Deducción por los comuneros de las cuotas del IVA soportadas por una comunidad

Una comunidad de propietarios lo es de un inmueble dedicado a oficinas, locales y garajes, sin que en el edificio existan viviendas. La comunidad tiene la condición de empresario o profesional por arrendar la fachada para carteles comerciales. Además, existe en el edificio una instalación común de unidades de aire acondicionado con contadores individualizados, cuyos consumos, facturados a dicha comunidad, se repercuten por esta a cada copropietario según su coste de suministro. No se produce gasto alguno para la comunidad por este concepto, que soporta únicamente el gasto eléctrico que corresponde a sus propias zonas comunes derivado de contratos de suministros totalmente separados.
Se consulta sobre el si el proceder de la comunidad es correcto en cuanto a la emisión de facturas de consumos individualizados y repercusión del IVA.
El criterio de la DGT es el siguiente:
Conforme a la LIVA, sólo cuando se desarrollen actividades empresariales o profesionales estarán sujetas al Impuesto las operaciones realizadas por una comunidad de bienes y deberá repercutir el Impuesto a aquél a cuyo favor se realicen estas operaciones sujetas, así como podrá deducir las cuotas que soporte por la adquisición de bienes y servicios necesaria para la realización de estas operaciones sujetas (LIVA art.4.uno, 5.uno.c y 11).
Las comunidades de propietarios (comunidades de vecinos), con carácter general, no reúnen los requisitos establecidos por la normativa del IVA para atribuirles la condición de empresarios o profesionales. Es criterio reiterado de la DGT que la actividad que realizan, que se concreta en la adquisición de los bienes y servicios necesarios para el mantenimiento, utilización, funcionamiento, etc., de los bienes, elementos, pertenencias y servicios comunes, y en la distribución de los gastos efectuados por tal concepto entre los miembros de la misma, no constituye una actividad de carácter empresarial o profesional a efectos del IVA.
Dichas comunidades tienen, por tanto, la condición de consumidores finales a efectos del IVA, no pudiendo repercutir dicho Impuesto sobre los comuneros con ocasión del cobro de las derramas que efectúan a los mismos, ni deducir las cuotas del Impuesto soportadas en la adquisición de bienes o servicios. Este criterio general no obsta para que dichas comunidades de propietarios puedan efectivamente desarrollar en algunos casos actividades empresariales a título oneroso adquiriendo, por ello, la condición de sujetos pasivos del Impuesto.
El arrendamiento de un elemento común a favor de una empresa mediante contraprestación tiene la consideración de una prestación de servicios sujeta por constituir una cesión de uso o disfrute de un bien y convierte a la comunidad de propietarios que la realiza en sujeto pasivo del Impuesto.
Por tanto, se encuentra sujeto y no exento del Impuesto el arrendamiento de espacio de fachada efectuado por la comunidad de propietarios consultante.
El sujeto pasivo de esta operación será la comunidad de propietarios que debe repercutir sobre el destinatario (la empresa anunciante) la cuota correspondiente y realizar la liquidación e ingreso del tributo en las correspondientes declaraciones- liquidaciones. La comunidad de propietarios podrá asimismo deducir, en su caso, el Impuesto que haya soportado por las adquisiciones de bienes o servicios destinados a la actividad de arrendamiento señalada.
En cuanto a la deducibilidad de las cuotas soportadas por gastos comunes que no se correspondan con la actividad económica llevada a cabo por la comunidad de propietarios, los empresarios o profesionales que pertenezcan a una comunidad de propietarios no podrán, en principio, deducir las cuotas del IVA que hubiesen sido soportadas por la comunidad, ya que dichas cuotas han sido repercutidas directamente a la comunidad de propietarios, no a los comuneros. Es decir, los comuneros no soportan ninguna cuota por repercusión directa.
No obstante lo anterior, la sentencia del TJUE 21-4-05, asunto C-25/03, en el caso de una sociedad matrimonial que como tal no realizaba actividades empresariales o profesionales y que adquiere un bien de inversión (inmueble) para afectarlo a la actividad ejercida por uno de los cónyuges, a efectos de la deducción por este último cónyuge de las correspondientes cuotas soportadas, ha señalado que para poder ejercer el derecho de deducción la Sexta Directiva no exige que el sujeto pasivo disponga de una factura emitida a su nombre, en la que consten las fracciones del precio y del IVA correspondientes a su cuota de copropiedad. A tal fin, basta que la factura se dirija indistintamente a los cónyuges que forman la sociedad conyugal, sin que conste tal desglose.
En el caso planteado, la comunidad de propietarios de un edificio de oficinas, cuya función es el mantenimiento y conservación de éste y la distribución de los gastos comunes entre sus copropietarios, tiene la condición de empresario o profesional, estando sujeta al IVA y no exenta la refacturación de los gastos que, por los conceptos señalados, realiza a sus comuneros y miembros.
Por tanto, para que los comuneros que desarrollen, a su vez, una actividad empresarial o profesional puedan deducir las cuotas soportadas por la comunidad, será preciso que estén en posesión de una factura emitida por la por la propia comunidad en la que esta les facture los gastos correspondientes a cada uno de ellos, repercutiéndoles en dicha factura el correspondiente IVA.
El Impuesto, correctamente repercutido y consignado en dicha factura, podrá deducirse por los referidos comuneros y miembros, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos al respecto en la LIVA art.92 s. (nº 6467 s. Memento Fiscal 2015).

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