Hipoteca inmobiliaria unilateral de cooperativa protegida (RF 10/25 04 de Marzo de 2025 al 10 de Marzo de 2025)

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Una cooperativa protegida que tiene la condición de empresario, ya que actúa en el ejercicio de su actividad económica (estando sus operaciones sujetas a IVA). Debido a que tuvo que costear varias de las inversiones realizadas durante los últimos años mediante financiación bancaria, la imposibilidad en actualidad de poder asumir los diferentes vencimientos de las deudas financieras, le ha llevado a pactar con todas las entidades financieras un plan de reestructuración de la deuda.En virtud de dicho acuerdo, que va a ser elevado a público, es otorgada una hipoteca inmobiliaria unilateral a favor de dichas entidades. Se plantea cuál sería la tributación de dicha hipoteca, en concreto, si quedaría sujeta a AJD, quién sería el sujeto pasivo y, en su caso, si podría quedar exenta la operación al tratarse de una cooperativa protegida. Dentro del hecho imponible de la modalidad TPO se encuentra, entre otros, la constitución de los derechos reales, como la hipoteca, excepto cuando, con independencia de la condición del adquirente, los transmitentes sean empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad económica y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al IVA. Como excepción, quedan sujetas a ITP y AJD las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el IVA, así como cuando la entrega de los inmuebles se incluye en la transmisión de un patrimonio empresarial o profesional no sujeta al IVA. Dado que en la constitución de un derecho real de hipoteca por un sujeto pasivo del IVA no concurre ninguno de estos supuestos de excepción, queda no sujeta a esta modalidad. Esta no sujeción a la modalidad TPO permite su sujeción a la cuota gradual de la modalidad AJD de la escritura pública en la que se formalice la constitución de hipoteca ya que concurren todos los requisitos exigidos (ser primera copia de la escritura notarial, tener por objeto cantidad o cosa valuable, contener actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles y no estar sujetos al ISD o a las modalidades TPO y OS). En cuanto al sujeto pasivo, a diferencia de lo que ocurre con la hipoteca ordinaria en la que concurren simultáneamente el acuerdo de voluntades del acreedor hipotecario y deudor hipotecante, lo que implica que la condición de sujeto pasivo recaiga sobre la entidad acreedora, en el caso de la hipoteca unilateral, dado que está pendiente de la necesaria aceptación de la persona a cuyo favor se establece o inscribe, no puede ser sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho -el cual no interviene en la operación-. Por tanto, va a resultar obligada la persona que haya instado la expedición de los documentos, que es, en este caso, el mismo que constituye el derecho real de hipoteca (según la regla alternativa de la LITP art.29). En relación con la aplicación de los beneficios fiscales previstos para las cooperativas, se prevé la aplicación de los previstos en su normativa específica (L 20/1990). En concreto, se prevé la aplicación de exenciones de carácter subjetivo, concedidas en atención a la condición del sujeto pasivo, entre los que se encuentran las cooperativas protegidas, pero la operación de constitución de hipoteca inmobiliaria unilateral queda sujeta y no exenta dado que la constitución del derecho real de hipoteca no se corresponde con ninguno de los supuestos a los que les resulta de aplicación la exención recogida en la L 20/1990 art.33. DGT CV 14-11-24EDD 2024/789395

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