, así como el balance de situación de este patrimonio.
Con la finalidad de aumentar el parque de viviendas, se imponen a losmunicipios incluidos en las áreas de demanda residencial fuerte y acreditada las siguientes obligaciones:
• En el plazo de 2 años contado desde 8-3-2019 ha de impulsarse la construcción de viviendas de protección pública en los solares disponibles del patrimonio municipal de suelo y de vivienda para destinarlas prioritariamente al régimen de alquiler u otras formas de cesión del uso sin transmisión de la propiedad del suelo. Se puede promover esta construcción mediante cualquier forma de gestión directa o indirecta admitida por la legislación sobre régimen local y, si lo consideran conveniente, pueden pedir la colaboración del Instituto catalán del suelo en su impulso;
• Dentro del plazo de 6 meses contado desde 8-3-2019 ha de enviarse al Registro de planeamiento urbanístico de Cataluña el inventario de los bienes y los derechos que integran el patrimonio municipal de suelo y de vivienda para su inscripción, así como su balance de situación. La falta de presentación del inventario, el balance de situación o la memoria explicativa y justificativa sobre la movilización de bienes y derechos patrimoniales impide la enajenación de los bienes y derechos hasta su inscripción.
En caso de incumplimiento de las obligaciones anteriores, si el departamento competente en materia de vivienda considera que la gestión del patrimonio municipal de suelo y de vivienda incumple gravemente la finalidad de hacer efectivo el derecho de los ciudadanos a acceder a una vivienda digna y adecuada, debe requerirlos para que, con la máxima celeridad, eficacia y eficiencia, adopte las medidas de gestión del patrimonio que se precisen para la construcción de viviendas de protección pública. Este requerimiento ha de advertir que, si no lo hacen en el plazo que se establezca prudentemente en cada caso, se puede declarar el incumplimiento de la función social de todos o de parte de los solares patrimoniales reservados a la construcción de viviendas de protección pública adquiridos gratuitamente en la ejecución de una actuación urbanística, y las medidas que se pueden adoptar para la construcción de las viviendas de protección pública sobre los solares afectados. La resolución que declare el incumplimiento de la función social comporta la ejecución forzosa de la construcción de las viviendas de protección pública sobre los solares afectados a través de los medios que la misma resolución especifique de entre la ejecución subsidiaria a cargo del municipio obligado, la transmisión forzosa y gratuita del vuelo al patrimonio de suelo y de vivienda de la Generalitat o, por último, la venta o sustitución forzosas del vuelo.
NOTA
Se deroga la regulación contenida en TRUCAT art.161 relativa al proyecto de delimitación para la adquisición por expropiación de reservas de suelo para el patrimonio público de suelo.
Se deroga la regulación de los derechos de tanteo y retracto contenida en TRUCAT art.172 a 174.
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