El suelo ha de clasificarse por el plan general municipal de ordenación en urbano, no urbanizable y urbanizable.
Los terrenos destinados a sistemas generales pueden o no ser objeto de clasificación, sin perjuicio de que se adscriban a las diferentes clases de suelo a efectos de su valoración y obtención.
Los propietarios de toda clase de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones deben destinarlos a usos que no resulten incompatibles con la ordenación territorial y el planeamiento urbanístico y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato público.
El coste de las obras anteriores se debe sufragar por los propietarios o por la administración.
Se admiten los usos, obras o instalaciones de carácter provisional que no estén expresamente prohibidos por la legislación sectorial, la ordenación territorial o el planeamiento urbanístico con tal carácter, y se consideren compatibles con la ordenación por no dificultar su ejecución, y siempre que se justifique su necesidad y su carácter no permanente, atendidas las características técnicas de las mismas o la temporalidad de su régimen de titularidad o explotación.
El suelo urbano está constituido por las áreas ya transformadas que el planeamiento urbanístico general clasifique como tal por:
a) Disponer de acceso rodado y de los servicios de abastecimiento y evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, debiendo tener estos servicios características adecuadas para servir a la edificación existente o prevista por el plan.
b) Estas consolidadas por la edificación en cuantía superior a las 2/3 partes de la superficie apta para la misma.
Se incluyen también los sectores o unidades de actuación completas que sean urbanizadas en ejecución del planeamiento, desde el momento de la terminación y recepción de las obras.
El propio planeamiento urbanístico general ha de establecer los requisitos mínimos que han de reunir los servicios urbanísticos para que puedan considerarse suficientes en relación con la ordenación prevista.
Son categorías de suelo urbano, las siguientes:
El suelo urbano consolidado está formado por los terrenos que estén en situación de suelo urbanizado. En él se pueden delimitar unidades de actuación para llevar a cabo actuaciones de reforma o renovación de la urbanización y actuaciones de dotación.
El suelo urbano sin consolidar se forma por los terrenos que delimite como unidad de actuación para su urbanización, mediante la ejecución de un proyecto de urbanización y la redistribución equitativa de beneficios y cargas.
Se considera suelo urbano de núcleo rural el formado por los terrenos, incluidos los de la huerta tradicional de la Región de Murcia, en los que, por existir agrupaciones de viviendas con viario e infraestructura común y relaciones propias de la vida comunitaria, constituyan un asentamiento de población tradicional reconocido oficialmente por un topónimo y especialmente vinculado a las actividades del sector primario.
Es suelo urbano especial el formado por los terrenos, incluidos los de la huerta tradicional de la Región de Murcia, que, careciendo de alguno de los requisitos exigidos para el suelo urbano de núcleo rural, constituyan un asentamiento con frente a camino público tradicional.
Se consideran solares las superficies de suelo urbano aptas para la edificación que reúnan los siguientes requisitos:
– Tener fijada por el planeamiento urbanístico su ordenación, alineaciones y rasantes respecto de la vía pública a que afronten y que estén urbanizados con arreglo a los requisitos que se establezcan por el planeamiento o, en su defecto, que, además de los señalados anteriormente para su consideración como urbanos, dispongan de pavimentación de calzadas, encintado de aceras, alumbrado público y otros servicios legalmente exigibles.
– Si se trata de suelo urbano de núcleo rural o urbano especial, basta que estén consolidados de hecho, sin perjuicio de que el planeamiento pueda establecer requisitos específicos para dotarlos de servicios adecuados.
