La licencia urbanística y la comunicación previa tienen por objeto el sometimiento al control municipal de los actos de edificación y uso del suelo.
Quedan sujetos los siguientes actos:
| Licencia urbanística | a) Los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo que, con arreglo a la normativa general de ordenación de la edificación, precisen de proyecto de obras de edificación. b) Las intervenciones en inmuebles declarados bienes de interés cultural o catalogados por sus singulares características o valores culturales, históricos, artísticos, arquitectónicos o paisajísticos. c) Las demoliciones, salvo las derivadas de resoluciones de expedientes de restauración de la legalidad urbanística. d) Los muros de contención de tierras, según se establezca reglamentariamente. e) Los grandes movimientos de tierras y las explanaciones. f) Las parcelaciones, segregaciones u otros actos de división de terrenos en cualquier clase de suelo, cuando no formasen parte de un proyecto de reparcelación. g) La primera ocupación de los edificios. h) La implantación de cualquier instalación de uso residencial, ya sea provisional o permanente. i) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se derivase de la legislación de protección del dominio público. |
| Comunicación previa | Los actos de edificación y uso del suelo y subsuelo no sujetos a licencia y, en todo caso, los que así se establezcan en las leyes |
Por su parte, las empresas suministradoras de energía eléctrica, agua, gas y telecomunicaciones pueden exigir, para la realización de las obras de acometida o para la contratación de los servicios, el título habilitante que resulte preciso.
1. Las licencias deben otorgarse por el procedimiento legalmente previsto sin que puedan adquirirse por silencio administrativo facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística. La competencia se atribuye a los municipios y el plazo para resolverse el procedimiento es de 3 meses contado desde la presentación de la solicitud. Como particularidad, la licencia de primera ocupación de edificaciones exige certificado final de obra de técnico competente en el que conste que las obras están completamente terminadas y se ajustan a la licencia otorgada.
Se regula la prelación de las licencias de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando los actos de edificación y uso del suelo y subsuelo sean realizados en terrenos de dominio público se exigen las autorizaciones o concesiones preceptivas previas por parte del titular del dominio público.
b) En el caso de que los actos de edificación y uso del suelo y subsuelo estén sujetos a licencia urbanística y requieran la previa evaluación de impacto ambiental, no se puede otorgar la licencia municipal antes de la declaración de impacto o efectos ambientales dictada por el órgano ambiental competente, o si siendo negativa no se han cumplido las medidas correctoras determinadas en la misma.
c) No se puede presentar la comunicación previa ni concederse la licencia sin acreditarse el previo otorgamiento de las autorizaciones urbanísticas o sectoriales de otras administraciones públicas.
La licencia de edificación exige que su acto de otorgamiento determine el plazo de caducidad por causa de demora en la iniciación y finalización de las obras, así como por causa de interrupción. Si no se establece, no puede exceder de 6 meses la iniciación y 3 años para la terminación, sin que se puedan interrumpir las obras por tiempo superior a 6 meses. Estos plazos pueden prorrogarse, previa solicitud expresa, siempre que la licencia sea conforme con la ordenación urbanística vigente en el momento de su concesión y, en ningún caso, puede exceder del plazo superior al inicialmente acordado. Sólo cabe prórroga de las edificaciones iniciadas si la edificación está acabada exteriormente.
2. Las comunicaciones previas deben ser solicitadas por el promotor al ayuntamiento indicando su intención de llevar a cabo el acto con una antelación mínima de 15 días hábiles a la fecha en que se pretenda comenzar la ejecución. Si transcurre un plazo de 15 días desde la presentación, sin que se aprecien defectos subsanables, la presentación de la comunicación previa constituye título habilitante para el inicio de los actos, sin perjuicio de la comprobación posterior y, en su caso, la inspección municipal.
Si van a realizarse varias actuaciones relacionadas con la misma edificación o inmueble, se presenta una única comunicación previa.
En relación con los actos promovidos por órganos de las administraciones públicas o de derecho público se determina que quedan sujetos a control municipal por medio de la obtención de licencia municipal o comunicación previa, salvo en los casos excluidos por la legislación aplicable. A su vez las obras públicas municipales se entiende autorizadas por el acuerdo de aprobación del proyecto previa acreditación en el expediente del cumplimiento de la legislación urbanística y sectorial, así como del planeamiento en vigor.
NOTA
Las construcciones ejecutadas en suelo rústico al amparo de la licencia urbanística pueden mantener el uso autorizado, pudiendo ejecutarse en ellas obras de mejora y reforma de las instalaciones sin incrementar la superficie edificada legalmente, aun cuando no cumpliesen las condiciones de implantación, uso y edificación establecidas por la presente ley.
Asimismo, previa licencia municipal,puedenn ejecutarse obras de ampliación de la superficie edificada lícitamente, cumpliendo los siguientes requisitos:
a) cuando se trate de terrenos que hayan de ser incluidos en el suelo rústico de especial protección es necesario obtener la autorización o informe favorable del órgano con la competencia sectorial correspondiente;
b) han de cumplirse las condiciones de edificación establecidas en LSGA art.39 y por el planeamiento urbanístico;
c) adoptarse las medidas correctoras necesarias para minimizar la incidencia sobre el territorio y la mejor protección del paisaje;
d) mantenerse el uso y la actividad autorizados originariamente, o los regulados en LSGA art.40.
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