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Efectos de la declaración de concurso sobre un contrato de arrendamiento de renta antigua y prórroga forzosa

Con carácter general, «la declaración de concurso, por sí sola, no afectará a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento tanto a cargo del concursado como de la otra parte» (LCon art.61.2 párrafo 1º).
Frente a esta regla general, la ley contempla la posibilidad de resolución sin causa de los contratos bilaterales, en interés del concursado, cuando resulten económicamente indeseables para la misma, porque no generan activos suficientes, son excesivamente gravosas por su contenido y garantías, o sus condiciones son comparativamente peores que las de otros contratos que pudieran celebrarse en el mercado para satisfacer la misma necesidad. Es decir, el presupuesto para el ejercicio de la facultad resolutoria regulada en la LCon art.61.2, párrafo 2º, es el interés del concurso, en tanto en cuanto el mantenimiento del contrato cuya extinción se pretende no sea suficientemente provechoso para la masa.
Esta resolución en interés del concurso no se articula como un derecho dispositivo atribuido por la ley a una de las partes, en concreto de quien represente a la masa del concurso (el concursado o la administración concursal), sino como una decisión judicial en ausencia de acuerdo entre las partes. Acuerdo entre las partes que se refiere tanto a la resolución como a sus consecuencias o efectos, que según la Ley son la liquidación de la relación contractual y la indemnización de los daños y perjuicios que la resolución hubiera podido ocasionar a la parte «in bonis», que deberá satisfacerse con cargo a la masa.
En este caso se pretende la resolución, en interés del concurso, de un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua sometido al régimen de prórroga forzosa. En casos como este, el interés del concurso consiste en que, al resolver un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua, se pueden obtener mejores condiciones económicas al poner de nuevo el inmueble en el mercado. Pero para ello, no basta con el cálculo de la diferencia entre lo que actualmente percibe el dueño como renta y lo que estimativamente podría percibir si se arrendara de nuevo a precio de mercado actualizado; puesto que también tiene que tomarse en consideración la indemnización o compensación económica que correspondería al arrendatario por soportar la resolución del contrato en interés del concurso, y que ha de pagarse con cargo a la masa.
Dado que estamos ante un arrendamiento de vivienda de renta antigua, el tiempo de extinción del contrato, de no mediar la resolución interesada, no está previamente determinado, por cuanto, en caso de fallecimiento del arrendatario, puede subrogarse en el arrendamiento su cónyuge, e incluso si al fallecimiento de éste hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación por otros dos años o hasta que el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o hasta su fallecimiento si está afectado por minusvalía (LAU disp.trans.segunda.B.4). Esta incertidumbre sobre la posible duración del contrato de arrendamiento tiene relevancia en este caso, porque incluso podría determinar que la indemnización que hubiera que abonar a las personas con derecho en la subrogación supusiera más sacrificio económico que el beneficio posible obtenido con un nuevo arrendamiento a precio actual de mercado.
En consecuencia, no procede la resolución del contrato de arrendamiento en interés del concurso, pues no ha quedado debidamente acreditado que la diferencia entre la mejora de la renta, actualizada a precio de mercado, y la indemnización legalmente debida al arrendatario con cargo a la masa, suponga una ventaja para el patrimonio de la concursada y, por tanto, para el interés del concurso.

NOTA
En la sentencia TS 10-11-16, EDJ 201742, el Tribunal Supremo determinó, por el contrario, que sí era posible la resolución del contrato de arrendamiento de local de negocio sujeto al sistema de prórroga forzosa, por concurrir interés para el concurso; entendiéndose por interés del concurso lo que mejor convenga a éste, que es la satisfacción de los créditos y la continuación de la actividad empresarial del deudor concursado. En este supuesto, al tratarse de un local de negocio, las previsiones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establecían con certeza temporal el momento en que el contrato, de no haber sido resuelto, se habría extinguido «ex lege».

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