Los derechos y deberes de los propietarios se sujetan al régimen que se expone a continuación.
| Suelo urbano | Derechos | Deberes |
| En general | Completar la urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solar | |
| Edificar los solares en las condiciones establecidas en el planeamiento | ||
| Promover el planeamiento de desarrollo y los instrumentos de gestión y urbanización que resulten necesarios | ||
| Urbano consolidado | Totalidad del aprovechamiento establecido por el planeamiento | Completar, a su costa, la urbanización necesaria para alcanzar la condición de solar y edificarlos |
| Terrenos que se incluyan en unidades de actuación para llevar a cabo operaciones necesarias de reforma o renovación de la urbanización: Cesión de viales y dotaciones públicas previstas en el planeamiento Si el planeamiento conlleva incremento de aprovechamiento, que no se justifique necesario para garantizar su viabilidad: Cesión, además, del suelo necesario para localizar el 10% del incremento del aprovechamiento del ámbito o su valor equivalente |
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| Actuaciones de dotación que no requieren reforma o renovación de su urbanización, aunque puedan conllevar ciertas obras complementarias: Cesión de suelo para localizar el 10% del incremento del aprovechamiento del ámbito o su valor equivalente | ||
| Urbano sin consolidar | – Proceder a la efectiva equidistribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento, debiendo promover, en caso de iniciativa privada, los instrumentos de planeamiento, gestión y urbanización en los plazos previstos por el plan y el programa de actuación y costearlos en la proporción que corresponda – Obtener y ceder gratuitamente los terrenos destinados a sistemas generales vinculados a la unidad de actuación – Ceder gratuitamente al ayuntamiento el suelo destinado a viales, espacios libres, zonas verdes y equipamientos públicos de carácter local o establecidos por el planeamiento – Ceder los terrenos en que se localice el 10% del aprovechamiento de la unidad de actuación. Puede ampliarse al 20% si se destina íntegramente al cumplimiento de la reserva de vivienda de protección pública – Costear, conforme a lo establecido en esta ley y, en su caso, ejecutar las obras de urbanización de la unidad de actuación, y las infraestructuras de conexión con los sistemas generales y obras de ampliación o refuerzo requeridas por su dimensión y características, de conformidad con los requisitos y condiciones que establezca el planeamiento general, o, en su caso, la cédula de urbanización o el Programa de Actuación – Solicitar la licencia de edificación y edificar los solares cuando el plan así lo establezca, en los plazos que se fijen en este y en la preceptiva licencia municipal – Garantizar los derechos de realojo y retorno de los ocupantes legales de viviendas que constituyan su residencia habitual – Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras o instalaciones que no puedan conservarse – Establecer la reserva de suelo necesario para realizar el porcentaje correspondiente de aprovechamiento residencial de la unidad de actuación, con destino a vivienda de protección pública, que en su caso establezca el planeamiento y como mínimo la reserva legal obligatoria |
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| Urbano de núcleo rural y urbano especial | – Costear los terrenos necesarios para la regularización del viario cuando así lo prevea el mismo – Incorporarse al proceso urbanizador y edificatorio desde el momento de la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo |
La edificación queda sometida a las reglas que se exponen a continuación:
En general, exige que todos los terrenos sean edificados desde el momento en que adquieran la condición de solar o cuando se asegure la ejecución simultánea de la urbanización y la edificación mediante las garantías legales. Sin embargo, se pueden implantar, en las áreas donde el uso esté permitido, actividades económicas o dotaciones con anterioridad a la aprobación de los instrumentos de gestión y urbanización, siempre que respeten la ordenación señalada en el planeamiento, con las condiciones y garantías legales.
Además pueden admitirse usos y obras provisionales siempre que no se incumplan los plazos legales para la urbanización o edificación. Sin embargo si la ordenación no está totalmente definida por estar remitida a planeamiento de desarrollo, sólo pueden admitirse los usos y obras provisionales.
En tanto en cuanto no se apruebe el correspondiente planeamiento específico, sólo se puede edificar si los terrenos tienen acceso a vía pública y las construcciones se destinan a usos relacionados con las actividades propias del medio rural o a vivienda para las necesidades de la población residente en dichos núcleos, debiendo asumir los propietarios las obligaciones establecidas en el plan general para este régimen; sin embargo se admiten usos y obras provisionales. En todo caso, las construcciones deben ser adecuadas a las condiciones que señale el planeamiento.
En suelo urbano especial, los terrenos se pueden edificar cuando el planeamiento general o de desarrollo defina los parámetros y condiciones de edificación y siempre que de frente a camino público preexistentes; en otro caso, sólo pueden admitirse los usos y obras provisionales.
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