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Edificaciones fuera de ordenación. Canarias

Toda la normativa reguladora de las edificaciones de fuera de ordenación prevista en TROTCANA art.44.4 queda derogada, expresamente, por la siguiente normativa que sustituye a lo hasta ahora previsto.
La aprobación de una nueva ordenación sobrevenida, que incluya un nuevo instrumento de ordenación, produce los siguientes efectos sobre las instalaciones, construcciones, edificaciones, usos y actividades existentes que resulten disconformes con aquélla:

Situación legal de consolidación

Quedan en esta situación todas las instalaciones, construcciones y edificaciones, así como los usos y actividades preexistentes que se hayan erigido o iniciado con arreglo a los títulos y autorizaciones administrativas exigibles, en su caso, en el momento de su implantación, y que por motivos de legalidad sobrevenida (por ejemplo alteración de los parámetros urbanísticos básicos de uso o edificabilidad), resulten disconformes aunque no necesariamente incompatibles con las nuevas determinaciones de aplicación.
Se entiende que todas las instalaciones, construcciones, edificaciones, usos y actividades se han consolidado cuando su establecimiento estuviera legitimado por todos los títulos y las autorizaciones administrativas exigibles para su implantación con anterioridad a la entrada en vigor de las nuevas determinaciones.
De la misma manera se entiende que la nueva regulación resulta necesariamente incompatible, de imposible coexistencia, cuando su aplicación conlleve necesariamente la obtención del sueloen que se ubica la instalación, construcción y edificación, para su destino público o requiera de una actuación pública que impida la utilización de las instalaciones, construcciones y edificaciones que queden en situación de consolidación.

Situación legal de fuera de ordenación

Se aplica esta situación a todas las instalaciones, construcciones, edificaciones, usos y actividades que se hayan erigido sin contar con los títulos y autorizaciones administrativas exigibles, y respecto de las que ya no sea posible el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado .
En el caso de ser legalizables, han de permanecer en esta situación hasta la obtención de los títulos y autorizaciones administrativas exigibles, de conformidad con lo dispuesto en TROTCANA.
El mismo régimen de fuera de ordenación se aplica a aquellas instalaciones, construcciones y edificaciones, así como a los usos o actividades preexistentes, que se hayan erigido o iniciado con arreglo a los títulos y autorizaciones administrativas que resulten disconformes e incompatibles con las nuevas determinaciones de planeamiento por disponer éstas en su lugar la implantación de viales, espacios libres u otros sistemas generales o dotaciones así como equipamientos públicos.

Regímenes aplicables

En función de las situaciones anteriores se aplica uno de los siguientes regímenes:
La situación legal de consolidación debe admitir con carácter general:
a.- Cuantas obras de consolidación, rehabilitación o remodelación sean necesarias para mantener y alargar la vida útil del inmueble, sin que sea admisible el incremento de volumen o edificabilidad en contra del nuevo planeamiento.
b.- En relación con el uso debe admitir con carácter general las obras que consistan en la mejora y actualización de las instalaciones para su adaptación a nuevas normas de funcionamiento de la actividad o el logro de una mayor eficiencia y un menor impacto ambiental.
No se admiten cambios de uso que supongan una alteración sustancial del destino asignado por la nueva ordenación del inmueble; sin embargo el planeamiento debe definir, específicamente, qué tipo de obras y usos pueden admitirse en función de los parámetros de ordenación pormenorizada que motivan la disconformidad.
En relación con la demolición de la instalación, construcción o edificación o el cese definitivo del uso preexistente se diferencian dos situaciones:
– cuando la demolición se debe a la ilegalidad de la instalación, construcción o edificación se produce la necesaria adecuación del nuevo proyecto de edificación, instalación o construcción o, en su caso, del nuevo uso, a la edificabilidad o uso del planeamiento vigente en el momento de otorgamiento de la nueva licencia o autorización administrativa habilitante de la obra o del uso;
– cuando, la demolición se debe o es obligada por circunstancias catastróficas o por órdenes de ejecución para evitar situaciones de riesgos o daño o por cualquier otra necesidad de interés general, que no constituyan obligaciones de restablecimiento de la realidad física alterada, se permite la reconstrucción con la misma edificabilidad del inmueble sustituido.

