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Tributación de la opción de compra sobre un inmueble

Mediante la opción de compra el concedente otorga al optante la facultad de decidir sobre la celebración de un contrato de compraventa, y, a cambio, el concedente se obliga a no disponer del bien durante el plazo de opción. No se necesita actividad posterior de las partes para ejercitar la opción, bastando la voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente y sin necesidad de más actos, lo que marca la diferencia con el «pactum de contrahendo» (AN 19-2-14, EDJ 15065; 11-9-14, Rec 782/10).
A efectos tributarios el concedente no entrega el dominio del bien, sino la facultad para decidir su adquisición en el plazo establecido, renunciando, a su vez, a disponer sobre el bien durante el plazo de ejercicio de la opción. Así, la relación contractual entre ambas partes no constituye un único contrato «de compraventa futura», ni fiscalmente una sola relación contractual, sino dos relaciones contractuales autónomas que dan origen a dos hechos imponibles diferenciados.
Desde la perspectiva del IRPF, teniendo en cuenta que la normativa del impuesto define las ganancias y pérdidas patrimoniales como las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente puestas de manifiesto con ocasión de cualquier alteración de la composición de aquél, excepto cuando deban calificarse como rendimiento (LIRPF art.33.1), la concesión de una opción de compra sobre un inmueble supone un ejercicio y limitación del «ius disponendi» de su titular, que representa una alteración en la composición del patrimonio del propietario del bien, situación susceptible de ser incluida en el concepto de alteración patrimonial previsto en la normativa del IRPF, por lo que la renta obtenida es una ganancia patrimonial que tributa de manera independiente a la que, en su caso, se obtenga por la posterior alteración patrimonial devengada con ocasión de la venta.

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