Venta de inmueble por una empresa de construcción y promoción inmobiliaria. (RF 28/22 12 de Julio de 2022 al 18 de Julio de 2022)

6 
Según la normativa del IIVTNU, para constatar la inexistencia de incremento de valor a efectos de considerar la transmisión del terreno como no sujeta, se establece que en el caso de que se trate de la transmisión de un inmueble en el que haya suelo y construcción (como puede ser una vivienda, un local comercial, etc.), se debe tomar como valor del suelo a estos efectos el que resulte de aplicar la proporción que represente en la fecha de devengo del Impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total y esta proporción se aplica tanto al valor de transmisión como, en su caso, al de adquisición (LHL art. 104.5).La expresión “en su caso” debe ser interpretada en el sentido de que la aplicación de la citada proporción al valor de adquisición solo tiene lugar cuando el inmueble en la fecha de la adquisición estuviese constituido por terreno más construcción, pero no cuando solo se adquirió terreno, supuesto en el cual debe tomarse el valor de adquisición en su totalidad.En el caso que nos ocupa, se plantea la aplicación de lo dispuesto en la LHL art.104.5 (y por remisión, también la LHL art.107.5 en relación con el método de estimación real de la base imponible) al caso tipo de la actividad de una empresa dedicada a la actividad de construcción y promoción inmobiliaria, en el que se adquiere una parcela de terreno urbano y sobre la misma se construyen una o varias edificaciones, procediendo, en su caso, a la división horizontal del edificio y a la posterior enajenación de los inmuebles resultantes de dicha división (viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, trasteros, etc.).En este supuesto, cuando se transmita uno de los inmuebles resultantes (p.e. una vivienda), debe calcularse la proporción que represente en la fecha de devengo del IIVTNU (fecha de la transmisión) el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total de la vivienda, aplicar esta proporción al valor de transmisión consignado en el título que documente la transmisión, y comparar este valor de transmisión del terreno con el valor de adquisición del terreno de la vivienda.Para determinar el valor de adquisición del terreno de la vivienda, no hay que aplicar la proporción entre los valores catastrales, ya que lo adquirido en su día solo fue terreno. Pero no se puede tomar el valor de adquisición de la totalidad de la parcela adquirida, sino el porcentaje de ese valor que corresponda a la vivienda que se transmite, aplicando para ello el porcentaje que corresponda a la vivienda en la escritura de división horizontal del inmueble adquirido.Esto último no viene especificado en la LHL art.104.5, pero se deduce que la comparación debe hacerse entre valores homogéneos y referidos a un mismo bien inmueble. Así, por ejemplo, si se adquiere un terreno por un valor de 1.000.000 euros y se divide en 10 partes iguales, transmitiéndose más tarde una de las partes, como valor de adquisición no puede tomarse el millón de euros, sino la décima parte de ese valor, es decir que el valor de adquisición del terreno transmitido sería de 100.000 euros.En los casos como el que es objeto de consulta, es bastante habitual que, en el momento de la transmisión, los inmuebles resultantes no tengan determinado un valor catastral, por lo que se prevé que la liquidación del impuesto se practique por el ayuntamiento cuando se haya determinado el valor catastral del inmueble, referido a la fecha del devengo (LHL art.107.2).En estos casos, si el contribuyente considera que no se ha producido un incremento de valor del terreno por comparación entre los valores de transmisión y adquisición, o bien si considera que el incremento obtenido puede ser inferior al importe de la base imponible determinado según las reglas de la LHL art.107, puede alegar esta circunstancia en la declaración tributaria que presente en el plazo de la LHL art.110.2, para que la Administración practique la correspondiente liquidación cuando se determine el valor catastral del inmueble. También puede alegar las anteriores circunstancias en el recurso o reclamación que pueda interponer contra la liquidación del impuesto que se le notifique por la Administración tributaria.DGT CV 4-5-22V0983-22

Imprimir