Régimen jurídico de la situación legal de fuera de ordenación

La situación legal de fuera de ordenación se sujeta al siguiente régimen jurídico:
A.- Las normas (en su caso, las Instrucciones técnicas de planeamiento urbanístico) y el planeamiento de ordenación deben definir el contenido de la situación legal de fuera de ordenación así como los actos constructivos y los usos de que puedan ser susceptibles las correspondientes instalaciones, construcciones y edificaciones.
B.- En defecto de las normas y otras determinaciones del planeamiento se aplican las siguientes reglas:
1. Con carácter general, y mientras se mantiene la disconformidad con la ordenación, sólo se pueden realizar las obras de reparación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización conforme al destino establecido. Salvo las autorizadas con carácter excepcional cualesquiera otras obras son ilegales y nunca pueden dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones;
2. Con carácter excepcional se pueden autorizar obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no esté prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de 5 años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Sin embargo estas obras no pueden dar lugar a incremento del valor de la expropiación.
C.- Las instalaciones, construcciones y edificaciones que se encuentren en esta situación al derivar de infracciones urbanísticas contra las que, por transcurso de los plazos legalmente establecidos, no cabe reacción administrativa o judicial de ningún tipo para instar el restablecimiento de la legalidad, sólo pueden realizar las obras de reparación y conservación que sean absolutamente necesarias para mantener las condiciones de habitabilidad mínimas, sin que estas obras supongan un incremento del valor expropiatorio.
D.- A los usos y actividades económicas preexistentes que, por carecer de título administrativo habilitante previo, no sean legalizables, se les aplica el régimen disciplinario que proceda para restaurar el orden jurídico perturbado.
En aquellos casos en que la situación legal de consolidación se deba a que la disconformidad con la nueva ordenación consista en la previsión de la implantación de viales, espacios libres, sistemas generales, dotaciones o, en general, uso o servicios públicos, incluidos los equipamientos públicos, que requieran para su ejecución el ejercicio de la potestad expropiatoria, se aplica lo dispuesto para la situación legal de consolidación pero con las siguientes particularidades:
– las obras admitidas con carácter general son las precisas para el cumplimiento del deber de conservación de los inmuebles durante el periodo que falta hasta la expropiación según la programación que prevea el propio plan;
– no se admite ningún cambio de uso;
– las obras que sean permitidas no suponen, en ningún caso, incremento de valor a efectos expropiatorios;
– no se aplica la reconstrucción excepcional.
En estos casos es necesario que el planeamiento defina, específicamente, qué tipo de obras pueden admitirse en función de las determinaciones de ordenación aplicables.
Si las edificaciones, construcciones, instalaciones, usos y actividades se encuentran en zonas de dominio público, servidumbres o protección, se aplica el régimen previsto en la legislación correspondiente.

NOTA
Entrada en vigor: 6-5-2013.
Toda la normativa aquí estudiada respecto a los efectos de la entrada en vigor de una nueva ordenación sobrevenida se entiende sin perjuicio de los efectos jurídicos que establezca para los supuestos de disconformidad la legislación estatal en el ámbito de sus competencias y, específicamente, los relativos a las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo, así como las bases económicas y medioambientales de su régimen jurídico, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas en la materia.
El plan parcial que ordene pormenorizadamente el suelo afectado destinado a la reubicación de los barrios de Ojos de Garza, la Montañeta y el Caserío de Gando (afectados por la ampliación del aeropuerto de Gran Canaria) se debe formular en el plazo máximo de 2 años (finaliza 6-5-15).

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