Las medidas que introduce esta Ley, con efecto 6-8-2015, tienen por objeto establecer mecanismos destinados a resolver las situaciones de sobreendeudamiento de personas físicas y de familias, por causas sobrevenidas, especialmente en lo relativo a las deudas derivadas de la vivienda habitual, mediante la regulación de un procedimiento extrajudicial y, en su caso, de un procedimiento judicial.
Estos procedimientos pueden iniciarlos los consumidores que se encuentren o puedan encontrarse en una situación de insolvencia derivada del pago de la vivienda.
Procedimiento extrajudicial
Los consumidores que se encuentren en una situación de sobreendeudamiento derivada de una relación de consumo, así como cualquiera de sus acreedores, pueden solicitar procedimiento extrajudicial para la resolución de dicha situación de sobreendeudamiento, salvo que se encuentren inmersos en un procedimiento judicial concursal.
Este es un procedimiento de mediación gestionado por comisiones de sobreendeudamiento, que actúan con sujeción al procedimiento administrativo, con amplias facultades de decisión, incluida la capacidad de establecer un plan de pagos o un plan de reestructuración de la deuda. Las resoluciones de las comisiones de sobreendeudamiento quedan sujetas a la revisión del juez competente.
Si durante la tramitación de un procedimiento extrajudicial para la resolución de una situación de sobreendeudamiento se inicia un procedimiento judicial concursal, el deudor debe comunicarlo a la comisión de sobreendeudamiento, que debe cerrar el procedimiento extrajudicial.
Procedimiento judicial
Si el procedimiento extrajudicial se cierra sin haber llegado a un acuerdo, el consumidor afectado puede solicitar la apertura del correspondiente procedimiento judicial simplificado, con el objetivo de buscar las fórmulas apropiadas para la satisfacción de las deudas derivadas de una relación de consumo, incluidas las que se derivan de la vivienda habitual.
El juez, una vez analizadas las circunstancias del sobreendeudamiento y las razones de la falta de acuerdo en el procedimiento extrajudicial, debe dictar una resolución que incluya necesariamente un plan de pago de obligado cumplimiento.
En caso de incumplimiento del plan de pago, la parte acreedora puede solicitar que se inicie la liquidación de activos para afrontar las deudas, con la exclusión, en dicha liquidación, de los bienes inembargables.
En caso de que queden importes insatisfechos tras la liquidación, el juez, a la vista de las circunstancias personales del consumidor, puede acordar la cancelación de los importes no satisfechos.
En caso de que el consumidor deudor disfrute de la cancelación del pasivo no satisfecho, el fiador también puede disfrutar de ella, siempre que tenga con el deudor una relación de parentesco por consanguinidad o afinidad de hasta el tercer grado.
Medidas para evitar el desahucio
Se establecen ciertas medidas dirigidas a las personas y unidades familiares que estén en riesgo de exclusión residencial, entendiendo que están en esta situación las personas y unidades familiares que perciban unos ingresos inferiores:
– a 2 veces el IRSC, si se trata de personas que viven solas;
– a 2,5 veces el IRSC, si se trata de unidades de convivencia;
– a 3 veces el IRSC, en caso de personas con discapacidades o con gran dependencia.
Para la determinación de las situaciones de riesgo de exclusión residencial, los ingresos familiares deben ponderarse de acuerdo con los coeficientes establecidos por el Plan para el derecho a la vivienda vigente.
En caso de que los ingresos sean superiores a 1,5 veces el IRSC, la solicitud debe ir acompañada de un informe de servicios sociales que acredite el riesgo de exclusión residencial.
Excepcionalmente, las medidas que se exponen a continuación pueden beneficiar a personas y unidades familiares que superen los límites de ingresos fijados en él, siempre que dispongan de un informe de servicios sociales acreditativo de que están sometidas a un inminente riesgo de pérdida de la vivienda y no disponen de alternativa de vivienda propia.
Las medidas en cuestión son las siguientes:
1. Propuesta de alquiler social. Antes de adquirir una vivienda resultante de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual, o antes de la firma de la compraventa de una vivienda que tenga como causa de la venta la imposibilidad por parte del prestatario de devolver el préstamo hipotecario, el adquiriente debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si la adquisición o la compraventa afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial.
El deber de comprobar dichas circunstancias recae sobre el adquiriente, que debe requerir previamente la información a los afectados.
Antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante debe ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social, si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial, lo cual debe comprobar el propio demandante, requiriendo previamente la información a los afectados, y siempre que se dé uno de los siguientes supuestos:
• Que el demandante sea persona jurídica que tenga la condición de gran tenedor de vivienda (figura definida en la L Cataluña 24/2015 art.6.9).
• Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30-4-2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario.
En los casos anteriores, la propuesta de alquiler social debe cumplir los siguientes requisitos:
– que la renta no supere el 10% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,89 del indicador de renta de suficiencia (IRSC), o el 12% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si están por debajo del 0,95 del IRSC, o el 18% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si son iguales o superiores al 0,95 del IRSC;
– que se ofrezca preferentemente la vivienda afectada por el procedimiento o, alternativamente, una vivienda ubicada dentro del mismo término municipal;
– que se ofrezca para un período mínimo de 3 años.
Una vez verificada la situación de riesgo de exclusión residencial y una vez formulada la oferta de alquiler social, si los afectados la rechazan, el demandante puede iniciar el procedimiento judicial.
La realización de la oferta de alquiler social debe comunicarse al ayuntamiento del municipio en el que se encuentra ubicada la vivienda, en el plazo de 3 días hábiles desde la realización de la oferta.
Las personas o unidades familiares que se acojan a un alquiler social deben solicitar su inscripción en el Registro de solicitantes de vivienda. La denegación de la inscripción en el Registro por parte de la Administración o el hecho de causar baja por haber rechazado propuestas formuladas por la Administración exime al propietario de la obligación de mantener el contrato.
2. Otras ayudas. Las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que no puedan afrontar el pago del alquiler de la vivienda habitual tienen derecho a disfrutar de ayudas que eviten el lanzamiento.
Las Administraciones públicas deben garantizar en cualquier caso el adecuado realojamiento de las personas y unidades familiares en situación de riesgo de exclusión residencial que estén en proceso de ser desahuciadas de su vivienda habitual, para poder hacer efectivo el desahucio.
Medidas para garantizar la función social de la propiedad y aumentar el parque de viviendas asequibles en alquiler
La Administración puede resolver la cesión obligatoria de viviendas, por un período de 3 años, para incorporarlas al Fondo de viviendas en alquiler para políticas sociales, en el caso de viviendas vacías que sean propiedad de personas jurídicas y siempre que se cumplan las siguientes condiciones:
a) Que el propietario de la vivienda sea sujeto pasivo, no exento, obligado al pago del impuesto sobre las viviendas vacías.
b) Que este sujeto pasivo disponga de viviendas vacías en un municipio en que exista, como mínimo, una unidad familiar en una de las situaciones de riesgo de exclusión residencial expuestas sin solución en cuanto a la vivienda.
En el caso de sujetos pasivos que cumplan los requisitos señalados y dispongan de viviendas vacías en los municipios de Cataluña que no estén ubicados en zonas de fuerte y acreditada demanda residencial, también les es de aplicación la cesión obligatoria de estas viviendas.
La declaración de cesión obligatoria se realiza mediante un procedimiento administrativo contradictorio en el que debe acreditarse la concurrencia de todos los requisitos necesarios, la existencia en el municipio de, como mínimo, una unidad familiar en situación de riesgo de exclusión residencial, así como las condiciones en las que se realizará la cesión.
Se añaden además nuevas causas de incumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda o un edificio de viviendas:
• Cuando, después de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la vivienda habitual, o de la firma de compraventas de vivienda que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario por parte del prestatario, no se formule una propuesta de alquiler social en los términos expuestos.
• Cuando, después del inicio de un procedimiento de ejecución hipotecaria o desahucio por impago de alquiler por parte de las personas jurídicas que tengan la condición de grandes tenedores de vivienda o que hayan adquirido posteriormente al 30-4-2008 viviendas provenientes de ejecuciones hipotecarias, de acuerdos de compensación de deudas, de dación en pago o de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario, no se formule una propuesta de alquiler social en los términos expuestos.
NOTA
Con carácter transitorio, se establece lo siguiente respecto a los procedimientos de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler que estén en trámite de sustanciación o de ejecución a 6-8-2015 (entrada en vigor de la Ley):
• Cuando tengan por objeto viviendas propiedad de las personas jurídicas señaladas, el demandante o ejecutante tiene la obligación de ofrecer, antes de adquirir el dominio de la vivienda, un alquiler social, en los términos expuestos en las medidas para evitar el desahucio.
• Cuando no estén incluidos en el supuesto del apartado anterior, son de aplicación las medidas para garantizar el realojamiento, así como las medidas para garantizar la función social de la propiedad.
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