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Con efectos desde 6-3-2020, se adoptan en Baleares una serie de medidas urgentes para facilitar la promoción, la construcción, la implantación o el uso de viviendas de titularidad pública y se modifica, entre otras normas, la Ley de vivienda de esta Comunidad Autónoma.Medidas sobre la vivienda públicaEn la norma que ahora se aprueba, con una vigencia de 12 años, se regula el desarrollo de las viviendas de titularidad pública -planificación, ordenación, aprobación, ejecución, implantación y finalización- (DL Baleares 3/2020 art.10 a 16) siendo a estos efectos de aplicación supletoria lo establecido en la Ley de urbanismo (L Baleares 12/2017).A estos efectos se consideran viviendas de titularidad pública promovidas, financiadas, desarrolladas o gestionadas por administraciones públicas o sus entidades instrumentales. Estas viviendas pueden ser, a su vez, de dos clases: • Vivienda protegida pública, que son las construidas sobre suelo de titularidad pública y destinadas a residencia habitual de personas cuyas circunstancias socioeconómicas les impidan o dificulten acceder al mercado residencial de vivienda libre.• Alojamientos dotacionales, que son dotaciones públicas destinadas a resolver de forma transitoria mediante el pago de una renta o canon la necesidad de vivienda de personas o unidades de convivencia. Estas dotaciones han de destinarse de forma preferente a colectivos especialmente vulnerables (L Baleares 5/2018 art.3).La promoción de estas viviendas corresponde a la consejería competente en materia de viviendas o al IBAVI, si bien también pueden acogerse a este régimen las promovidas por otras administraciones si se ha suscrito un convenio u otro instrumento jurídico válido con la consejería.Estas viviendas han de ubicarse en suelos urbanos o urbanizables de titularidad pública y los suelos de titularidad privada indispensables para dotar a las mismas de los servicios urbanísticos de la L Baleares 12/2017 art.22.En tanto no se desarrolle la normativa propia en materia de vivienda protegida, solo será posible otorgar la calificación de vivienda protegida en régimen general, salvo que por vía de convenio urbanístico o planeamiento vigente anterior a 6-3-2020 se determine expresamente otro régimen.Junto con las anteriores medidas, y con efectos desde la misma fecha, se establece la posibilidad de que las distintas administraciones y entes públicos de Baleares constituyan sobre su suelo derechos de superficie para la construcción y gestión de vivienda protegida en régimen de alquiler a precio asequible o alojamientos dotacionales. Este derecho se ha de conceder necesariamente mediante que concurso público en cuyas ases deben figurar los aspectos recogidos en el DL Baleares 3/2020 disp.adic.2ª.2.Modificación de la Ley de vivienda balearEntre otras normas, la que ahora se aprueba modifica la Ley de Vivienda de Baleares (L Baleares 5/2018), en los siguientes aspectos: a) Se completa la definición de lo que son alojamientos dotacionales y se incluye al de cohesión social desde el punto de vista de la vivienda (L Baleares 5/2018 art.4.l y 12.1).b) Se da a los municipios la posibilidad de declarar áreas de conservación y rehabilitación con el fin de promover la rehabilitación de inmuebles en áreas especialmente degradadas o para evitar procesos que puedan suponer riesgos para la cohesión social, incluyendo situaciones de ineficiencia o pobreza energética, así como falta de accesibilidad o prevención de incendios (L Baleares 5/2018 art.21 bis a 21 quater).c) Para los considerados «grandes tenedores» se establece la obligación de ofrecer en alquiler social las viviendas y terrenos (L Baleares 5/2018 art.26 bis): • Cuando los adquieran por un acuerdo de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual o por compraventa a causa de la imposibilidad del prestatario de devolver el préstamo hipotecario y afecte a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén en situación de especial vulnerabilidad (L Baleares 5/2018 art.3).• Antes de interponer una demanda judicial de ejecución hipotecaria o de títulos no judiciales, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial. Una vez verificada la situación de especial vulnerabilidad y formulada la oferta de alquiler social, si los afectados la rechazan, el demandante puede iniciar el procedimiento judicial.Tanto en el caso de adquisición de la vivienda como en la interposición de una demanda judicial de ejecución, se han de cumplir los siguientes requisitos: • El deber de comprobar dichas circunstancias recae sobre el adquirente o el demandante, que deberá requerir previamente la información a los afectados; y • La oferta obligatoria de alquiler social se comunicará, en un plazo de3 días hábiles desde su realización, al organismo competente en materia de vivienda.