Con efectos desde 6-3-2019, entra en vigor el RDL 7/2019, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Las medidas que contiene afectan de forma transversal a diversas normas y ámbitos jurídicos relacionados con la materia arrendaticia, y, a la espera de su convalidación, se aplica a todos los contratos de arrendamiento de vivienda firmados desde la fecha de entrada en vigor de la misma.
Estas medidas se sustentan en la protección del arrendatario de vivienda, más aun cuando se encuentra en una situación de especial vulnerabilidad, reforzando al tiempo su posición jurídica frente al propietario de la misma.
La norma que ahora se aprueba, difiere y coincide al tiempo en varios aspectos con el precedente RDL 21/2018, aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos entre el 19-12-2018 y el 23-1-2019, hasta que fue derogado por falta de convalidación en el Congreso de los Diputados.
En concreto, en lo que al arrendamiento de viviendas se refiere, las modificaciones son las siguientes:
Plazo mínimo legal del contrato
Se mantiene el mecanismo de prórrogas anuales, obligatorias para el arrendador y potestativas para el arrendatario, si bien, frente al plazo de 3 años que regía hasta ahora en la LAU, dichas prórrogas se van a producir hasta que el contrato alcance una duración mínima de:
– 5 años si el arrendador es una persona física; y
– 7 años si el arrendador es una persona jurídica.
Se reiteran, por tanto, los plazos ya incluidos en el RDL 21/2018.
Denegación de prórroga legal obligatoria
• La denegación de la prorroga legal obligatoria, es decir, mientras el contrato esté dentro del plazo mínimo legal, requiere:
– que el arrendador sea una persona física;
– que se hubiera hecho constar expresamente en el contrato la necesidad de ocupar la vivienda, antes de que transcurra el mínimo de 5 años, para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares; y
– que, también de forma expresa, el arrendador especifique al denegarla la causa por la que necesita recuperar la vivienda.
De esta forma se recupera el requisito de previsión expresa en el contrato -recogido originalmente en la LAU y suprimido, con efectos desde 6-6-2013, con la reforma de la L 4/2013-; se elimina, además, la posibilidad de denegar la prórroga cuando el arrendador es una persona jurídica; y se da al arrendatario mayor información para poder comprobar la realidad de la causa específicamente alegada.
Estos tres requisitos son una novedad del RDL 7/2019 no incluida en el precedente RDL 21/2018.
• Consecuentemente con la ampliación del plazo mínimo legal, pasa a ser también de 5 años el que tiene el arrendatario para disfrutar de la vivienda, de no hacerlo el arrendador que le denegó la prórroga por necesidad de ocupación; o de una mensualidad de renta por cada año que reste hasta cumplir esos 5, si prefiere ser indemnizado, dándose esta circunstancia de no ocupación del arrendador.
• Asimismo, se define -en idénticos términos a los del RDL 21/2018– el concepto de fuerza mayor, que justificaría la no ocupación de la vivienda por el arrendador, como el impedimento provocado por sucesos expresamente mencionados en norma de rango de ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.
Prórroga legal tácita
La prórroga legal tácita que se produce si, finalizado el plazo del arrendamiento -5 o 7 años-, ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de que este termine, se amplía de 1 a 3 años.
No obstante, el arrendatario puede interrumpir esta prórroga avisándolo con un mes de antelación al vencimiento de cualquiera de las tres anualidades.
Además, el preaviso de no renovación, antes de que comience esa prórroga de 3 años, pasa a ser de 4 meses para el arrendador y 2 meses para el arrendatario, frente a los 30 días que se exigían con anterioridad a esta reforma.
Tanto la posibilidad de interrupción del arrendatario en cada anualidad, como la ampliación de los plazos de preaviso, son novedades del RDL 7/2019 no incluidas en su momento en el RDL 21/2018.
Resolución del derecho del arrendador
Como novedad del RDL 7/2019, no incluida en el previo RDL 21/2018 y frente a la extinción del contrato prevista originalmente por la LAU, en caso de que el derecho del arrendador quedara resuelto, se establece el derecho del arrendatario a continuar en todo caso con el arrendamiento hasta que se cumplan los 5 o 7 años del plazo mínimo legal, sin perjuicio de su facultad de no renovación.
No obstante, sí se extinguiría el arrendamiento si, de inicio, la duración pactada por las partes fuera superior al plazo mínimo legal (5 o 7 años) y este ya hubiera transcurrido. Manteniéndose, no obstante, la salvedad recogida originalmente en la LAU sobre los arrendamientos inscritos con anterioridad, que continuarían hasta la conclusión del plazo pactado.
Por último se establece que cuando el arrendamiento se haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, el arrendamiento puede continuar hasta los 5 o 7 años, sin perjuicio de la facultad de no renovación del arrendatario.
