Régimen transitorio de deducción por inversión en vivienda habitual

A efectos de clarificar el régimen de deducción por inversión en vivienda habitual vigente desde el 1-1-2013, la Agencia Tributaria, a través de su programa Informa, ha evacuado las siguientes contestaciones:
a) Aplicación del régimen transitorio de deducción: el contribuyente podrá mantener a partir del 1-1-2013 el régimen de deducción por inversión en vivienda habitual vigente a 31-12-2012, siempre que con anterioridad a 1-1-2013 hubiera:
– Adquirido jurídicamente su vivienda habitual.
– Satisfecho cantidades destinadas a la construcción de su vivienda habitual.
– Satisfecho cantidades destinadas a rehabilitación o ampliación de vivienda habitual, siempre que estas obras finalicen antes de 1-1-2017. En caso de incumplimiento de este plazo, deberán regularizarse las deducciones practicadas.
En todo caso, es necesario que el contribuyente hubiera practicado la deducción por inversión en vivienda habitual en relación con las cantidades satisfechas para la adquisición o construcción de dicha vivienda en un período impositivo devengado con anterioridad a 1-1-2013, salvo que no hubiera podido aplicarse por haber deducido por otra vivienda anterior.
b) Compromiso de compra anterior a 1-1-2013: al margen de los supuestos de ampliación, rehabilitación y construcción, para tener derecho a la aplicación del régimen transitorio ha de producirse la adquisición jurídica antes del 1-1-2013; por tanto, no es posible aplicar dicho régimen cuando exista un compromiso formalizado con anterioridad a dicha fecha, por ejemplo, un contrato de arras.
La fecha de adquisición de inmuebles se determinará conforme lo establecido en el CC art.1462. Para determinar la fecha de adquisición debe tenerse en cuenta que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que no se transfiere el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida. La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública. De tal forma que, salvo que se pudiera acreditar que la adquisición tuvo lugar en una fecha anterior a la de otorgamiento de la escritura pública, ésta será la fecha de adquisición, lo que siendo una cuestión de hecho deberá quedar acreditado mediante las pruebas aportadas.
c) Construcción antes del 1-1-2013: se asimila a la adquisición de vivienda habitual su construcción cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión. El inicio de la inversión procede computarlo a partir de la fecha en la que se satisface la primera cantidad por la que se practica la deducción por inversión en vivienda habitual o, en su caso, por cualquier importe que el contribuyente entregue procedente del saldo de la cuenta vivienda abierta por él mismo. Por tanto:
– La entrega de cantidades para la adquisición del terreno sobre el cual se edificará la futura vivienda habitual del contribuyente, puede constituir el inicio del proceso de construcción de la vivienda, permitiendo así iniciar la práctica de la deducción de cumplir con el resto de condiciones y requisitos establecidos por la normativa del impuesto. Es decir, si en el ejercicio 2012 el contribuyente practicase la deducción por la adquisición del terreno, se entenderá que el inicio de la construcción se ha producido en la fecha de dicho pago, iniciándose, de esta forma, el requerido plazo de cuatro años para finalizar las obras, y por tanto será aplicable el régimen transitorio por deducción en vivienda habitual.
– En el caso de autoconstrucción, también dan derecho a la deducción los gastos derivados de la ejecución de las obras de construcción hasta que éstas se ultimen, así como cualquier otra cantidad satisfecha relacionada con la construcción y adquisición de la vivienda, entre otras, las cantidades satisfechas en concepto de honorarios de arquitecto, gastos de estudio geotécnico del terreno, por la licencia de obras, así como los gastos de constitución de hipoteca, siempre que se correspondan con la que constituirá su vivienda habitual. Es decir, si en el ejercicio 2010 el contribuyente practicase la deducción por los gastos derivados de la ejecución de las obras, se entenderá que el inicio de la construcción se ha producido en la fecha de dicho pago, iniciándose, de esta forma, el requerido plazo de cuatro años para finalizar las obras, y por tanto será aplicable el régimen transitorio por deducción en vivienda habitual.
– En el supuesto de entregas al promotor anteriores a 1-1-2013, también resultará de aplicación el régimen transitorio, por lo que el contribuyente podrá seguir practicando a partir de 2013 la deducción respecto de esa vivienda, tanto por las cantidades entregadas al promotor hasta el momento de la entrega como, en su caso, por las restantes cantidades que den derecho a la deducción una vez adquirida la vivienda (gastos de notario, registro, cuotas del préstamo hipotecario). En este caso, salvo las ampliaciones excepcionales contempladas en la normativa del impuesto, las obras deberán finalizar antes del plazo de cuatro años desde el inicio de la inversión, conforme al régimen de deducción aplicable en caso de construcción de vivienda habitual.
No obstante, en cualquiera de los casos señalados, cuando habiéndose satisfecho cantidades con anterioridad a 1-1-2013, no hubiera sido posible practicar la deducción con anterioridad a dicha fecha por haber practicado deducción por una vivienda anterior, se tendrá derecho igualmente a la aplicación del régimen transitorio respecto de las cantidades invertidas en la nueva vivienda que superen a las cantidades invertidas en anteriores viviendas en la medida en que fueron objeto de deducción.
d) Cuando el contribuyente titular del derecho de superficie, adquiere con posterioridad el porcentaje de suelo que le corresponde, consolidando la propiedad plena del suelo y del vuelo, podrá aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual por las cantidades que satisfaga para adquirir el suelo siempre que nuevamente se cumplan los requisitos establecidos en la normativa del impuesto para la práctica de la deducción. Por tanto, para tener derecho a aplicar este régimen transitorio es necesario que la adquisición del suelo se produzca con anterioridad a 1-1-2013.
e) Cuenta vivienda: si un contribuyente tiene abierta una cuenta vivienda antes de 1-1-2013, no tiene derecho a seguir practicando la deducción por las cantidades que aporte a la cuenta a partir de 2013. La nueva normativa del impuesto no regula un régimen transitorio para las cantidades que se depositen a partir de 1-1-2013 en entidades de crédito en cuentas que hubieran sido abiertas hasta 31-12-2012, a diferencia de lo que sucede en los casos de adquisición, construcción, rehabilitación o ampliación de vivienda habitual. Por tanto, en ningún caso podrá aplicarse deducción por las aportaciones realizadas en cuentas vivienda a partir de 1-1-2013.

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