Clases de suelo
En Extremadura, a partir del 27-6-2019 el suelo se clasifica en urbano, urbanizable y rústico, desaparece la clasificación de suelo no urbanizable de la LOTEX art.8.
La utilización del suelo, subsuelo y vuelo, y en especial su urbanización y edificación, han de ejercerse dentro de los límites y con el cumplimiento de los deberes legalmente establecidos, sin que puedan entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades en contra de lo dispuesto en las leyes o instrumentos de ordenación.
La regulación del régimen de usos del suelo ha de establecerse por los instrumentos de ordenación y la participación de la comunidad en las plusvalías y la distribución equitativa de los beneficios y cargas derivados del planeamiento ha de producirse en los términos legalmente previstos.
Los titulares de la propiedad del suelo, edificaciones, construcciones e instalaciones tienen los siguientes derechos y deberes:
| Derechos | – el uso, disfrute y explotación normal del bien en función de sus características y siendo compatible con la ordencaión territorial y urbanística; – solicitar, excepcionalmente, autorización para la realización de obras y el desarrollo de usos con carácter meramente provisional y a reserva del desmantelamiento y el cese, respectivamente, a requerimiento municipal o cuando se promueva la transformación urbanística de su ámbito, sin derecho a indemnización; y – solicitar y obtener información urbanística |
| Deberes | – respetar y contribuir a preservar el medio ambiente y el paisaje natural, sin realizar actuaciones que contaminen el agua, aire, suelo o subsuelo; – respetar y hacer un uso racional de los bienes de dominio público y de los servicios urbanos; – destinar el suelo al uso previsto por los instrumentos de ordenación territorial y urbanística y cumplir los requisitos y condiciones administrativas y técnicas para la ejecución de las edificaciones y el ejercicio de las actividades; y – respetar y contribuir a preservar el paisaje urbano y el patrimonio arquitectónico y no desarrollar actuaciones prohibidas por la legislación. |
La transmisión de fincas y construcciones no puede modificar la situación de la persona que ostente su propiedad respecto a sus deberes legales; la nueva titular se subroga en los derechos y deberes, en el lugar y puesto de la anterior.
Suelo urbano
El suelo urbano se conforma por los terrenos siguientes:
• Que estén integrados legal y efectivamente en la red de servicios del núcleo urbano y cuentan, por ello, con acceso desde espacio público perteneciente a la trama urbana, servicios de abastecimiento y evacuación de aguas, así como suministro de energía eléctrica y alumbrado público, todos ellos de características adecuadas para servir a la edificación permitida por el planeamiento urbanístico.
• Que estén integrados en la trama urbana careciendo de alguno de los servicios anteriores pudiendo llegar a contar con ellos sin precisar obras exteriores más allá de las de conexión con las instalaciones existentes, no se incluyen aquí las carreteras de circunvalación ni las vías de comunicación interurbanas, ni tan siquiera el suelo colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas.
• Que estén situados en áreas de la trama urbana ocupadas por la edificación, al menos, en las 2/3 partes de los espacios aptos para la misma de acuerdo con la ordenación urbanística del plan.
• Los terrenos clasificados como suelo urbanizable que, en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación, hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo, desde el momento de la recepción municipal de las obras de urbanización.
Los planes generales municipales pueden prever actuaciones de transformación urbanística en suelo urbano porque concurran alguna de las siguientes circunstancias:
1. Que constituyan vacíos integrados en la trama urbana o colindantes con esta, carentes de servicios urbanos, que se ordenen para completarla y generen nuevos solares.
2. Que se actúe sobre el tejido preexistente en cualquiera de las siguientes modalidades:
– ámbito de suelo urbano en el que el plan delimite un sector para su reforma interior con el objeto de modificar o mejorar su ordenación por falta o insuficiencia de algún servicio urbano o de dotaciones públicas, o porque otorgue un aumento de aprovechamiento que requiera un reajuste de las dotaciones y precise nueva ordenación o urbanización;
– ámbito de suelo urbano en el que el plan delimite un sector para realizar una actuación integral de regeneración o renovación urbana; y
– ámbito de suelo urbano en el que, sin necesidad de renovar la urbanización, se deban incrementar las dotaciones públicas para reajustar la proporción por prever un aumento del aprovechamiento superior al 10% del preexistente.
