Requisitos de los títulos de constitución de propiedad horizontal

Con arreglo al RD 1093/1997 art.53 se exige, para la inscripción en el Registro de la Propiedad de actos por los que se constituyan nuevos elementos susceptibles de aprovechamiento privativo en un inmueble, la solicitud y obtención previa de nueva licencia. De modo que, al inscribir los títulos de división horizontal, o los de modificación del régimen ya inscrito, para constituir como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente los que no figuraban como tales en el título de la obra nueva es necesario solicitar y obtener una nueva licencia. Sin embargo, esta regla, carente de apoyo legal -superior al reglamentario- ha encontrado tradicionalmente reparos doctrinales en su aplicación, en cuanto pudiera suponer una quiebra del principio de reserva de Ley en la regulación del contenido esencial del derecho de propiedad.
El citado precepto establece que no podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones del planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número. No aplicándose a las superficies destinadas a locales comerciales o a garajes, salvo que del texto de la licencia resulte que el número de locales comerciales o de plazas de garaje constituye condición esencial de su concesión.
Sin embargo, dispone actualmente la LS/08 art.17.6 redacc L 8/2013 que la constitución y modificación del complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique la finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción que, al título correspondiente, se acompañe la autorización administrativa concedida o el testimonio notarial de la misma. A tales efectos, se considera complejo inmobiliario todo régimen de organización unitaria de la propiedad inmobiliaria en el que se distingan elementos privativos, sujetos a una titularidad exclusiva, y elementos comunes, cuya titularidad corresponda, con carácter instrumental y por cuotas porcentuales, a quienes en cada momento sean titulares de los elementos privativos.
La misma norma dispensa de la necesidad de dicha autorización en los supuestos siguientes:
a) Cuando el número y características de los elementos privativos resultantes del complejo inmobiliario sean los que resulten de la licencia de obras que autorice la construcción de las edificaciones que integren aquél.
b) Cuando la modificación del complejo no provoque un incremento del número de sus elementos privativos.
Por tanto, el criterio recogido en el citado precepto reglamentario queda confirmado y elevado a rango legal, con lo que han de darse por superados los reparos doctrinales a su aplicación generalizada, pues la exigencia de autorización administrativa para la creación de un nuevo elemento privativo por vía de segregación, agregación o división de otro preexistente, no sólo se impone en LPH art.10.3.b, sino que encuentra también reflejo en la LS/08 art.17.6, en relación a los actos de constitución o modificación de conjuntos inmobiliarios, habiendo sido redactados ambos preceptos por la L 8/2013, que entró en vigor el 28-6-2013. Normativa que tiene el carácter de legislación básica, debiendo ser interpretados y aplicados ambos preceptos de forma coordinada dada la estrecha relación existente entre los mismos, en cuanto expresión de una misma idea: la constitución o modificación de un conjunto inmobiliario, al igual que los actos de división, agregación y segregación de elementos integrantes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, requerirán, en todo caso, la obtención de la correspondiente autorización administrativa, siempre que de los mismos se derive un incremento de los elementos privativos previamente existentes o autorizados en la licencia de edificación. Por tanto, es la normativa estatal la que impone la necesidad de autorización administrativa previa en los casos señalados.

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