Valoraciones urbanísticas. Aprovechamiento urbanístico

El régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y la edificabilidad no viene integrada en el contenido del derecho de propiedad del suelo, de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística; por el contrario la patrimonialización de la edificabilidad sólo se produce con su realización efectiva y está condicionada, en todo caso, al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda (LS/15 art.11).
El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación, pero también la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas. Estas facultades alcanzan al vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística y con las limitaciones y servidumbres que requiera la protección del dominio público. Debe incluirse, pues, dentro de las facultades la del aprovechamiento urbanístico como concepto independiente que forma parte de la propiedad del suelo.
Se ha planteado, tradicionalmente, la diferencia entre facultad de edificar y aprovechamiento urbanístico entendiendo que el último es el derecho a los usos e intensidades susceptibles de apropiación que se adquiere una vez cumplidos los deberes de cesión, equidistribución y urbanización; por el contrario, la facultad de edificar es la facultad de materializar en una parcela el aprovechamiento urbanístico adquirido con una licencia de edificación (LS/92 art.23).
Respecto al aprovechamiento urbanístico, el contenido económico del derecho de propiedad del suelo es el que corresponde a su valor inicial, es decir, al de un terreno no urbanizable, que sólo tiene el aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal propio de su naturaleza. De esta manera, las facultades o contenidos urbanísticos artificiales no son más que meras expectativas que sólo se adquieren, consolidan e ingresan en el patrimonio del propietario mediante la participación de éste en el proceso urbanizador a través del cumplimiento de los deberes urbanísticos correspondientes. Por este motivo, la mera clasificación del suelo no supone la automática patrimonialización de los aprovechamientos que la ordenación urbanística añade a su contenido, sino que tiene lugar únicamente con la realización efectiva del derecho de propiedad del suelo y condicionándolo al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda (TS 15-12-10, EDJ 265266 y 22-1-16, EDJ 1221).
Con todo, puede diferenciarse el régimen de adquisición del aprovechamiento urbanístico subjetivo o patrimonializable, condicionada al cumplimiento de los deberes impuestos por la normativa urbanística, de la adquisición dominical de la edificación materializada en una parcela, y cuyo régimen no es más que el previsto en el sistema civil de adquisición de derechos reales (TS 12-5-06, EDJ 71236; 9-7-07, EDJ 135756; 29-4-09, EDJ 82993; 29-12-10, EDJ 269761).
El aprovechamiento urbanístico subjetivo, por tanto, que se reconoce al propietario es parte de las facultades de aprovechamiento que el derecho de propiedad sobre una finca concede a su titular, pero puede ser objeto de negociación jurídica independiente.
Este negocio de transferencia puede darse entre particulares o con la Administración, voluntario o forzoso, o de mera adquisición patrimonial o como técnica de gestión urbanística.
Cuando se da como técnica operativa de gestión urbanística ello se produce por acuerdo suscrito entre la Administración y los propietarios de suelo o, entre éstos y, permite que la Administración puede adquirir suelo, generalmente urbano y destinado a dotación pública, evitando recurrir a la expropiación forzosa. A cambio, el propietario puede materializar su aprovechamiento urbanístico en una parcela distinta a la cedida, agregándolo al aprovechamiento propio de la segunda parcela. Del mismo modo, si el instrumento de planeamiento aplicable lo prevé, los propietarios de una parcela o solar pueden transferir el aprovechamiento subjetivo que les corresponda, y no puedan materializar, a otras parcelas o solares que estén en la situación inversa.
El fundamento de las operaciones de transferencia reside en el principio de igualdad y, en consecuencia, en la justa distribución de beneficios y cargas ,configurado como principio rector del urbanismo, siendo de aplicación tanto en la redacción de los planes en que se ejercita la potestad de planeamiento, como en la fase posterior de ejecución y garantiza que cada propietario de suelo tenga, en cada área urbanística, el porcentaje susceptible de apropiación correspondiente y ello no sólo cuando se actúa a través de unidades de actuación, actuaciones sistemáticas, sino también al margen de ellas, en actuaciones aisladas.
El negocio puede producirse entre fincas de un mismo propietario, acto unilateral, o entre fincas de propietarios distintos, negocio jurídico, precisándose en todos los casos que las fincas cumplan las condiciones urbanísticas exigidas por el correspondiente instrumento de planeamiento. Asimismo hay que diferenciar entre negocios de transferencia de aprovechamientos urbanísticos entre fincas del mismo o de distinto propietario, de aquellos otros en que el negocio jurídico recae sobre todo o parte del aprovechamiento de una finca como parte integrante de su dominio, sin desplazamiento a otra finca distinta.
Las fincas deben estar debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, así como deben estarlo las transferencias de aprovechamiento urbanístico. Y, para obtener la inscripción de estas últimas no sólo es necesario que la legislación urbanística aplicable admita o prevea esta posibilidad (RD 1093/1997 art.33), sino que cuando tal legislación exija una autorización previa o la obtención de una licencia específica o la inscripción en un Registro administrativo, éstas hayan sido obtenidas previamente. Es imprescindible, en estos caso, identificar el objeto de transferencia o transmisión en cuanto al número de unidades de aprovechamiento que corresponde a cada una de las fincas afectadas antes de la transmisión o distribución, la cuantía del aprovechamiento transmitido o distribuido.
La falta de determinación de la finca de destino a la que ha de acrecer el aprovechamiento no puede suplirse mediante la vía de apertura voluntaria de un folio registral independiente, como finca registral especial. Sólo se permite la inscripción de actos de naturaleza urbanística, caso del aprovechamiento urbanístico, como finca especial disgregada del suelo en los casos tasados previstos en RD 1093/1997 art.39. Fuera de ellos y salvo caso de compensación económica, no se puede admitir el tratamiento como finca registral independiente del aprovechamiento urbanístico subjetivo transmitido por el propietario, si está llamado a materializarse en la misma unidad de suelo o edificación objeto de dominio del transmitente y que constituya finca registral. Así, aunque pueda admitirse la validez civil de la transmisión por el propietario de una parcela o solar, edificado o no, de todo o parte del aprovechamiento urbanístico subjetivo que pueda materializar en la misma, de ella sólo se deriva la formación de una especial comunidad de derechos recayentes sobre una unidad perimetral del terreno delimitable por sus coordenadas de localización.
Existen numerosas resoluciones de la DGRN en las que se admite el acceso al Registro de los aprovechamientos urbanísticos en tanto que la finca registral no sea sólo un concepto perimetral, sino que ha de abarcar su edificabilidad como concepto independiente, como finca especial disgregada del suelo del que procede (Resol DGRN 30-5-09; 5-4-02; 13-4-16).

Imprimir