Contrato de arrendamiento anulado (RF 25/25 17 de Junio de 2025 al 23 de Junio de 2025)

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En mayo de 2017 se eleva a público un contrato de arrendamiento privado para uso distinto de vivienda por un plazo de 20 años, compareciendo como arrendadores, una comunidad de propietarios, siendo dos de ellos menores, en cuya representación compareció su madre, y, por otro lado, el consejero delegado de una clínica. La escritura no fue presentada para liquidación por ITP y AJD, motivo por el cual se llevó a cabo un requerimiento por parte de la Administración para su presentación. No obstante lo anterior, los mismos comparecientes en junio de 2017 acudieron ante el mismo notario y mediante diligencia de este último se dejó sin efecto la elevación a publico formalizada con anterioridad, al considerarse que la representación alegada por la madre de los dos comuneros menores de edad carecía de eficacia jurídica, ya que no abarcaba actos de disposición, a los cuales se puede asimilar un arrendamiento de inmueble por plazo tan largo. Pese a haber sido presentadas alegaciones, se giró una liquidación por la Administración, contra la que se interpuso reclamación, la cual fue desestimada. Paralelamente, el Registro de la Propiedad competente practicó calificación registral, acordando la suspensión de la inscripción de la escritura solicitada, a la vista de la diligencia extendida por el notario autorizante de la escritura, al no existir contrato por no concurrir uno de los elementos esenciales, como es el consentimiento de los interesados, lo que impedía el acceso al Registro de la Propiedad. El recurso interpuesto ante el TSJ competente fue estimado, siendo anulada la resolución al no concurrir el requisito de inscribilidad exigido. Como consecuencia de lo anterior, se plantea en casación, en relación con el requisito de inscribilidad en aquellos casos en los que la inscripción registral no tiene carácter constitutivo, si debe analizarse en abstracto, para la clase de acto o contrato documentado en la escritura pública; o si, aun siendo genéricamente inscribible, deben tenerse en consideración las circunstancias del concreto acto o contrato que pudieran afectar a su inscripción en los registros previstos en la norma, especialmente si se trata de la imposibilidad de acceso del título al Registro cuando esté afectado de vicios invalidantes el propio negocio jurídico documentado. Por un lado, la recurrente (Junta de Castilla y León), argumenta que la inscribilidad debe entenderse como acceso al Registro, es decir, que el documento sea susceptible de inscripción. Por otro lado, la recurrida, alega la doctrina del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, que considera que los negocios dispositivos de menores de edad, cuando no disponen de autorización judicial, son inválidos hasta su ratificación, aceptándose el régimen de anulabilidad, no siendo en ese momento inscribible.A efectos de la tributación por la modalidad AJD, cuota variable, se establece que quedan sujetas las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuables, que contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y no estén sujetas a ISD ni a las modalidades TPO y OS del impuesto (LITP art.31.2). En relación con el requisito de la inscribilidad, la jurisprudencia viene entendiendo como aptitud abstracta o general de acceso a los registros, por lo que basta con que el documento sea susceptible de inscripción, siendo indiferente el que la inscripción efectiva se produzca o no, o que la inscripción sea obligatoria o voluntaria, incluso que haya sido denegada por el registrador por defectos formales (entre otras, TS 13-9-13, EDJ 182547;26-11-20, EDJ 729420).En cuanto al devengo, en el caso de la modalidad actos jurídicos documentados, se produce el día en que se formalice el acto sujeto a gravamen, sin que se recoja excepción alguna a dicha regla, teniendo en cuenta que el hecho imponible no es el acto o contrato contenido en el documento, sino el propio documento. En este sentido, la jurisprudencia ha entendido que, aunque la eficacia de los actos jurídicos pueda someterse a alguna limitación temporal, no ocurre lo mismo con el documento que los soporta, ya que este existe y es eficaz desde que se formaliza (en este sentido, TS 13-11-15, EDJ 221010). En consecuencia, en esta modalidad del impuesto el devengo se produce por la potencialidad de la inscripción en registros públicos, aunque existan obstáculos registrales que impidan dicha inscripción. No obstante lo anterior, el Tribunal Supremo centra en este caso el problema en el vicio del título inscribible, es decir, el documento notarial que eleva a público el contrato privado y entiende que esa segunda comparecencia ante el notario, en virtud de la cual al final de la matriz es extendida una diligencia, anulando y dejando sin efecto la elevación a publico formalizada en la escritura pública anterior ante la insuficiencia del poder de representación de los dos comuneros propietarios del inmueble menores de edad, constituye una manifestación de voluntad que puede interpretarse como un desistimiento. Como consecuencia de lo anterior, y ante la anulación y pérdida de efecto del acto notarial determinante del título inscribible, el registrador resolvió la suspensión de la inscripción ante la no existencia del contrato, al no concurrir uno de los elementos esenciales, como es el consentimiento de los interesados y, por lo tanto, no poder acceder al Registro. Por tanto, existiendo un problema de consentimiento esencial del contrato de arrendamiento, no puede entenderse que haya escritura pública cuyo otorgamiento, si recae sobre cosa valuable y cuyo objeto puede acceder al Registro, quede dentro del hecho imponible previsto a efectos del ITP y AJD, por lo que no procede el gravamen por la modalidad AJD.TS 27-5-25, EDJ 589900

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