Sujeción al IVA de la cesión en arrendamiento de construcción de viviendas al dueño del terreno

El Instituto de la Vivienda de Madrid (en adelante, IVIMA) constituye un derecho de superficie sobre terrenos de su propiedad a favor de una constructora, para la construcción de viviendas de protección oficial que, posteriormente, serán arrendadas al propio IVIMA a cambio de la renta pactada, hasta la extinción del derecho de superficie.
El plazo se fijó en 20 años -2 años para la construcción y 18 años como período mínimo de arrendamiento-, transcurridos los cuales, el IVIMA hacía suyo lo edificado.
La administración concursal de la constructora interpone demanda contra el IVIMA, reclamando:
– el pago íntegro de las rentas pactadas en los contratos de adjudicación;
– la anulación de las cláusulas en las que el Instituto se redujo la renta por descontar el porcentaje que correspondería al IVA;
– el abono de las rentas pendientes de pago; así como,
– una indemnización por la reducción del plazo de duración de los arrendamientos en determinadas promociones.
En primera instancia se estima la demanda, considerando que el IVA estaba incluido en el precio de la renta anual que el IVIMA debía pagar por el arrendamiento.
Se interpone recurso de apelación por el IVIMA, que resulta estimado, en primer lugar, porque aunque el precio se pactó «IVA incluido», no es adecuado a las circunstancias del caso, dado que las partes han considerado una circunstancia -aplicación del IVA-, que no responde a la realidad; y, en segundo lugar, en cuanto a la duración de los contratos, al constar probado que es la constructora la que incumple los plazos de construcción, lo que motiva que los arrendamientos no puedan alcanzar el plazo mínimo pactado.
La constructora interpone recurso de casación, considerando el Tribunal Supremo como núcleo del debate la interpretación sobre la naturaleza jurídica de los contratos concertados por las partes y su incidencia en las obligaciones tributarias nacidas de ellos. Para el Tribunal Supremo se trata de contratos complejos, que incluyen arrendamientos, pero anudados a la construcción de los inmuebles arrendados. Se trata, por tanto, de un contrato complejo con una regla de devengo especial del IVA, en el que no cabe analizar de forma aislada si las rentas de los arrendamientos están sujetas al IVA. Lo que sucede es que se anticipa el impuesto de toda la operación, en la que se incluye el arrendamiento, al momento en que los edificios se ponen en posesión del arrendatario, que es, a la vez, el propietario del terreno y concedente del derecho de superficie. No se trata de un supuesto de inexistencia de IVA, sino de un negocio jurídico sujeto a tal impuesto. Los avatares del contrato son un riesgo que deben soportar las partes, pero sin influencia en el precio pactado, según consta en los pliegos de cláusulas administrativas, en las resoluciones de adjudicación y en las escrituras públicas de constitución del derecho de superficie. Se estima el recurso, con condena al IVIMA.

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