Dación en pago de vivienda

Con motivo de la imposibilidad de hacer frente al pago del préstamo hipotecario, se produjo la transmisión a favor de la entidad bancaria de la vivienda sobre la que gravaba la hipoteca que garantizaba el préstamo para su adquisición. En la propia escritura de dación en pago, se recogía que la suma del préstamo hipotecario ascendía a 301.187,85 euros y, que en el momento de dar en pago la vivienda hipotecada, esta era valorada en 207.100 euros. Con la aceptación del inmueble en pago de la deuda por el banco, este dio por extinguida la deuda, haciendo quita o remisión por la diferencia entre la deuda y el valor de la finca. Pese a que fue presentada autoliquidación por ITP y AJD tomando como valor los 207.100 euros, la Administración formuló liquidación tomando como base el importe de la deuda que se extinguía. La reclamación económico- administrativa fue estimada, ya que se consideró que la base imponible venía constituida por el valor real del inmueble, el cual venía configurado por el valor de la dación en pago de la deuda, y no por el montante de la deuda.
Ante la impugnación de la Comunidad de Madrid -la cual, con base en la LITP art.46.3, argumentó que en la determinación de la base imponible se ha de tener en cuenta el importe total de la deuda que constituye la contraprestación pactada entre las partes por la entrega del inmueble-. la recurrente puso especial atención en el hecho de que la Administración no hubiese tenido en cuenta el valor declarado por las partes, el cual coincide con el valor de tasación de vivienda emitido por una empresa independiente- y consideró la existencia de dos negocios: la dación en pago y la quita de la deuda.
De conformidad con la LITP art.7.2.A, tanto las adjudicaciones en pago como las adjudicaciones para pago de deudas, son consideradas transmisiones patrimoniales onerosas a efectos de tributación por ITP y AJD, modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas. En cuanto a la determinación de la base imponible, viene determinada por el valor real del bien o derecho transmitido (LITP art.10). En este caso, al tratarse de una dación en pago, en los términos recogidos en el CC art.1175, cuyos efectos son liberartorios o extintivos de la obligación que existe, el TSJ tiene en consideración anteriores pronunciamientos de los tribunales en los que se recoge que en estas operaciones el crédito que se satisface con la dación en pago adquiere la categoría de precio del bien o bienes que se entregan (TS 2-12-94, Rec 2552/91), quedando constituida la contraprestación del acreedor que recibe el bien por la obligación de dar por extinguido su crédito.
Por su parte, en relación con la comprobación de valores, se dispone que si el valor declarado por los interesados es superior al resultante de la comprobación, en la determinación de la base imponible del impuesto se ha de tener en cuenta aquel; sin embargo, en el caso contrario, si el valor resultante de la comprobación o el valor declarado es inferior a la contraprestación pactada, esta última es la que se ha de tomar a efectos de la base imponible (LITP art.46.3).
Por tanto, el TSJ concluye que en la dación en pago la contraprestación del banco viene determinada por la extinción de la obligación de devolución del préstamo hipotecario, coincidiendo su valor con el importe pendiente de amortizar, que en este caso coincide con el valor de la tasación del inmueble, adicionado con la suma condonada (la cual se corresponde con el importe de la deuda que excede de este último valor).
Por último, en relación con la determinación del negocio jurídico recogido en la escritura de dación en pago, el TSJ considera que no puede considerarse que existan dos negocios jurídicos -dación en pago, de carácter oneroso, y condonación del resto de la deuda, de carácter gratuito- sino exclusivamente uno, en concreto, el destinado a cancelar el préstamo hipotecario a cambio del inmueble, quedando determinada la causa del contrato por las recíprocas obligaciones asumidas por las partes: entrega del inmueble a cambio de la admisión de la extinción de la deuda, por el valor aceptado y que coincide con el interés económico de las partes, teniendo en cuenta los efectos de la LITP art.46.3.

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