Enajenación de la vivienda arrendada
En protección del arrendatario, y como novedad del RDL 7/2019 no incluida en el previo RDL 21/2018, el adquirente de una finca arrendada pasa a subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador que se la transmitió, con independencia de que el arrendamiento esté o no inscrito y de que concurran o no en él los requisitos del adquirente de buena fe de la LH art.34.
Si la duración pactada fuera superior al mínimo legal, el adquirente quedaría subrogado por el plazo convenido, salvo que pudiera considerársele tercero de buena fe de acuerdo con la LH art.34, en cuyo caso la subrogación se limitaría al plazo mínimo legal y, además tendría derecho a ser indemnizado por el arrendador que transmitió la vivienda con una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir sobre el mínimo legal.
En tercer lugar, si las partes hubieran pactado la extinción del arrendamiento por la transmisión de la vivienda, la subrogación alcanzará exclusivamente el plazo mínimo legal a que está sujeto el mismo.
Subrogación por fallecimiento
Con la reforma del RDL 7/2019 ya no hay posibilidad de que el arrendatario renuncie al derecho de subrogación cuando quienes pudieran ejercitarlo se encuentren en situación de especial vulnerabilidad, sean menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.
Esta limitación no fue incluida en el anterior RDL 21/2018.
Renta: actualización e incremento por obras de mejora
• Con carácter general, y no solo para los «contratos de renta reducida» como establecía el RDL 21/2018, el incremento por actualización anual de la renta no puede exceder de la variación porcentual experimentada por el IPC a fecha de cada revisión.
• Previo acuerdo de las partes, en cualquier momento desde el inicio de la vigencia del contrato de arrendamiento, pueden realizarse obras de mejora en la vivienda e incrementar la renta, sin que ello implique la interrupción del periodo de prórroga obligatoria o tácita o un nuevo inicio del cómputo de tales plazos. Estas obras no pueden encuadrarse en el deber de conservación que tiene el arrendador de acuerdo con la LAU art.21.
Este incremento de la renta fue ya recogido en el RDL 21/2018.
• Por último, como novedad del RDL 7/2019, se prevé la creación de un sistema estatal de índices de referencia de precios de alquiler, que parta, entre otros, de datos fiscales y catastrales en poder de la Administración. Se da un plazo de 8 meses desde la entrada en vigor del RDL 7/2019 para su creación y a las comunidades autónomas la posibilidad de crear, asimismo, los suyos propios.
Gatos de gestión inmobiliaria
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato han de ser a cargo del arrendador, cuando este sea una persona jurídica. Esta misma modificación fue recogida ya en el anterior RDL 21/2018, si bien se exceptuaba de esta obligación al arrendador cuando los servicios hubieran sido contratados por iniciativa directa del arrendatario, lo cual no se ahora no se tiene en cuenta.
Derecho de tanteo y retracto
Se da la posibilidad de que legislación sobre vivienda establezca un derecho de tanteo y retracto respecto a la totalidad de un inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda. En estos casos es aplicable la regulación del derecho de adquisición preferente de la LAU art.25 respecto a la notificación y del ejercicio del derecho.
Ya se regulaba así esta posibilidad en el RDL 21/2018.
Depósito de fianza y garantías adicionales
• Para favorecer la transparencia y el intercambio de información las normas autonómicas que regulen el depósito de fianza han de exigir al arrendador la aportación de unos datos mínimos: identificación de las partes, de la finca, renta, plazo… Esta exigencia es una novedad recogida por primera vez en el RDL 7/2019.
• El valor de las garantías adicionales a la fianza -aval bancario o depósito- no puede exceder de dos mensualidades de renta cuando se trate de un arrendamiento de vivienda y el plazo sea de hasta 5 o 7 años.
En idénticos términos, esta modificación de la LAU se recogía ya en el RDL 21/2008.
Viviendas suntuarias
Quedan exceptuados del régimen legal aplicable a los arrendamientos de vivienda:
– los de viviendas con una superficie superior a 300 m2; y
– aquellos cuya renta anual exceda de 5,5 veces el SMI.
Estos arrendamientos se rigen igualmente por la voluntad de las partes, pero sin quedar condicionados al marco normativo de la LAU art.6 a 28, que pasa a tener en estos casos únicamente un carácter supletorio a la misma.
Esta fue una modificación de la norma incluida ya en la reforma del RDL 21/2018 y que se vuelve a introducir en los mismos términos.
Inscripción registral
La eficacia del contrato de arrendamiento frente a terceros que hubieran inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, deja de estar condicionada que dicho contrato esté también inscrito, con carácter general (LAU art.7.2 derog RDL 7/2019) y durante el período de prórroga legal tácita (LAU art.10.2 derog RDL 7/2019).
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