Definición y ámbito de aplicación
La determinación del marco jurídico general de la implantación y, en su caso, ampliación de los grandes establecimientos comerciales tiene una vinculación con la ordenación territorial y urbanística específica que afecta al medio urbano y natural.
El ámbito de aplicación son todos los grandes establecimientos comerciales con ubicación en el País Vasco, asimilándose esta consideración en la presencia en un mismo ámbito de ordenación ubicado fuera de la trama urbana residencial de varios establecimientos comerciales de carácter no singular que, aun no superando individualmente estas dimensiones, la sobrepasen conjuntamente.
Por grandes establecimientos comerciales se consideran las edificaciones, construcciones o instalaciones de carácter fijo y permanente, así como sus dependencias, que estén afectas al ejercicio regular de actividades comerciales y cumplan, como mínimo, las condiciones siguientes:
• Tener por destino, en mayor o menor medida, usos comerciales, complementados, en su caso, con otros usos como servicios de alojamiento, hostelería, actividades e instalaciones deportivas, culturales y de ocio o cualesquiera otros complementarios.
• Contar con una edificabilidad urbanística, sobre y bajo rasante destinada a los usos citados, siguiente (teniendo en cuenta que la ausencia de concurrencia simultánea de las condiciones de categoría y tamaño de población, determina la prevalencia del criterio poblacional en detrimento de la clasificación):
– municipios de categoría A (máxima centralidad) y población de derecho superior a 30.000 habitantes: 2.500 m2 de superficie de venta y 3.500 m2 de techo edificable;
– municipios de categoría B (centralidad comarcal) y/o población de derecho superior a 10.000 habitantes e inferior a 30.000 habitantes: 1.800 m2 de superficie de venta y 2.500 m2 de techo edificable;
– resto de municipios (categoría C) y/o población de derecho inferior a 10.000 habitantes: 700 m2 de superficie de venta y 1.300 m2 de techo edificable.
Principios
Los principios generales en los que ha de descansar la regulación son:
– libertad de empresa en el marco de la economía de mercado;
– libertad de establecimiento admitiéndose sólo limitaciones cuantitativas o territoriales no discriminatorias y justificadas en el interés general (tutela de medio ambiente y el entorno urbano) y proporcionales para garantizar el logro del objetivo perseguido que, además, no puedan ser sustituidas por otras medidas menos restrictivas con idéntico resultado;
– desarrollo sostenible; y
– cooperación y coordinación entre administraciones públicas.
Objetivos
Los principales objetivos son:
– lograr la ocupación sostenible del suelo y la preservación de sus valores, así como la protección de los entornos y del medio ambiente urbano, rural y natural, minimizando el impacto de las implantaciones de grandes establecimientos comerciales sobre el territorio, preservando por motivos de interés general los suelos de oportunidad estratégica con alto valor logístico situados en los nudos de comunicaciones y priorizando la localización externa a los núcleos de población de las actividades comerciales de carácter singular;
– el robustecimiento de un modelo de ciudad compacta en el que los usos residenciales se armonicen con actividades económicas compatibles con los mismos y con actividades comerciales y de servicios en aras de su equilibrio y el de los núcleos residenciales, estimulando la mezcla y diversidad de usos, la mayor proximidad posible de los servicios, las dotaciones y los equipamientos a la población residente y la cohesión e integración social, a la vista del incremento sostenido de la esperanza de vida, el significativo envejecimiento poblacional y su crecimiento muy lento con una tendencia al estancamiento en los próximos años;
– el favorecimiento y el fomento de la regeneración y la recualificación de las áreas centrales de los núcleos urbanos mediante la implantación de todo tipo de establecimientos comerciales en condiciones que permitan incentivar la proyección y ejecución de los procesos de regeneración urbana del medio urbano y, por esta vía, los de recualificación urbana de los centros históricos, ensanches urbanos, etc, como centros de referencia de la actividad y la vida urbana;
– la incentivación y el estímulo de la dinamización económica y social de las áreas centrales de los núcleos urbanos a través de la implantación o la ampliación de todo tipo de establecimientos comerciales en la trama urbana residencial o, en su caso, complementada;
– el fomento de la existencia de una variedad de ofertas y usos comerciales adaptados a las necesidades de la población;
– el estímulo de la movilidad sostenible mediante el robustecimiento de las redes de transporte público y colectivo y la ordenación e implantación de una diversidad de usos compatibles, incluidos los comerciales, en condiciones de proximidad con las zonas residenciales de forma que permitan, en defensa de la salud pública, los desplazamientos peatonales y análogos y posibiliten la reducción de los desplazamientos en modos de transporte privado que, siendo innecesarios, congestionan las infraestructuras públicas y contribuyen a la producción de emisiones contaminantes a la atmósfera;
– la incentivación de un medio urbano que disponga de los necesarios servicios de proximidad asegurando el acceso de la población a las redes de servicios comerciales adaptado a sus necesidades y eliminando barreras urbanísticas y arquitectónicas;
– la protección del patrimonio histórico y artístico, especialmente de los centros históricos de carácter comercial, donde la presencia de una actividad comercial coadyuve a su rehabilitación económica, social y urbanística; y
– la preservación del paisaje, rural y urbano, y del patrimonio cultural y natural, y el fomento de la biodiversidad urbana como elemento de calidad de vida y mejora de la salud de la población.
