Se presume que la vivienda no está habitada cuando no se destine al uso residencial previsto por el ordenamiento jurídico o el planeamiento urbanístico durante más de 6 meses consecutivos en el curso de un año desde el último día de efectiva habitación.
Para las viviendas que no hayan sido nunca habitadas, dicho plazo comienza a computarse desde que el estado de ejecución de las mismas permita solicitar las autorizaciones legales para su efectiva ocupación o, si estas se han otorgado, desde la notificación de su otorgamiento. En caso de que las autorizaciones legales hayan sido solicitadas pero aún no se hayan concedido, se descuenta el plazo de otorgamiento de aquellas.
Quedan excluidas, a los efectos de lo dispuesto en la presente Ley:
a) Las edificaciones destinadas a un uso regulado en la legislación turística siempre que cuenten con las correspondientes licencias urbanísticas y de apertura, además de con los requisitos exigidos por la legislación vigente en materia de turismo y con el resto de autorizaciones sectoriales que, en su caso, resulten de aplicación.
b) Las viviendas de las personas físicas cuyo uso exclusivo sea el de esparcimiento o recreo.
c) Las viviendas que sean usadas de forma efectiva mediante su arrendamiento como fincas urbanas celebrado por temporadas, sea esta de verano o cualquier otra y el celebrado para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, siempre que cuenten con los requisitos legales para su ejercicio, y tengan, al menos, una ocupación no inferior a treinta días en un año.
Las viviendas deshabitadas de titularidad de personas físicas no son objeto del ejercicio de la potestad sancionadora en los términos establecidos en esta Ley. Solo se considera vivienda deshabitada aquella cuya titularidad corresponda a una persona jurídica, constituida regular o irregularmente.
La resolución que declare la vivienda deshabitada debe realizarse mediante el procedimiento contradictorio regulado en este título y de acuerdo con lo establecido en la normativa básica de procedimiento administrativo.
Las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, están obligadas a proporcionar a la Administración de la Comunidad Foral, a requerimiento de esta, toda clase de datos, informes, antecedentes y justificantes que pudieran incidir, directa o indirectamente, en la indagación de las situaciones de no habitación o de las personas o entidades responsables de tales situaciones.
Tramitación del procedimiento de declaración de vivienda deshabitada
El departamento competente en materia de vivienda inicia, tramita y resuelve el procedimiento declarativo de vivienda deshabitada e impone las sanciones que de ello se deriven.
El procedimiento se entiende con la persona titular registral o, en su defecto, con la persona titular catastral de la vivienda o grupo de viviendas, considerándose personas interesadas, igualmente, en su caso, a las titulares de derechos reales y situaciones jurídicas, inscritos y anotados en el Registro de la Propiedad.
El procedimiento se inicia mediante acuerdo del órgano correspondiente del departamento competente en materia de vivienda. Del acuerdo de inicio del mismo se da traslado a las personas interesadas y al Registro de Viviendas Deshabitadas al objeto de que se proceda a la apertura de hoja registral con asignación de un número identificativo provisional.
En el acuerdo de inicio del procedimiento contradictorio se especificarán los indicios de no habitación que dan lugar a la apertura del procedimiento y se abrirá el trámite de audiencia por un período de 10 días a contar desde la notificación del mismo en el que las personas interesadas podrán alegar lo que tengan por conveniente y aportar o proponer las pruebas oportunas.
En caso de que las personas interesadas acrediten o justifiquen la inexistencia de los indicios de no habitación que hubiesen motivado el inicio del procedimiento contradictorio, se dictará resolución de terminación estimando las alegaciones formuladas en este sentido y ordenando el archivo del procedimiento, debiéndose dar traslado de la misma al Registro de Viviendas Deshabitadas al objeto de que se proceda a la anulación de la hoja registral abierta y del número identificativo provisionalmente asignado tras la incoación del procedimiento.
Si no se presentasen alegaciones o si las alegaciones de las personas interesadas no desvirtuasen los indicios de no habitación que motivaron la incoación del procedimiento, se continuará con la instrucción.
Cuando la titularidad de la vivienda objeto del procedimiento contradictorio sea de una persona física o de varias personas físicas en comunidad, una vez completado el trámite de audiencia, se dictará resolución en la que se especifiquen las medidas de fomento que se ofrezcan al titular o titulares destinadas a facilitarles el arrendamiento de la vivienda y concediendo a este efecto el plazo de un mes, a contar desde la notificación del acto, para que se manifieste sobre su aceptación, suspendiéndose durante este tiempo el procedimiento a los efectos del cómputo del plazo máximo de resolución. Cumplido el plazo sin que la propiedad se haya pronunciado, por escrito, sobre la aceptación de estas medidas, el procedimiento quedará automáticamente reanudado. En el supuesto de que alguna o algunas de las medidas de fomento sean aceptadas se dictará resolución de suspensión del procedimiento debiendo la propiedad comunicar al departamento competente en materia de vivienda, en el plazo de 2 meses desde la aceptación de dichas medidas, la fecha en que se inicia la situación de efectiva habitación.
El plazo máximo para resolver el procedimiento contradictorio para la declaración de una vivienda deshabitada y notificar su resolución es de un año desde su incoación, transcurrido el cual se produce la caducidad.
De la resolución declarativa de vivienda deshabitada se da traslado al Registro de Viviendas Deshabitadas al objeto de proceder a su inscripción.
Registro de Viviendas Deshabitadas
Se crea el Registro de Viviendas Deshabitadas como instrumento para el control y seguimiento de las viviendas que, por concurrir los supuestos previstos en esta Ley Foral, hayan sido declaradas deshabitadas.
Tienen acceso a dicho Registro las resoluciones declarativas de viviendas deshabitadas y otras resoluciones que reflejen actuaciones o circunstancias con incidencia en la situación de no habitación.
Políticas y actuaciones de fomento para promover el uso social de las viviendas
La Administración de la Comunidad Foral creará un parque público de vivienda destinado al arrendamiento para personas con dificultades en el acceso a una vivienda y a las que se exigirá una renta en función de su nivel de ingresos.
Dicho parque se constituirá:
– con las viviendas que sean expropiadas, o cuyo uso sea expropiado;
– con las viviendas que pueda adquirir o promover la Administración de la Comunidad Foral con esta finalidad; ó
– de modo automático con todas las viviendas cuya titularidad o cuyo uso corresponda a la Administración de la Comunidad Foral por cualquier causa y no tengan otro destino.
Las Administraciones públicas, directamente o a través de entidades públicas instrumentales, podrán intermediar en el ámbito de viviendas deshabitadas a fin de favorecer su efectiva ocupación a través del impulso y facilitación de fórmulas de concertación de arrendamientos entre personas propietarias y personas o unidades de convivencia demandantes de viviendas.
Como medidas de intermediación en el mercado del arrendamiento de viviendas podrán ejecutarse programas de bolsas de viviendas en alquiler, adoptarse convenios con personas jurídicas o físicas propietarias de viviendas deshabitadas para integrarlas en el mercado del arrendamiento, y cualquier otra que pueda generar una ampliación del parque de viviendas disponibles en arrendamiento a precios adecuados.
A los efectos de dar cobertura adecuada a los programas de alquiler de viviendas deshabitadas, las Administraciones públicas, como medida de fomento, podrán concertar el aseguramiento de los riesgos inherentes a la ocupación habitacional de las mismas, así como establecer subvenciones que contribuyan a la efectiva ocupación de las viviendas deshabitadas.
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