Escritura de cesión de préstamos hipotecarios

En relación con la elevación a escritura pública de préstamos con garantía hipotecaria, se plantea qué importes se han de tener en cuenta a efectos de la determinación de la base imponible del ITP y AJD, pudiendo darse la situación de que el capital pendiente de amortización sea inferior a la responsabilidad hipotecaria que aparezca en el Registro de la Propiedad, como consecuencia de los pagos que se han ido realizando por el deudor. Asimismo se plantea cómo influye en la base imponible el hecho de que el tipo de interés y costas fijadas hayan podido ser declarados nulos por sentencia firme del TS.
En primer lugar, hay que considerar que si el cedente de la operación es un empresario o profesional en el desarrollo de su actividad, la operación queda sujeta a IVA, no quedando por tanto sujeta a la modalidad TPO del ITP y AJD.
En segundo lugar, en relación con la modalidad AJD, para quedar la operación sujeta a la cuota gradual de documentos notariales se requiere que se trate de la primera copia de escritura pública, cuyo objeto sea cantidad o cosa valuable, que contenga actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles y que no esté sujeta a ISD ni a las modalidades TPO y OS del impuesto (LITP art.31.2). Partiendo del hecho de que en este caso concurren todos los requisitos exigidos para que la operación quede sujeta a la modalidad AJD del impuesto, resulta necesario determinar cómo se ha de calcular la base imponible. A este respecto, se recoge que la base imponible ha de venir determinada por el total de la cantidad garantizada (LITP art.30.1).
No obstante, con base en lo anterior, la DGT en reiteradas ocasiones ha entendido que en estos casos la base imponible no se corresponde con el precio satisfecho por la cesionaria de los créditos sino que se ha de tener en cuenta el importe total garantizado, con independencia de cuál fuese el importe por el que se garantizaba el préstamo o crédito hipotecario que es novado (en el mismo sentido, DGT CV 5-5-14 ). En cuanto a la delimitación de dicho importe, sostiene la DGT que se corresponde con el importe del préstamo pendiente de amortización en la fecha de la cesión, más los correspondientes intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otros conceptos análogos, aclarando que los intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento y demás conceptos no pueden haber sido considerados como no legales ni haber sido declarados no conformes a derecho por sentencia firme.

Imprimir