• Para que la propuesta pueda ser considerada de alquiler social debe: – fijar rentas que garanticen que el esfuerzo por el pago del alquiler no supere el 30 % de los ingresos ponderados de la unidad familiar; – ofrecer preferentemente la vivienda afectada o, alternativamente, una vivienda ubicada dentro del mismo término municipal, salvo que un informe de los servicios sociales municipales acredite que el traslado a otro municipio no afectaría negativamente a la situación de riesgo de exclusión residencial de la unidad familiar.d) Se establece un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración autonómica, en: • Las transmisiones de dominio de la totalidad de un inmueble que disponga de más de una vivienda, cuando al menos una de ellas esté arrendada (L Baleares 5/2018 art.26 ter).• La primera y posteriores transmisiones entre «grandes tenedores»: – de las viviendas y terrenos en suelos clasificados como urbanos o urbanizables adquiridos en un proceso de ejecución hipotecaria, en un proceso de ejecución basada en títulos no judiciales o mediante compensación o pago de deuda con garantía hipotecaria (L Baleares 5/2018 art.26 quater); y – de las viviendas inscritas en el Registro de viviendas desocupadas (L Baleares 5/2018 art.36.4). Asimismo, se establece el procedimiento a seguir en estos casos.• Los supuestos de ejecución hipotecaria, dación en pago o procesos de ejecución basada en títulos no judiciales, cuando se trate de segundas o posteriores transmisiones entre vivos de las viviendas protegidas y de sus anexos (L Baleares 5/2018 art.75.1).• Todos los casos en los que una vivienda se califique como protegida y o el suelo tengo la calificación urbanística de suelo destinado a vivienda protegida, en tanto esté vigente dicha calificación, como forma de control de las transmisiones (L Baleares 5/2018 art.75 bis). A estos efectos se establece por un lado el derecho de tanteo de la Administración y el procedimiento para su ejercicio y, por otro, el deber de comunicación a la misma la decisión de transmitir esto bienes (L Baleares 5/2018 art.75 ter s.). e) En relación con las viviendas desocupadas, para los «grandes tenedores» se establece la obligación de dar a las viviendas un uso habitacional efectivo. El incumplimiento de esta referida obligación durante un tiempo superior a 2 años, acreditada con la inscripción de la vivienda en el Registro de viviendas desocupadas, es causa bastante de interés social para la expropiación forzosa del uso temporal de estas viviendas cuando se den las circunstancias establecidas en L Baleares 5/2018 art.42 y conforme al procedimiento establecido en la legislación sobre expropiación forzosa (L Baleares 5/2018 art.36.3).El hecho de que estas viviendas se transmitan no interrumpe el plazo de 2 años para considerarlas desocupadas si la operación se realiza entre grandes tenedores (L Baleares 5/2018 art.39.5).Además de las circunstancias establecidas hasta ahora, en el Registro de viviendas desocupadas debe constar también el precio de adquisición o adjudicación de las mismas (L Baleares 5/2018 art.39.2).A fin de acreditar la desocupación de las viviendas se establece la obligación de colaboración de notarios y registradores de la propiedad para dar a conocer al propietario de las mismas (L Baleares 5/2018 art.41.1.c).Para la cesión por grandes tenedores de las viviendas desocupadas al IBAVI, se establece un plazo referenciado al plazo mínimo legal establecido en la LAU -actualmente 5 o 7 años-, en lugar de los 3 años que figuraban hasta ahora. Respecto a la compensación de estas cesiones, el precio ya no está limitado por el precio de mercado o el de la vivienda protegida, sino que ha de calcularse de acuerdo con la legislación sobre expropiación forzosa.f) Respecto a la calificación de vivienda protegida, lo será cualquier vivienda que reciba algún tipo de beneficio de carácter público en su promoción o construcción, independientemente de la existencia de ayudas al promotor o al adquirente.Para la transmisión de estas viviendas, el visado de la consejería competente se precisa solo respecto a la primera; en la segunda y posteriores el adquirente debe presenta declaración responsable de que se han cumplido requisitos establecidos para la adquisición de viviendas protegidas, ante la misma consejería y en el plazo de 30 días desde su formalización. Si no se cumple con este requisito de visado o declaración responsable, los contratos no podrán ser elevados a escritura pública. g) En relación con el Registro público