Transmisión de inmueble mediante subasta pública

En un procedimiento de ejecución hipotecaria un inmueble fue adjudicado a una entidad bancaria. Iniciado el procedimiento de comprobación limitada, fue dictada liquidación del ITP y AJD, tomándose como base imponible el precio de remate de la subasta, junto con las cargas preferentes que aparecerían en el Registro de la Propiedad y que fueron asumidas. Como la entidad adjudicataria del bien absorbió íntegramente a la entidad originariamente acreedora del préstamo, se plantea reclamación económica- administrativa por entenderse que, en relación con las cargas y gravámenes anteriores a dicho préstamo, las deudas debían entenderse extinguidas por confusión de los derechos del acreedor y deudor de conformidad con el CC art. 1192.
Centrando la cuestión en la cuantificación de la base imponible en los casos de adjudicación de bienes mediante subasta, hay que tener en cuenta el pronunciamiento del TS (TS 5-10-95, EDJ7871) y AN (AN 11-2-00, Rec 330/96), en los que se considera que la transmisión mediante subasta judicial constituye una enajenación onerosa de bienes con precio en dinero marcado por ley o determinado por autoridades o funcionarios idóneos, lo cual provoca que constituya la base impositiva correspondiente al acto gravado y que sea innecesaria la comprobación de valores posterior. Por tanto, la comprobación administrativa solo debe llevarse a cabo cuando se presuma que el valor declarado no se corresponde con el valor real, lo cual no ocurre cuando el valor real viene claramente fijado por la autoridad judicial o administrativa.
No obstante, esta doctrina no puede impedir la aplicación de otras normas legales o reglamentarias a efectos de la determinación de la base imponible, lo cual ocurre cuando subsisten cargas preferentes y no canceladas que disminuyen el precio del bien, en cuyo caso, como sostiene la recurrente, resulta aplicable la LITP art. 10.1 y RITP art. 38, en virtud de lo cual en la determinación de la base imponible del ITP y AJD resultan deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes pero no las deudas -aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca-, presumiéndose que todas las cargas, merezcan o no la calificación de deducibles, han sido rebajadas al fijar el precio (es decir, al acudir a la subasta), por lo que a la hora de determinar el valor declarado han de ser tenidas en cuenta, aumentado en dicho importe el precio fijado por la aprobación del remate y adjudicación (TSJ Málaga 22-2-10, EDJ382077). En este sentido, con la resolución judicial solo se produce la cancelación de la carga por la que se procede y de las posteriores que no tengan la condición de preferentes, pero no de las preferentes y anteriores. Por tanto, esto constituye una excepción a la doctrina legal del TS indicada anteriormente.
En consecuencia, el valor real se corresponde con el de adjudicación (o de remate), junto con las cargas y obligaciones anteriores y preferentes asumidas por el adjudicatario.
Por último, en relación con la incidencia que puede tener en la determinación de la base imponible el hecho de que se produzca, como consecuencia de la absorción del titular del préstamo por parte del adjudicatario y, por tanto, de la posible confusión entre acreedor y deudor, el TSJ considera que el irrelevante ya que la extinción de la deuda por confusión el irrelevante a efectos del ITP y AJD debido a que el valor real de los bienes transmitidos debe ser, frente a terceros, el que conste en el Registro de la Propiedad, al resultar el importe máximo de responsabilidad en el que, en su caso, quedaría subrogado el adjudicatario distinto, es decir, el valor de subasta más la carga, con independencia de quien sea el acreedor de la deuda garantiza con dicha carga (en este sentido, TSJ Cataluña 6-7-06, EDJ375972; TSJ Murcia 22-4-05, EDJ324330; TSJ Madrid 25-6-15, EDJ139673).

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