Condiciones
Se establecen las siguientes condiciones en función de si se trata de establecimiento o ampliación.
1. El establecimiento e implantación. Precisa
• La implantación no ha de precisar ni la proyección y ejecución de nuevas redes en el sistema general viario y de comunicaciones, ni su mejora o complementación, ni pueden conllevar su saturación o la afectación al incremento de su capacidad de servicio ejecutada en los 5 años anteriores; pero sí que se precisa informe favorable de la administración titular de la carretera afectada.
• Los grandes establecimientos comerciales que no tengan carácter singular deben implantarse en la trama urbana residencial delimitada por la ordenación estructural del planeamiento urbanístico.
• Excepcional y justificadamente la trama urbana residencial puede ser complementada por la ordenación urbanística estructural mediante la incorporación de suelos urbanos que sean continuos y colindantes con otros ámbitos de ordenación que, aun teniendo un uso característico distinto del residencial, queden comprendidos en la misma malla urbana. Se precisa que se cumpla, acumulativamente:
– que la colindancia entre los suelos urbanos incorporados con la trama urbana residencial comporte al menos un 20% del perímetro del ámbito de ordenación así incorporado;
– que la incorporación no comporte más del 10% de la superficie de suelo de la trama urbana residencial;
– que en ningún caso la incorporación tenga por objeto el establecimiento de establecimientos comerciales con edificabilidades urbanísticas superiores a las siguientes:
| Municipios de máxima centralidad | 30.000 m2t |
| Municipios de centralidad comarcal | 15.000 m2t |
| Resto de municipios | 2.000 m2t |
– y, que se obtenga el informe favorable de la Comisión de ordenación del territorio del País Vasco.
• Con carácter excepcional se puede admitir la implantación de grandes establecimientos comerciales fuera de la trama urbana residencial en nuevas unidades territoriales delimitadas a tal fin por los instrumentos de ordenación territorial, siempre que:
– los grandes establecimientos comerciales tengan edificabilidades urbanísticas superiores máximas idénticas a las señaladas en el punto anterior; y
– que las unidades territoriales delimitadas no comporten la determinación de ámbitos de ordenación de uso característico comercial de gran formato para el establecimiento de grandes establecimientos comerciales.
• Los grandes establecimientos comerciales que tengan carácter singular han de implantarse preferentemente en ámbitos de suelo urbano con uso principal de actividades económicas, siempre que no sobrepasen el 30% de su edificabilidad urbanística.
2. Ampliación. Precisa el cumplimiento de los siguientes requisitos:
• Justificación objetiva, debidamente acreditada, de su necesidad por razones de rehabilitación y/o recualificación urbana del entorno afectado-
• No comportar la necesidad de incrementar la capacidad de servicio de la red básica de infraestructuras de movilidad preexistentes.
• En los supuestos en que estén situados fuera de la trama urbana residencial específicamente y con carácter cumulativo:
– observancia de un tope máximo del 10% de la edificabilidad urbanística existente;
– no sobre pasar los dimensionados máximos:
| Municipios de máxima centralidad | 33.000 m2t |
| Municipios de centralidad comarcal | 16.500 m2t |
| Resto de municipios | 2.200 m2t |
– la obtención de informe favorable de la Comisión de ordenación del territorio del País Vasco.
3. Condiciones complementarias a la implantación y ampliación.
La ordenación territorial y urbanística puede desarrollar o establecer criterios de ordenación complementarios siempre que obedezcan a razones imperiosas de interés general, estén debidamente justificados y sean proporcionados a los fines perseguidos. Entre ellas destaca:
– desarrollar la categorización de los grandes establecimientos comerciales;
– limitar y, en su caso, condicionar su implantación o ampliación por razones imperiosas de interés general ligadas a la protección del patrimonio histórico o a la movilidad sostenible;
– exigir a la entidad promotora la aportación de unas dotaciones y servicios con carácter mínimo; e
– imponer soluciones constructivas en la edificación para prevenir o minimizar el impacto ambiental en el entorno.
NOTA
La implantación de establecimientos comerciales de carácter minorista, que no tengan carácter singular, en polígonos de actividad económica con carácter periférico a los núcleos de población y, en todo caso, fuera de la trama urbana residencial y que comporten superar en su respectivo ámbito de ordenación, junto a los establecimientos ya preexistentes, los umbrales de dimensionamiento de los grandes establecimientos comerciales, quedan sujetos a los siguientes requisitos que han de estar justificados en la solicitud de licencia, de autorización o en la formulación de la comunicación previa a su apertura:
– han de tener carácter complementario del uso principal del polígono, no pudiendo sobrepasar el 30% de la edificabilidad urbanística total del mismo;
– no puede comportar la necesidad de incrementar la capacidad de servicio de la red básica de infraestructuras de movilidad preexistentes; y
– en los municipios perteneciente a las categorías B (centralidad comarcal) y C (resto de municipios que no son de centralidad comarcal ni máxima centralidad) no pueden comportar la superación del doble d las superficies de techo fijadas a efectos de su consideración como gran establecimiento comercial para las categorías respectivas.
Queda derogada L País Vasco 7/1994 art.13 y L País Vasco 7/2008 disp. final 3ª.
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