de demandantes de viviendas protegidas, y el criterio del orden de inscripción se determina que (L Baleares 5/2018 art.70): – no resulta aplicable a las viviendas protegidas promovidas por cooperativas de vivienda sin ánimo de lucro que hayan obtenido esta calificación, ni a las promovidas por cooperativas de vivienda en régimen de cesión de uso; y- serán ofrecidas a los demandantes de acuerdo con este orden, y los criterios que establecerá al efecto cada administración o ente promotor, las viviendas protegidas promovidas por una administración pública o por un ente instrumental del sector.h) Respecto al régimen sancionador establecido en la L Baleares 5/2018:• En las infracciones en materia de publicidad se incluyen como responsables (L Baleares 5/2018 art.80): – los titulares de los canales de intermediación a través de Internet u otros sistemas de nuevas tecnologías de información y comunicación; – las personas o entidades dedicadas a la intermediación inmobiliaria; y- los titulares de medios de comunicación social en los que se inserte la publicidad, cualquiera que sea su tipo o soporte.• Dejan de considerarse infracción leve, el incumplimiento de la obligación de incluir en la publicidad de venta de las viviendas con protección pública, de indicar a qué régimen legal están acogidas, su superficie útil, su precio y el resto de condiciones (L Baleares 5/2018 art.86). • Se añaden como infracciones graves las siguientes (L Baleares 5/2018 art.87): – el incumplimiento de la obligación de los grandes tenedores de vivienda, comunicar a la consejería competente en materia de vivienda cualquier cambio con respecto a la situación de las viviendas que constan inscritas en el Registro de viviendas desocupadas, que hasta ahora se consideraba una infracción leve; y – publicitar o comercializar en régimen de alquiler espacios para destinarlos a habitáculo de personas sin que los mismos cumplan las condiciones de habitabilidad.Asimismo, pasan a ser graves las siguientes infracciones que antes eran muy graves: – no destinar la vivienda con protección pública a domicilio habitual y permanente de la persona propietaria o de las titulares de la obligación de ocuparla, sin autorización; – obtener un lucro o beneficio indebido mediante la comisión de cualquier fraude con respecto a las viviendas con protección pública, por parte de los promotores, de los titulares de las viviendas, de los agentes mediadores en la compraventa o el arrendamiento de bienes inmuebles, o de cualquier otro que intervenga en los procesos de transmisión o de arrendamiento de viviendas con protección pública; – transmitir, alquilar o ceder el uso de una vivienda protegida a personas que no cumplan los requisitos exigibles; y- no disponer de póliza de seguro contra incendios en vigor durante todo el tiempo de duración del régimen de protección de las viviendas protegidas; y • Junto a las previamente existentes, pasan a considerarse infracciones muy graves: – incumplir la obligación de notificación fehaciente a la Administración de la voluntad de transmitir el inmueble sujeto a los derechos de tanteo y retracto de la L Baleares 5/2018 art.26 ter; – incumplir el titular transmisor de la vivienda la obligación de notificación a la Administración de su voluntad de transmitir un inmueble sujeto a los derechos de tanteo y retracto de la L Baleares 5/2018 art.26 ter; – incumplir el demandante o el adquirente la obligación de ofrecer formalmente un contrato de alquiler social al ocupante de una vivienda en los supuestos de la L Baleares 5/2018 art.26 bis.1 y 2,o realizar dicha oferta sin cumplir con los requisitos establecidos; – incumplir el demandante o el adquirente de la L Baleares 5/2018 art.26 bis la obligación de comunicar, en un plazo de 3 días hábiles desde su realización, al organismo competente en materia de vivienda la oferta obligatoria de alquiler social a que hacen referenciaL Baleares 5/2018 art.26 bis.1 y 2;-incumplir los grandes tenedores de vivienda cualquiera de las obligaciones derivadas de los derechos de tanteo y retracto regulados en la L Baleares 5/2018 art.36.4.• Por último se incrementa la sanción por incumplimiento de la obligación de depositar la fianza por parte de los arrendadores que ahora es a partir del 100% y hasta el 200% -antes del 35% al 75%- (L Baleares 5/2018 art.90.2.b); y se establece una sanción complementaria para los supuestos de falsedad o inexactitud en la declaración responsable prevista para el adquirente en segundas y posteriores transmisiones de vivienda protegida de la L Baleares 5/2018 art.65.1.bis (L Baleares 5/2018 art.92.i).DL Baleares 3/2020, BOIB 5-3-20
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