Declaración de ruina. Baleares

En los casos en que un inmueble o parte del mismo se encuentre en estado ruinoso, el ayuntamiento, de oficio o a instancia de cualquier interesado, debe declararlo, previa audiencia de los propietarios y los residentes, salvo que una situación de peligro inminente lo impida.
El estado de ruina procede en los siguientes casos:
a) Supuesto técnico: los daños comportan la necesidad de una auténtica reconstrucción del inmueble, porque los daños no son reparables técnicamente por los medios normales. Se incluye el caso de agotamiento generalizado de todos o algunos de los elementos estructurales de un inmueble.
b) Supuesto económico: el coste de las obras de reparación necesarias para cumplir las condiciones mínimas de seguridad y salubridad, en el caso de viviendas u otros similares para otros usos, es superior al 50% del coste de una construcción de nueva planta de características similares a la existente, en cuanto a la dimensión y el uso.
c) Supuesto urbanístico: es necesario ejecutar obras imprescindibles para asegurar la estabilidad de la edificación y la seguridad de las personas, no autorizables en virtud del ordenamiento urbanístico en vigor. Se incluyen los casos en que el inmueble se encuentre en situación de fuera de ordenación y las obras necesarias para mantenerlo en condiciones de estabilidad y seguridad exceden las admitidas para las construcciones y edificaciones en esa situación.
Se puede declarar el estado ruinoso parcial en caso de construcciones complejas integradas por cuerpos funcional y estructuralmente autónomos y separables que no constituyan una unidad material desde el punto de vista constructivo y arquitectónico.
La ruina física inminente tiene lugar cuando se estime que existe urgencia y peligro en la demora del expediente de declaración de estado ruinoso de un edificio, autorizándose al órgano municipal para que adopte las medidas de protección adecuadas, incluyendo el apuntalamiento de la construcción o edificación y su desalojo. Siempre que la urgencia lo permita, se pueden emitir órdenes de ejecución urgentes. En el caso de que la situación lo recomiende, el ayuntamiento debe adoptar las medidas directamente y repercutir su coste a los propietarios. En este caso, el municipio es responsable de los daños y perjuicios que se pueda ocasionar, sin que ello suponga exención de la responsabilidad que incumbe al propietario. Las indemnizaciones satisfechas por el municipio son repercutibles al propietario hasta el límite del deber normal de conservación. Sin embargo, la adopción de estas medidas no presupone ni implica la declaración de estado ruinoso.

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