Se consideran solar, requisito imprescindible para otorgar licencia de edificación, las parcelas de suelo urbano aptas para la edificacióin que estén integradas legal y efectivamente en la red de servicios del núcleo urbano y cuenten, por tanto, con acceso desde espacio público urbanizado perteneciente a la trama urbana, servicios de abastecimiento y evacuación de aguas, así como suministro de energía eléctrica y alumbrado público, todos ellos de características suficientes para servir a la edificación permitida por el planeamiento urbanístico. Si existe planeamiento han de contar con ordenación pormenorizada y estar urbanizadas de acuerdo con las alineaciones y rasantes de todas las vías a las que den frente.
En suelo urbano y urbanizable solo alcanzan la condición de solar cuando se haya ejecutado el instrumento de ordenación y recibido por la Administración las obras de urbanización exigibles incluidas, en su caso, las de conexión del sector con los sistemas generales existentes, ampliación o refuerzo.
El planeamiento debe establecer motivadamente las distintas tipologías de vivienda protegida que pueden construirse en el suelo vinculado a dicha finalidad. Sin embargo en los núcleos base del sistema territorial no es obligatorio realizar reserva de suelo para vivienda protegida cuando se trate de suelo urbano sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.
En todo caso la Comisión de urbanismo y ordenación del territorio puede proponer al titular de la Consejería competente la exención de la obligación de construir viviendas protegidas en el suelo afectado o, en su caso, su exención y la reducción del porcentaje mínimo según la legislación estatal.
Suelo urbanizable
El suelo urbanizable es el suelo clasificado como tal por los planes generales municipales porque se considere necesarios e idóneo para su transformación e integración en la trama urbana. Se localiza preferentemente en colindancia con el suelo urbano.
Suelo rústico
El suelo rústico es la categoría básica del conjunto del suelo municipal. Está integrado por los terrenos no clasificados como suelo urbano o urbanizable, bien sea porque su transformación urbanística resulte innecesaria o inapropiada, o por la presencia de ciertas características o valores.
Con objeto de hacer efectivas las diversas condiciones y protecciones que deban observarse en determinadas áreas de suelo rústico, los planes generales municipales o los planes de suelo rústico han de categorizar las áreas de suelo rústico que, motivadamente, reúnan las siguientes circunstancias:
• Han de adscribirse a la categoría de suelo rústico protegido las áreas de suelo rústico que, de forma motivada, deben ser objeto de protección de valores existentes tales como ecológicos, naturales, paisajísticos, culturales y otros análogos.
• Han de adscribirse a la categoría de suelo rústico restringido los terrenos que, de forma motivada y objetiva, son vulnerables a distintos tipos y categorías de riesgos por lo que deben evitarse o limitarse la implantación de usos, actividades y edificaciones y los posibles desarrollos urbanísticos.
• Han de adscribirse a la categoría de suelo rústico con asentamiento tradicional las áreas de suelo rústico constituido por los terrenos que el planeamiento estime necesario proteger para preservar formas tradicionales de ocupación humana del territorio.
• Reglamentariamente se pueden establecer subcategorías.
Con independencia de la categorización y de forma superpuesta, los planes que ordenen el suelo rústico han de establecer las zonas de afección con limitaciones de usos o trámites específicos por la existencia de áreas en las que legislación sectorial otorga protección específica al patrimonio natural o cultural, o por la existencia de bienes de dominio público y sus zonas de protección.
NOTA
Hasta la adaptación de los planes e instrumentos de ordenación vigentes a la L Extremadura 11/2018 se mantiene la siguiente relación de equivalencia:
• El suelo urbano consolidado y no consolidado, se consideran como suelo urbano.
• El suelo urbanizable y el suelo apto para urbanizar se consideran como suelo urbanizable.
• El suelo no urbanizable común se consideran suelo rústico.
• El suelo no urbanizable protegido se considera suelo rústico protegido.
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