Exención por reinversión en vivienda habitual en caso de cesión de comodato de la nueva vivienda adquirida

Un contribuyente adquiere el 5-7-X a partes iguales junto con otra persona un inmueble destinado a ser su vivienda habitual. El mismo día de la compra firman un contrato de comodato con el vendedor por el que este puede seguir utilizando gratuitamente el inmueble hasta finales de año, ya que está pendiente de que le entreguen una nueva vivienda. Pasada dicha fecha, el vendedor debe hacer frente a una penalización por día de retraso en la entrega de las llaves.
En noviembre del año siguiente a la compra, el vendedor continúa ocupando el inmueble y transfiere cada dos meses el importe de la penalización.
Por otro lado, el contribuyente es propietario de la vivienda habitual donde viene residiendo desde hace más de tres años, teniendo intención de venderla cuando le sea entregado el otro inmueble y reinvertir el importe obtenido en la amortización del préstamo hipotecario con el que se financia la adquisición de la nueva vivienda.
Se plantea la aplicación de la exención por reinversión (LIRPF art.38) y cómo tributan los importes obtenidos del vendedor del inmueble.
Para que la ganancia patrimonial que pueda obtener el contribuyente por la transmisión de su vivienda habitual resulte exenta, es necesario reinvertir el importe total obtenido en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, debiendo efectuar la reinversión en el plazo de los dos años anteriores o posteriores a contar desde la fecha de enajenación. En el presente caso, la futura nueva vivienda habitual se adquiere jurídicamente el 5-7-X, cediéndose en comodato al vendedor desde la condición de propietarios de los adquirentes, por lo que para poder beneficiarse de la exención por reinversión por la futura transmisión de su actual vivienda habitual es necesario que la enajenación de esta última se produzca en un período no superior a dos años a contar desde el 5-7-X.
Para la aplicación de la exención, no es preciso que los fondos obtenidos por la transmisión de la primera vivienda habitual sean directa, material y específicamente los mismos que los empleados para satisfacer el pago de la nueva, por lo que no debe distinguirse entre que el importe invertido en la nueva vivienda estuviese a disposición del obligado tributario con anterioridad a la transmisión de la antigua o hubiese sido obtenido por causa de esa transmisión. No obstante, debe tratarse de reinversión en adquisición, no operando respecto a los intereses de préstamos que pudieran financiar la compra.
Respecto a la tributación de los importes percibidos del vendedor por la cesión del inmueble adquirido, se califican de rendimientos del capital inmobiliario, al responder al concepto que de estos rendimientos se recoge en la LIRPF art.22.1 (ingresos procedentes de la cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre inmuebles).

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