La regulación vigente de las cooperativas de viviendas en la Comunidad Valenciana es la recogida en el DLeg C.Valenciana 2/2015.
Las cooperativas de viviendas tienen por objeto:
– facilitar alojamiento a personas socias, para sí y para las personas que con ellas convivan;
– proporcionar a las personas socias solares o terrenos para la edificación de viviendas o facilitar a las personas propietarias o usuarias de las viviendas, aparcamientos, locales, instalaciones o servicios complementarios o accesorios de la vivienda;
– reparar o rehabilitar viviendas, edificios destinados a vivienda, o los locales, elementos o servicios accesorios o complementarios de las viviendas o edificaciones destinadas a vivienda;
– procurar todo tipo de mejoras o nuevas instalaciones o servicios, comunes o no, en dichos elementos; así como
– desempeñar las funciones de administrador de las comunidades de propietarios, sometidas o no a la Ley de propiedad horizontal, hayan sido o no construidas y adjudicadas en régimen cooperativo.
Las cooperativas de viviendas pueden adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades y trabajos sean necesarios para el cumplimiento de su objeto social.
Pueden ser socios de las cooperativas de viviendas las personas físicas que pretendan alojamiento o locales para sí y las personas que con ellas convivan, así como los entes públicos y las entidades sin ánimo de lucro que precisen alojamiento para aquellas personas que, dependientes de ellas, tengan que residir, por razón de su trabajo o función, en el entorno de una promoción cooperativa o que precisen locales para desarrollar sus actividades.
La propiedad, el uso y el disfrute de las viviendas y locales pueden ser adjudicados o cedidos a los socios y socias mediante cualquier título admitido en derecho. Cuando la cooperativa retenga la propiedad de las viviendas o locales, los estatutos establecerán las normas a que han de ajustarse tanto su uso o disfrute por las personas socias, como los demás derechos y obligaciones de estas y de la cooperativa. Igualmente, podrán prever y regular la cesión o permuta de tales derechos con socios y socias de otras cooperativas de viviendas que tengan establecida la misma modalidad.
Las cooperativas de viviendas pueden enajenar o arrendar a terceras personas no socias las viviendas, locales comerciales e instalaciones y edificaciones complementarias de su propiedad. La asamblea general ha de acordar el destino del importe obtenido por enajenación o arrendamiento de los mismos. En todo caso, las cooperativas de viviendas no pueden realizar operaciones con terceras personas no socias por importe superior al 25%de la cuantía de las realizadas con las personas socias, límite que opera para cada promoción o fase diferente existente en la cooperativa.
En caso de baja del socio, la cooperativa puede retener el importe total que deba reembolsarse a la persona socia saliente, hasta que sea sustituida en sus derechos y obligaciones por otro socio. En los estatutos sociales debe fijarse el plazo máximo de duración del derecho de retención.
La persona titular del derecho a la adjudicación de una vivienda no puede transmitir este derecho si hay personas socias expectantes, excepto a estas últimas y respetando el orden de antigüedad en el ingreso.
En caso de transmisión inter vivos de una vivienda antes de haber transcurrido 5 años desde la adjudicación al socio o socia, la persona transmitente ha de comunicar previamente su propósito a la cooperativa. Se exceptúa el caso en que el adquirente sea ascendiente, descendiente o cónyuge del socio o socia. La cooperativa puede decidir la adquisición de la vivienda, por acuerdo del consejo rector, adoptado en el plazo de 3 meses desde la comunicación, por un precio equivalente a las cantidades aportadas por la persona transmitente a la cooperativa, debidamente revalorizadas. Si la persona transmitente no lleva a efecto la citada comunicación, la cooperativa puede ejercitar el derecho de retracto, al mismo precio antes indicado o al precio que figure en el documento de transmisión si fuese inferior, en el plazo de un año a contar desde el momento de la inscripción en el Registro de la Propiedad o, en defecto de esta, desde que la cooperativa se dé por enterada de la transmisión. En todo caso, el derecho de retracto prescribe a los 5 años de la efectiva transmisión. Una vez ejercitados el tanteo o el retracto, la cooperativa adjudicará la vivienda a otro socio de la lista de personas socias expectantes, respetando el orden de ingreso en la cooperativa, ello sin perjuicio de las limitaciones que establezca la legislación específica, en los supuestos de viviendas que hayan obtenido ayudas públicas.
La persona socia, desde el momento de la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, puede exigir la constitución de una hipoteca de máximo para garantizar las cantidades que venga obligado a entregar hasta la adjudicación de la vivienda. Los gastos corren a cargo de la persona socia. Respecto a las cantidades anticipadas por la persona socia, antes de iniciarse la construcción o durante la misma, es de aplicación lo dispuesto en la L 57/1968, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, respecto de garantías por las cantidades anticipadas en la adquisición de viviendas.
Las cooperativas que desarrollen más de una fase o promoción deben constituir una sección para cada una de ellas, bastando a dichos efectos que los estatutos sociales incorporen una regulación genérica de las secciones. Asimismo, la cooperativa debe someter sus cuentas anuales a auditoría externa.
Las cooperativas de despachos o locales tienen por objeto procurar, exclusivamente para sus socios, despachos, oficinas o locales, así como aparcamientos u otros inmuebles o edificaciones complementarias de los anteriores. A tales efectos, la cooperativa puede adquirir, parcelar y urbanizar terrenos y, en general, desarrollar cuantas actividades conduzcan al cumplimiento de su objeto social. También puede corresponder a estas cooperativas la rehabilitación, administración, conservación o mejora de dichos inmuebles.
Estas cooperativas pueden agruparse entre sí, o con cooperativas de viviendas, para la edificación o rehabilitación conjunta de un mismo inmueble o grupo de ellos, incluyendo la urbanización, si procede.
NOTA
Quedan derogadas la L C.Valenciana 8/2003, sus modificaciones posteriores y la L C.Valenciana 4/2014, de modificación de la L C.Valenciana 8/2003, en virtud de su incorporación al texto refundido que queda aprobado por el presente decreto legislativo.
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