Novación de préstamo hipotecario garantizado con nuevas fincas

Una entidad formaliza un préstamo con garantía hipotecaria, la cual está constituida por un solar propiedad de la sociedad y tres locales propiedad de los socios. Actualmente los socios van a proceder a enajenar estas últimas fincas, como consecuencia de lo cual se va a ver afectada la garantía existente, ya que va a ser sustituida por la nueva finca que van a adquirir los citados socios, previa aceptación por parte de la entidad financiera.
Cuando una hipoteca recae sobre varias fincas a la vez, garantizando todas ellas un único crédito, se exige que se determine la parte del gravamen sobre la que va a responder cada una de ellas (Ley Hipotecaria art.119). En concreto, en estos casos, en cuanto a su inscripción, se exige que por convenio entre las partes o por mandato judicial se determine previamente, ya sea en el propio título inscribible o en otro documento público, la porción o derecho del que debe responder cada finca (Rgto. Hipotecario art.216). Por tanto, la DGT considera que en estos casos, al nacer la responsabilidad ya distribuida en la propia escritura de constitución de la hipoteca, no se puede hablar de una escritura de constitución de préstamo y de distribución de la responsabilidad hipotecaria, ya que la redistribución de la responsabilidad requiere que sea realizada en un momento posterior a la constitución como consecuencia de una alteración en la situación de la finca hipotecada, exigiéndose por tanto además de la previa existencia de una hipoteca ya constituida, que se produzca una división o modificación material de la finca hipotecada.
En consecuencia, en los casos de sustitución de la finca o fincas en garantía de una hipoteca, a efectos tributarios solo concurren dos hechos imponibles: la cancelación de la hipoteca en relación con los locales de los socios que van a ser enejanedos- operación sujeta y exenta de la modalidad AJD- y la constitución de un préstamo hipotecario garantizado con una nueva finca adquirida por los mismos socios- operación sujeta y no exenta de dicha modalidad-. Por los motivos expuestos anteriormente, la DGT concluye que no procede además la tributación por la redistribución de la responsabilidad hipotecaria al no concurrir los requisitos exigidos al efecto, ya que la nueva responsabilidad queda asignada en la propia escritura de constitución.

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