Con efectos desde el 24-5-2019, en Cataluña se establece un sistema de contención de rentas en el ámbito de los contratos de arrendamiento de viviendas ubicadas en determinadas zonas. Las medidas que se incorporan restringen, de forma excepcional y temporalmente, la libertad de las partes en el contrato de fijar la renta, a través, básicamente, de la aplicación de un método de índices de referencia.
El sistema se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda, que constituya la residencia permanente del arrendatario, cuando esta se sitúe en un área declarada con «mercado tenso» de vivienda y siempre que la misma no sea de protección oficial.
• En este sentido, se considera que un área tiene un mercado tenso de vivienda cuando existe un riesgo de abastecimiento a la población de vivienda de alquiler asequible. Pueden ser indicativas de esta situación las siguientes circunstancias:
– que el precio de los alquileres tenga un crecimiento constante superior al de la media del territorio de la Comunidad Autónoma;
– que el esfuerzo medio, familiar o personal, para el pago del alquiler sea también superior al de esta media;
– que no haya correspondencia entre el aumento de densidad de la población en el municipio y el aumento que se requería del parque de vivienda; y
– que, en situaciones de fuerte incremento de la demanda residencial, haya de media disponibles menos viviendas que en el resto de Cataluña.
La iniciativa para llevar a cabo la declaración de áreas de mercado tenso de vivienda puede partir del propio municipio afectado o de los entes locales supramunicipales en los que se integren y la competencia para ello es de la Generalitat de Cataluña -salvo en Barcelona, donde se hará mediante un acuerdo del pleno municipal-, con el procedimiento y contenido establecidos en los art.3.3, 4 y 5 del DL Cataluña 9/2019.
• Las ofertas de viviendas en arrendamiento ubicadas en zonas de mercado tenso deben informar de que se aplica el índice de referencia de precios de alquiler que corresponda.
• En estas áreas, la renta inicial del contrato no puede superar en más de un 10% el precio de referencia establecido para el alquiler de viviendas análogas en el mismo entorno, salvo:
– que la vivienda ya estuviera alquilada a la entrada en vigor de este régimen siendo la renta superior al establecido por este margen, en cuyo caso lo que se limita es la posibilidad de incrementarla en los siguientes contratos entre ambas partes; o
– que la vivienda sea de obra nueva o se haya una rehabilitación importante, pues en ese caso el margen pasa del 10 al 20%.
A estos efectos, en el contrato, las partes deben:
– indicar el importe exacto que consideran índice de referencia de acuerdo con los márgenes del sistema, justificando, en su caso, porqué consideran que la renta ha de ser superior; y
– adjuntar el documento, generado por el propio sistema, que acredite el índice correspondiente a esa vivienda actualizado a la fecha en que se suscriba el mismo.
En cualquier caso el importe fijado nunca puede ser superar en más de un 5% el margen superior del sistema. Asimismo, si las partes no indican el importe exacto, este va a ser la media entre los valores superior e inferior contenidos para ese tipo de inmueble en el sistema.
El arrendatario tiene derecho a que el arrendador le reembolse las cantidades percibidas en exceso con devengo del interés legal.
• Solo cabe la revisión de esta renta cuando se haya pactado expresamente en el contrato y por referencia a la variación anual del índice de garantía de competitividad. No obstante, una vez superado el plazo mínimo legal, si el arrendador ha hecho obras de mejora puede elevar la renta de acuerdo con la LAU art.19, aunque se superen los límites establecidos para la renta inicial.
• Por otro lado, se permite la asunción por parte del arrendatario de gastos generales y servicios individuales siempre que aparezcan desglosados, en cada mensualidad, del importe de la renta.
• Por último, con base en la competencia otorgada por la LO 6/2006 art.130, sobre las normas procesales específicas que deriven de las particularidades del derecho sustantivo de Cataluña, se establece el juicio verbal como el procedimiento judicial en el que se han de dirimir los conflictos entre las partes sobre el importe de la renta y el reembolso de los excesos percibidos por el arrendador, con independencia de su cuantía.
NOTAS
1) El DL Cataluña 9/2019 establece un régimen transitorio para los contratos preexistentes, que se han de seguir rigiendo por su normativa de aplicación; y otro para las viviendas de nueva edificación o rehabilitadas, a las que se les va a aplicar el régimen de contención de rentas a partir de 24-5-2022 (DL Cataluña 9/2019 disp.transitoria 1ª y 2ª).
2) El propio DL Cataluña 9/2019 prevé una regulación completa del contrato de arrendamiento de fincas urbanas en Cataluñ (DL Cataluña 9/2019 disp.final 1ª), que dará paso a su inserción en el libro VI del Código Civil Catalán.
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