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Rebaja en la renta por la crisis económica

Planteado litigio entre las partes arrendadora y arrendataria respecto a la continuidad, modificación o extinción de su relación arrendaticia de larga duración –arrendamiento de hotel durante 25 años– y sus correspondientes efectos, se discute sobre la aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus” al supuesto enjuiciado, atendiendo a la gravedad e imprevisibilidad de la crisis económica y a su impacto negativo sobre la actividad hotelera. Se determina en segunda instancia la inaplicación de dicha cláusula, sin entrar a analizar el impacto de la crisis sobre la relación contractual litigiosa y justificando su inaplicación en los criterios restrictivos en la aplicación de esta figura y en la posibilidad de haber previsto una cláusula de revisión de la renta al respecto, dada la previsibilidad cíclica de las crisis económicas.
Planteados recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación por la arrendataria -cadena hotelera- se estiman ambos parcialmente, resolviendo la aplicación de la claúsula “rebus sic stantibus” al caso objeto de litigio. Se concreta su régimen de aplicación en los siguientes términos:
1) En relación con el alcance de la aplicación de la cláusula, esto es, su incidencia modificativa o resolutoria del contrato celebrado, en el presente caso, la opción por el alcance modificativo de la relación contractual queda justificada por razonamientos de distinta índole pero concurrentes:
• El alcance modificativo de la cláusula ha sido de aplicación preferente, con carácter general, tanto en la doctrina tradicional del Tribunal Supremo, como en su reciente caracterización por TS 30-4-14, EDJ 111200.
• Esta solución se corresponde, en mayor medida, con el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos – elevado a principio informador de nuestro sistema jurídico por TS 15-1-13, EDJ 30538-.
• El alcance modificativo también se corresponde mejor con la naturaleza y características del contrato celebrado, esto es, de un contrato de arrendamiento de larga duración.
2) En relación a la moderación de la renta inicialmente pactada, las conclusiones del informe pericial resultan ajustadas a los parámetros básicos de la aplicación de esta cláusula -la significativa caída de la demanda del sector, con la disminución de ventas e ingresos medios por habitación, y el consiguiente y notable registro de pérdidas de la empresa arrendataria-; de forma, que la reducción de la renta un 29% propuesta resulta ajustada conforme al reequilibrio de la economía contractual que debe seguirse, sobre todo teniendo en cuenta que pese a dicha reducción la renta resultante sería superior a un 20% de la renta de mercado que se negocia en la actualidad, y muy inferior a la rebaja del 50% de la renta que la propietaria negoció con la otra cadena hotelera y competidora de la actora.
3) El plazo de duración de la modificación operada en la reducción de la renta pactada se establece para el periodo que discurre desde la presentación de la demanda hasta el final del ejercicio del año 2015, por considerarse ajustado al contexto temporal especialmente afectado por la alteración de las circunstancias examinadas.

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