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Notificación de la subrogación en el contrato de renta antigua

El Tribunal Supremo se pronuncia, fijando doctrina, sobre l oposición del arrendador de una vivienda de renta antiguaa la subrogación en el contrato cuando, pese a que no se le ha notificado por escrito, tiene conocimiento del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad del cónyuge viudo de subrogarse.
La arrendadora solicita que se declare la resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo legal y, subsidiariamente, que se decrete el desahucio del demandado, alegando que fallecida la arrendataria, el viudo siguió ocupando la vivienda sin solicitar en ningún momento la subrogación en el contrato.
Desestimada la demanda en primera instancia y estimado el recurso de apelación, el El Tribunal Supremo estima a su vez el recurso de casación interpuesto por el arrendatario de la vivienda, matizando su anterior doctrina sobre los requisitos para la subrogación por fallecimiento del arrendatario (LAU art.16). Entre dichos requisitos se incluye la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse (TS 30-5-12, EDJ 200296; 22-4-13, EDJ 80816; 23-10-13, EDJ 206248).
El Tribunal Supremo considera ahora que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible, sino que hay que atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, como principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (CC art.1.4 y 7).
Por razón de la buena fe, la extinción del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.
De acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación. La exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.
Esta matización de la doctrina jurisprudencial justifica la estimación del recurso de casación, al quedar acreditado que la arrendadora, a pesar de que el viudo no le remitió una comunicación por escrito para comunicarle la subrogación, tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria, pues tras el fallecimiento de la arrendataria, y antes de interponer la demanda, estuvo negociando con él el importe de la renta que debía abonar para continuar con el arrendamiento.

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