Constitución de una servidumbre de paso sobre un terreno

Se plantea cuál es el tratamiento contable del importe o indemnización recibida por la constitución de una servidumbre de paso sobre un terreno. Para ello, resulta determinante distinguir entre dos conceptos jurídicos:
– servidumbre de paso: cuando se constituye de manera que puede ser continuado su uso privado para todas las necesidades (del predio dominante), estableciendo por tanto una vía permanente. En estos casos, la indemnización consiste en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente (CC art.564). El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.
– servidumbre de andamiaje: cuando para reparar o construir un edificio resulta indispensable pasar materiales o colocar andamios u otros objetos para la obra. En estos casos, el dueño está obligado a consentirlo recibiendo la indemnización correspondiente (CC art.569).
Contabilización:
Teniendo en cuenta lo anterior, para realizar el registro contable es importante distinguir de qué tipo de servidumbre se trata, si es una necesidad temporal de paso o bien de la utilización de ese terreno de forma definitiva. De esa forma tendríamos:
1) Servidumbre de andamiaje: si se trata de una necesidad temporal de uso del terreno, el importe recibido por el propietario se ha de contabilizar en una cuenta del grupo 7.Ingresos, dentro del “Cuadro de cuentas” contenido en el PGC Parte 4ª. Este ingreso se ha de devengar durante el período de tiempo que dure la ocupación, de manera equivalente al registro que realizaría el arrendador en un arrendamiento calificado como “operativo”, teniendo por tanto que ser registrado en la cuenta 752.Ingresos por arrendamiento.
2) Servidumbre de paso: por el contrario, si dicho importe corresponde a la constitución de un paso que se estima que es a perpetuidad, en la cantidad recibida se han de distinguir dos partes:
– por un lado, la indemnización por los perjuicios ocasionados. Este importe se ha de contabilizar como ingreso, al igual que en el caso de servidumbre de andamiaje.
– por otro lado, el valor del terreno que se ocupe. En este caso, se ha de contabilizar la venta de dicho terreno, dando de baja la parte proporcional del total del terreno afectado. La determinación del valor de la parte que se enajena, se ha de realizar teniendo en cuenta un criterio razonable, aplicando al valor contable por el que consta en la empresa dicho inmueble, la proporción resultante de la diferencia existente entre el valor del suelo con anterioridad y posterioridad a la operación (en los términos actuales de valor razonable), sobre el valor inicial del suelo, determinando así el valor neto contable objeto de transmisión a través de la constitución de la servidumbre de paso indicada. La diferencia entre el valor contable dado de baja y el importe recibido se ha de registrar en la cuenta de resultados.
Aplicación práctica 1:
Una empresa necesita construir un almacén para las existencias de sus productos terminados por falta de espacio en el actual. Para la realización de las obras, necesita un paso para las excavadoras. Para ello debe pedir permiso a la empresa situada delante de su ubicación, VEMAR SA, y establecer un acceso temporal durante el tiempo que duren las obras que se estima de tres meses.
La empresa VEMAR SA otorga el permiso de acceso pactando una indemnización de 2.000 euros mensuales por los perjuicios ocasionados. El período del permiso comienza el 1-11-20X1 y no se cobrará hasta el final del mismo.
Se plantea la contabilización de la operación por parte de la empresa VEMAR durante los años 20X1 y 20X2.
Solución 1:
– Al cierre del ejercicio 20X1 (31 de diciembre) por el devengo del ingreso:

– Por el cobro de la indemnización al finalizar el período (1 de febrero):

Aplicación práctica 2:
La empresa PAL SA, que hasta ahora se dedicaba a alquilar una nave industrial de su propiedad para diversos usos, decide cambiar de actividad. En concreto, desde el mes de abril de 200X, comienza a elaborar mermeladas ecológicas para su venta en tiendas gourmet. Para el movimiento de los vehículos y maquinaria que desde ahora va a tener, necesita una servidumbre de paso más operativa y situada con otra orientación hacia las comunicaciones por carretera que mejoren sus condiciones actuales.
Para ello, solicita a los propietarios de la finca colindante afectada la venta de una parte de su terreno para establecer esta servidumbre de paso. La empresa colindante LAP SA llega a un acuerdo con PAL SA para establecer una servidumbre de paso perpetua y también para recibir una compensación, indemnización por las molestias y perjuicios causados. La indemnización que recibirá, repartida en los meses que duren las obras, será de 3.000 euros al mes (la duración de las obras se estima de cuatro meses y comienzan el 1 de abril).
Además, por el terreno necesario para establecer el paso deberá pagar a la empresa PAL SA 28.000 euros al comienzo de las obras (1 de abril). El terreno en donde se va a establecer la servidumbre antes de la operación se ha peritado en 200.000 euros, una vez se establezca dicha servidumbre el perito estima que dicho valor será de 150.000 euros. El valor en libros para la empresa PAL es de 100.000 euros.
Se plantea cómo ha de contabilizar dicha operación la empresa LAP SA.
Solución 2:
1) Contabilización de la indemnización del primer mes de ejecución de obras (1 de abril):

Dicho cobro se ha de realizar durante los 4 meses de duración de las obras.
2) Por la venta del terreno (1-4-200X):
Se ha de comparar el valor del terreno antes y después de la operación en términos de valor razonable:
– el valor del terreno antes de la operación: 200.000 euros;
– el valor del terreno después de la operación: 150.000 euros.
Se estima que pierde un 25% de su valor razonable actual. En aplicación de la presente consulta, el valor contable del terreno a dar de baja, una vez efectuada la trasmisión, es de 25.000 euros; por tanto, si se vende en 28.000 euros, la empresa obtiene un beneficio de 3.000 euros, los cuales han de ser contabilizados en pérdidas y ganancias.

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