Con efectos desde 16-6-2019, se regulan los contratos de crédito inmobiliario, y se modifican al tiempo diversas normas de nuestro ordenamiento para adecuarlas a dicha regulación.
El objetivo de la norma que ahora se aprueba es reforzar la posición de los prestatarios en la contratación de créditos inmobiliarios, añadiendo garantías jurídicas que eviten, en la medida de lo posible, la pérdida de las viviendas en una ejecución judicial. A estos efectos, la norma se regulan tres grandes ámbitos:
• Las normas de transparencia y de conducta en la concesión de los créditos, así como la forma, ejecución de los contratos, siempre en protección del prestatario. En este sentido destaca la nueva regulación del vencimiento anticipado del contrato de préstamo y de los intereses de demora, cuyo régimen pasa a tener carácter imperativo.
• El régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y los prestamistas inmobiliarios.
• El régimen sancionador en caso de incumplimiento de estos últimos, pues las normas de la L 5/2019, tienen carácter de normas de ordenación y disciplina para ellos.
Junto a la regulación de estas materias, la norma trata diversos aspectos que se ven afectados por el contrato de crédito, entre otros:
– la reclamación extrajudicial;
– subrogaciones y novaciones;
– valoración de los inmuebles; u
– obligaciones y honorarios de notarios y registradores en determinados casos;
Respecto a las modificaciones legislativas que contiene la norma:
• La LH en los siguientes aspectos:
– forma de la inscripción registral de los préstamos;
– los intereses de demora;
– el ejercicio de la acción hipotecaria;
– el vencimiento anticipado; e
– inscripción de cláusulas abusivas.
• La L 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, respecto a los requisitos de la subrogación.
• La LCGC, en relación con las cláusulas contractuales que tengan la consideración de cláusulas generales de la contratación.
• Respecto la remisión de sentencias al Registro de Condiciones Generales de la Contratación y el vencimiento anticipado, la LEC.
• La L 14/2000, en lo que se refiere al incumplimiento del período de información precontractual previo a la autorización de la escritura en el régimen disciplinario de los notarios.
• La L 44/2002 de reforma del sistema financiero, en relación con la información de riesgos.
• Respecto a la nulidad de las cláusulas abusivas, la LGDCU.
• La L 2/2009, para excluir de su ámbito de aplicación los préstamos con garantía hipotecaria, u otro derecho real, sobre inmuebles de uso residencial y modificar las obligaciones de transparencia en los precios.
• El ámbito de aplicación del RDL 6/2012, protección de deudores hipotecarios sin recursos.
• La L 9/2012 de reestructuración y resolución de entidades de crédito, respecto a las demandas ejecutivas iniciadas por la SAREB.
• La protección de los clientes de las entidades de crédito, la competencia para la instrucción de expedientes sancionadores y los criterios para determinar las sanciones en la L 10/2014 de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades de crédito.
La L 5/2019 incorpora asimismo varias disposiciones transitorias sobre los contratos, prestamistas e intermediarios preexisentes, los procedimientos de ejecución en curso, el uso de la ficha de información personalizada (OM EHA/2899/2011) y la resolución de quejas y reclamaciones.
NOTA
Respecto al uso de la ficha de información personalizada, el Consejo General del Notariado ha emitido, con carácter urgente, una circular cuyo comentario se realiza en el nº 5520 Memento Inmobiliario 2018-2019.
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