Cuenta vivienda destinada a la compra de una vivienda en construcción

Un contribuyente abrió una cuenta vivienda en diciembre de 2008. En noviembre de 2011 formalizó un contrato privado de compraventa de una vivienda en construcción que ha comenzado a pagar en diciembre de 2011, estando prevista su entrega en mayo de 2013. Se plantea si el dinero depositado en la cuenta vivienda debe ser invertido en la compra de la vivienda con anterioridad a diciembre de 2012 y si el hecho de que la entrega de la vivienda se efectúe con posterioridad a la finalización del plazo de cuatro años desde la apertura de la cuenta vivienda podría provocar la pérdida del derecho a las deducciones practicadas.
Es posible aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que se depositen en entidades de crédito, en cuentas separadas de cualquier otro tipo de imposición, siempre que los saldos de las mismas se destinen exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual; perdiéndose el derecho a la deducción, entre otros casos, cuando transcurran cuatro años, a partir de la fecha en que fue abierta la cuenta, sin que se haya adquirido o rehabilitado la vivienda (LIRPF art.68.1 redacc RDL 20/2011; RIRPF art.56 redacc RD 1788/2010).
Los requisitos exigidos en la regulación de las cuentas vivienda han de entenderse de forma estricta. La inversión en plazo, para consolidar las deducciones practicadas por las cantidades depositadas en una cuenta vivienda, comporta el deber de materializar la totalidad de su saldo en la primera adquisición o construcción de la vivienda que vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente o en la rehabilitación de la vivienda habitual dentro del plazo de los cuatro años permitidos desde su apertura, se hayan beneficiado o no en su totalidad de la deducción las cantidades que configuran dicho saldo. Asimismo, se requiere que la vivienda sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente en un plazo de doce meses contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, debiendo residir de forma efectiva y permanente durante un período mínimo de tres años.
Todo saldo de la cuenta vivienda destinado a otros fines, materializado fuera de plazo o invertido en la adquisición o construcción de una vivienda que finalmente no alcance la consideración de vivienda habitual del contribuyente hay que entenderlo destinado a fines diferentes. Ello originará la pérdida del derecho a las deducciones practicadas, en la proporción que corresponda.
El plazo para materializar el saldo de la cuenta vivienda concluirá al cumplirse el cuarto año desde su apertura. Dicho plazo es improrrogable, ya que la regulación normativa de la cuenta vivienda no admite posibilidad alguna de ampliación, como tampoco posibilita el exonerar del reintegro de las cantidades deducidas cuando se incumple cualquier requisito de materialización. Por lo tanto, el contribuyente deberá materializar todo el saldo de la cuenta vivienda antes del transcurso del plazo de cuatro años desde su apertura (es decir, antes de diciembre de 2012) en la vivienda adquirida y que se encuentra en construcción, se hayan o no beneficiado de la deducción la totalidad de las aportaciones realizadas.
No obstante, hay que tener en cuenta que la construcción de vivienda habitual se asimila a su adquisición cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquellas, y siempre que las mismas finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión (RIRPF art.55.1.1º).
Respecto a la existencia de plazo para consolidar las deducciones practicadas, y conforme a lo dispuesto anteriormente, el contribuyente deberá adquirir la vivienda en sentido jurídico dentro de los cuatro años siguientes al inicio de la inversión, entendiendo que tal inicio de la inversión procede computarlo a partir de la fecha en la que se satisface la primera cantidad por la que se practica la deducción por inversión en vivienda habitual o, en su caso, por cualquier importe que el contribuyente entregue procedente del saldo de la cuenta vivienda abierta por él mismo (DGT CV 7-3-08; CV 18-3-08; CV 29-10-09). Por su parte, la adquisición jurídica se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda. En los supuestos de construcción promovida por un tercer promotor se tomará como fecha de adquisición jurídica, a falta de escritura pública, la fecha en la que existiendo contrato se efectúe la entrega de llaves.
En el presente caso, el inicio de la inversión se produjo en diciembre de 2011, fecha en la que el contribuyente ha entregado parte del saldo de la cuenta vivienda, y dispondrá de cuatro años para la adquisición jurídica de la vivienda. Como la fecha prevista de dicha adquisición es mayo de 2013, se cumplirían los requisitos para la consolidación de las deducciones practicadas. El citado plazo de cuatro años no admite, ni legal ni reglamentariamente, cualquier otra ampliación diferente de las previstas para el supuesto de concurrencia de ciertas situaciones excepcionales como son la situación de concurso del promotor u otras no imputables al contribuyente, por las que se entiende pudiera ser procedente ampliarlo, concediendo una prórroga (que no podrá exceder, en ningún caso, de un plazo superior a otros cuatro años más) y posibilitar la no devolución de las deducciones practicadas.
Por tanto, se perderá el derecho a la deducción practicada por cuenta vivienda si finalmente no se produce la adquisición jurídica de la vivienda en el plazo de cuatro años desde el inicio de la inversión en su construcción o, pese a haberla adquirido en dicho plazo, no llegase a constituir su vivienda habitual.

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