Actuaciones de urbanización (RIU 3/20 Marzo 2020)

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Se plantea en la presente sentencia si cabe de acuerdo con la LS/08 la degradación de suelo urbano consolidado a suelo urbano no consolidado mediante un planeamiento urbanístico posterior, y a través de operaciones sistemáticas de reforma interior. Desde el punto de vista jurisprudencial (entre otras TS 23-9-08, EDJ 178535), sin negar que puedan existir casos en los que es preciso realizar en suelos urbanos consolidados operaciones integrales de urbanización o de reestructuración urbana, debe afirmarse que no es posible exigir a los propietarios de las parcelas afectadas que cedan parte de ellas para una operación planificada, como puede ser la apertura de una calle, sino que es la Administración quien, mediante compra o expropiación, debe adquirir la propiedad de los suelos que considere necesarios y hacerse cargo de los costos de su urbanización. Si se admitiera aquella posibilidad nunca finalizaría el proceso urbanizador; se estaría en una situación de continua interinidad, derivada de la necesidad de una permanente posibilidad de exigir el cumplimiento de unos deberes urbanísticos con causa en esa modificación del estatus del suelo afectado, oponiéndose a un elemental principio de equidad el que los propietarios deban costear, una y otra vez, una urbanización, en una suerte de proceso interminable, en el que en cada ocasión deban ajustarse al nuevo régimen de las cargas y cesiones que resulten de aplicación a medida en que se introduzcan alteraciones de la normativa vigente. De acuerdo con LS/08 se clasificaba el suelo diferenciando entre las situaciones básicas del suelo como suelo urbanizado y suelo rural. Entre las actuaciones de transformación urbanística se incluían:• Las actuaciones de nueva urbanización, tanto de nueva urbanización como las de reforma o renovación de la urbanización de un ámbito de suelo urbanizado. • Las actuaciones de dotación, para incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustar su proporción con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenación urbanística a una o más parcelas del ámbito y que no requieran la reforma o renovación integral de la urbanización.• Las actuaciones edificatorias, que se añadieron en la reforma realizada por L 8/2013, que son las que sin concurrir los requisitos de las de transformación, precisan de obras complementarias de urbanización y que se dividen en las de nueva edificación y de sustitución de la edificación existente y las de rehabilitación edificatoria. Esta regulación, según TCo 148/2012, implica entender que la normativa urbanística regula la clasificación del suelo, pero no las facultades y deberes de la situación básica del suelo, esto es, no define las facultades y deberes que corresponden a cada clase de suelo.Las actuaciones de transformación urbanística implican, según su naturaleza y alcance, ciertos deberes legales, entre los que se encuentran los de: entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención: entregar el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de aprovechamiento que corresponda a la administración con destino a patrimonio público de suelo; costear y ejecutar las obras de urbanización e infraestructuras de conexión; entregar a la Administración las obras e infraestructuras que hayan de forma parte del dominio público o que estén destinadas a la prestación de servicios de titularidad pública; garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que sea preciso desalojar dentro del área de actuación; indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas para realizar la transformación urbanística pertinente. Estos deberes quedan, pues, vinculados a la realización de actuaciones de transformación urbanística que han de modularse o matizarse en función del tipo de transformación urbanística (actuación urbanizadora) o actuación de dotación que puede tener lugar tanto en suelo rural como en suelo urbanizado. De acuerdo con la propia doctrina del TCo 164/2001 y TCo54/2002 la distinción entre el suelo urbano consolidado y el no consolidado tiene que hacerse en los límites de la realidad pero ello solo se aplica a los suelos de primera urbanización, no a los sometidos a operaciones de regeneración urbana. Por este motivo lo determinante en las actuaciones a realizar por los propietarios de suelo no es cuál es la clasificación del suelo, sino el tipo de actuación de transformación del suelo que se pretende lleva a cabo sobre el mismo. Hay que tener en cuenta que las políticas urbanas, de acuerdo con la LS/08, deben basar en la regeneración y mejora de los tejidos existentes y no en nuevas ocupaciones de suelo. El concepto deactuaciones de urbanización comprende tanto las de reforma o renovación del suelo ya urbanizado, como las de primera transformación del suelo rural, si bien estas últimas deben ser, si no excepcionales, sí al menos, suficientemente justificadas. El crecimiento urbano es necesario pero dentro de los requerimientos de un desarrollo sostenible y minimizando el impacto del mismo y apostando por la regeneración de la ciudad existente. De acuerdo con esto, las obligaciones de los propietarios no vienen determinadas por la categorización del suelo, sino por el tipo de actuación de transformación urbanística que se vaya a acometer sobre el mismo, dado que la legislación urbanística no tiene como finalidad esencial la formación de un nuevo tejido urbano sobre la base de una progresiva ejecución de distintas actuaciones a realizar sobre el suelo, que da lugar a la consolidación de situaciones cuya revisión no es posible, sino que la ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme a su propio destino. Por lo tanto los deberes de los propietarios vinculados a la promoción de las actuaciones de transformación urbanística y a las actuaciones edificatorias han de estar vinculados a tales actuaciones y a la existencia de un verdadero y justificatorio proyecto de renovación, regeneración o rehabilitación urbana, que esté suficientemente motivado y justificado en la memoria del plan. Con ello se evita que la mera voluntad transformadora basada en criterios de mera oportunidad, provoque efectos sobre los deberes de los propietarios que ya contribuyeron a la consolidación de los terrenos donde se ubican sus viviendas o locales. En conclusión, de acuerdo con la LS/08, la aprobación de un nuevo planeamiento que contemple una determinada transformación urbanística de renovación, regeneración o rehabilitación, puede degradar el suelo urbano consolidado a suelo urbano no consolidado, siempre que quede justificado en la memoria, con una motivación reforzada, la conveniencia desde el punto de vista de los intereses públicos, de acometer tales actuaciones, que, además, han de responder a necesidades reales. TS 14-2-20, EDJ 512392

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