COVID-19. Moratoria de deudas hipotecarias (RIU 3/20 Marzo 2020)

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Con efectos desde 18-3-2020, se establecen diversas medidas destinadas a la moratoria de deudas hipotecarias para la adquisición de su vivienda habitual de quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago, como consecuencia de la crisis del COVID-19; y con efectos desde 2-4-2020 también a (RDL 8/2020 art.7 redacc RDL 11/2020; RDL 11/2020EDL 2020/8052 art.19): – inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales en situación de vulnerabilidad; y- viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.Estas medidas se aplican, asimismo, a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.Situación de vulnerabilidadEsta moratoria se aplica a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre en uno de los siguientes supuestos de vulnerabilidad económica, derivados de la crisis sanitaria (RDL 8/2020 art.9; RDL 11/2020EDL 2020/8052 art.16):• Que pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de su facturación en, al menos, un 40%.• Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria: – tres veces el IPREM, con carácter general; – cuatro veces el IPREM, cuando alguno de los miembros de la unidad familiar tenga una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral; y – cinco veces el IPREM, cuando el deudor hipotecario padezca una parálisis cerebral, enfermedad mental, o discapacidad intelectual, con un grado reconocido igual o superior al 33%; sea persona con discapacidad física o sensorial reconocida igual o superior al 65%; o tenga una enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.Los anteriores límites se deben incrementar: – en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar; – en 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental; – en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.• Que la cuota hipotecaria de cualquiera de los inmuebles especificados, más los gastos y suministros básicos -electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil y cuotas de comunidad de propietarios- cuando se trate de la vivienda habitual, resulte superior o igual al 35 % de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.• Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, esto es: – que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por, al menos, 1,3; o – que se ha producido una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea, al menos, del 40 %.Estas mismas medidas resultan aplicables a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario.Acreditación de la situación de vulnerabilidadPara la acreditación de estas circunstancias de especial vulnerabilidad económica ante la entidad acreedora han de presentarse a la misma los siguientes documentos (RDL 8/2020 art.11; RDL 11/2020EDL 2020/8052 art.17):• Trabajadores por cuenta ajena: certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, de la situación de desempleo. En el mismo debe figurar la cuantía mensual percibida.• Trabajadores por cuenta propia: certificado expedido por la AEAT o por el órgano autonómico competente Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.• Número de personas que habitan la vivienda: libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, certificado de todas las personas empadronadas en la vivienda, al presentar los documentos y en los 6 meses anteriores.• Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.• Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar y escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.• Cuando el arrendador solicite la moratoria en relación con un inmueble arrendado, el contrato de arrendamiento• Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de losrequisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según el RDL 11/2020EDL 2020/8052; y, en su caso, declaración responsable de las causas, relacionadas con la crisis sanitaria, que le impiden la aportación. No obstante, tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas se dispone del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no facilitados.Solicitud de la moratoriaLa solicitud de moratoria se puede realizar hasta 15 días después del fin de la vigencia del RDL 8/2020, prevista, salvo que la situación requiera su prolongación, hasta el 18-4-2020 (RDL 8/2020 art.12 redacc RDL 11/2020).Realizada esta solicitud, la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días; y una vez concedida, comunicará al Banco de España su existencia y duración, a efectos contables y de no imputación de la misma en el cómputo de provisiones de riesgo.La solicitud moratoria conlleva la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de 3 meses, con los siguientes efectos (RDL 8/2020 art.12 a 14 redacc RDL 11/2020):• Inaplicación durante el periodo de vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria.• La entidad acreedora no puede exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran -amortización del capital o pago de intereses- , ni íntegramente, ni en un porcentaje. Tampoco se devengarán intereses.• No cabe tampoco aplicar intereses moratorios.Aplicación indebida de la moratoriaDe los daños y perjuicios y gastos ocasionados por la aplicación indebida de las anteriores medidas, sin reunir los requisitos para ello, será responsable el deudor que se hubiera beneficiado de las mismas, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que su conducta pudiera dar lugar. En este sentido (RDL 8/2020 art.16): – el importe de los daños, perjuicios y gastos no puede ser inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma;- también incurre en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en los supuestos de vulnerabilidad económica con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas. En este caso corresponderá acreditar esta circunstancia a la entidad financiera.Formalización en escritura pública de la moratoriaLos derechos arancelarios notariales y registrales derivados de la formalización e inscripción de la moratoria hipotecaria y de la formalización e inscripción de la novación del préstamo hipotecario serán satisfechos en todo caso por el acreedor y se bonificarán en un 50% de acuerdo con los establecido en el RDL 8/2020 art.16 ter redacc RDL 11/2020. Exención en el ITP y AJDLas escrituras de formalización de las novaciones contractuales de préstamos y créditos hipotecarios que se produzcan como consecuencia de estas medidas, quedan exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del ITP y AJD (LITP art.14.I.B.28 redacc RDL 8/2020 disp.final 1ª; RDL 8/2020 disp.final 1ª redacc RDL 11/2020 disp.final 1ª).RDL 8/2020 art.7 a 16 y disp.final 1ª redacc RDL 11/2020EDL 2020/8052, BOE 18-3-20 y 1-4-20RDL 11/2020EDL 2020/8052 art.16, 17 y 19, BOE 1-4-20LIPT art.14.I.B.28 redacc RDL 8/2020 disp.final 1ª, BOE 18-3-20NOTAPor unidad familiar se entiende en el RDL 8/2020 la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

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