Integración de la ganancia por la prima percibida en un contrato de opción de compra (RF 37/22 13 de Septiembre de 2022 al 19 de Septiembre de 2022)

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La concesión de una opción de compra sobre un inmueble, supone un ejercicio y limitación del «ius disponendi» de su titular, que representa una alteración en la composición del patrimonio del propietario del bien, situación susceptible de ser incluida en el concepto de alteración patrimonial que recoge la LIRPF, por lo que la renta obtenida es una ganancia patrimonial que tributa de manera independiente a la que, en su caso, sea posterior alteración patrimonial devengada con ocasión de la venta.En el contexto de las distintas redacciones que ha tenido la normativa del IRPF respecto a lo que en cada momento debía integrase como renta en la parte especial del Impuesto o tener la consideración de renta del ahorro, el Tribunal Supremo, en relación a las rentas obtenidas a cambio de ofrecer el derecho de opción de compra, ha venido considerando que las mismas debían integrarse en la parte general del Impuesto bien porque, no existiendo coste de adquisición o mejora alguna que considerar a los efectos de la cuantificación de la correspondiente ganancia (por cuanto dicha alteración patrimonial no derivaba de una previa adquisición, constituyéndose el derecho de opción al tiempo de concederse aquel por el sujeto pasivo), no era posible hablar de periodo de generación alguno (como señala el TS 18-5-20, EDJ 559656 ) o bien porque, al no tener la prima percibida período de generación ni suponer la entrega del dominio de ningún bien, debía tributar de manera autónoma integrándose en la parte general del Impuesto (como señala el TS 29-6-15, EDJ 118050). Ambas sentencias reiteran no obstante la postura del Tribunal de considerar que el precio, aunque sea una cantidad a cuenta del precio de la compraventa, opera durante la vida de la opción como causa de la obligación que asume el concedente de no enajenar ni gravar el objeto de la opción, como contraprestación por las limitacionesde las facultades dominicales.Es decir, manteniendo la consideración de que la prima obtenida a cambio del ofrecimiento del derecho de opción de compra constituye una alteración patrimonial generadora de una ganancia patrimonial, el hecho de que el Tribunal Supremo considerada dicha ganancia en su doctrina previa como renta a integrar en la parte general del Impuesto, no radica en que no se considerase una ganancia patrimonial -como así se calificó en las sentencias citadas- sino en que dicha ganancia no reunía los requisitos para su integración en la entonces denominada parte especial de la renta, ya que no todos los incrementos de patrimonio se integran en la parte especial, sino solo los que cumplan los requisitos exigidos en cada momento por la norma (al tratarse de una ganancia patrimonial obtenida por la percepción de una prima a cambio del ejercicio de la opción de compra por el optante, no era susceptible, con el RDLeg 3/2004, de integrarse en la entonces llamada parte especial de la renta del periodo impositivo, puesto que no se trataba de elementos patrimoniales adquiridos o de mejoras realizadas con más de un año de antelación a la fecha de transmisión). Con la actual normativa del Impuesto, que determina la integración como renta del ahorro de las ganancias y pérdidas patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisiones de elementos patrimoniales, la regla general será la integración de dicha ganancia como renta del ahorro, teniendo en cuenta que, conforme a la doctrina del Tribunal, se cumple el requisito de que la misma procede de la transmisión de un elemento patrimonial, por implicar una transmisión, fundada en la «traditio», derivada de la entrega de facultades propias del derecho de propiedad a las que temporalmente renuncia el titular.TS 21-6-22 EDJ 621433

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