La inspección urbanística es la actividad que los órganos administrativos competentes en materia de edificación y uso del suelo han de realizar con la finalidad de comprobar que una y otro se ajustan al ordenamiento urbanístico.
En materia de inspección se regula la protección de la legalidad urbanística, la inspección y las infracciones y sanciones urbanísticas.
Protección de la legalidad urbanística
1. La protección de la legalidad urbanística protege los actos urbanísticos evitando la realización de obras y usos sin título habilitante que estén en curso de ejecución. De esta manera cuando se realice uno de estos actos sin título habilitante o sin sujeción a las condiciones señaladas en el mismo, el titular de la alcaldía ha de disponer la suspensión inmediata de los actos y ha de proceder a incoar el expediente de reposición de la legalidad, comunicándolo al interesado.
La suspensión debe incorporar las medidas cautelares necesarias que garanticen la total interrupción de la actividad (precintado de obras, retirada de materiales y maquinaria, suspensión de suministros o ejecución forzosa mediante la imposición de multas coercitivas por importe de 1.000 a 10.000 euros, reiterables hasta conseguir el cumplimiento de la orden de paralización, y cualquier otra medida que sea conveniente en pro de la efectividad de la suspensión).
Tras la instrucción ha de adoptarse alguno de los siguientes acuerdos:
a) Si las obras no son legalizables por incompatibilidad con el ordenamiento, se acuerda su demolición y, en su caso, la reconstrucción de lo indebidamente demolidao, a costa del interesado; si los usos no son legalizables por la misma causa se acuerda su cese.
b) Si las obras o usos pueden ser legalizables se requiere al interesado para que presente un solicitud de licencia o la comunicación previa, manteniéndose la suspensión hasta la presentación de aquéllas; si luego se deniegan los actos de autorización se acuerda la demolición de las obras a costa del interesado y se procede a impedir definitivamente los usos a que hubiesen dado lugar.
c) Si las obras o usos no se ajustan a las condiciones señaladas en el título habilitante, ha de ordenarse al interesado que las ajuste en un plazo de 3 meses, prorrogables por otros 3 a petición dela misma, siempre que la complejidad técnica o envergadura de las obras a realizar así lo justifique. Si transcurre el plazo señalado y no se ajstan las obras o usos a las condiciones del título habilitante ha de ordenarse la demolición de las obras o el cese de los usos a costa del interesado.
El acuerdo que ponga fin al expediente de reposición de la legalidad urbanística permite adoptar, también, las medidas que se estimen precisas para garantizar la ejecutividad de la resolución.
El procedimiento de protección de la legalidad ha de resolverse en el plazo de 1 año, contado desde la fecha del acuerdo de iniciación.
En los casos de incumplimiento de la orden de cesación de usos, de demolición, o de reconstrucción de lo indebidamente demolido se puede acordar por la administración la ejecución subsidiaria o la ejecución forzosa medinta la imposición de multas coercitivas, reiterables hasta lograr la ejecución en cuantía de 1.000 a 10.000 euros cada una.
2. Cuando las obras estén terminadas sin título habilitante o si incumplen sus condiciones, el titular de la alcaldía, dentro del plazo de 6 años, a contar desde la total terminación de las obras, debe incoar expediente de reposición de la legalidad, de acuerdo con lo arriba expuesto.
Sin embargo si transcurre el plazo de caducidad de 6 años, sin haberse adoptado las medidas de restauración oportunas, se aplica el régimen establecido para los edificios de fuera de ordenación (LSGA art.90).
3. Procede la suspensión de los efectos de una licencia u orden de ejecución y, consiguientemente, la paralización inmediata de las obras iniciadas a su amparo, cuando el contenido de esos actos constituya una infracción grave o muy grave, cualquiera que sea la fecha de otorgamiento de la licencia, debiendo, en el plazo de 10 días, darse traslado directo del acto suspendido al órgano jurisdiccional competente, en la forma y con los efectos legalmente previstos.
4. La protección de la legalidad en zonas verdes, espacios libres, viarios, dotaciones y equipamientos públicos en aquellos casos en que los actos de edificación y uso del suelo se hayan realizado sin el título habilitante exigible no se les aplica lo dispuesto supra para las obras terminadas sin título habilitante. En este caso la competencia para su protección se atribuye a la Agencia de protección de la legalidad urbanística.
Las licencias u órdenes de ejecución otorgadas con infracción de la regulación urbanística en estas zonas son nulas de pleno derecho.
Igualmente corresponde a la Agencia de protección de la legalidad urbanística, la competencia para la adopción de las medidas precisas de protección de la legalidad urbanística respecto a las obras y usos realizados en suelo rústico, en cualquiera de sus categorías, sin el preceptivo plan especial, sin autorización autonómica o sin ajustarse a las condiciones de la autorización otorgada, así como en los supuesos de obras y usos prohibidos. en los restantes casos, la competencia corresponde a la persona titular de la alcaldía.
Infracciones y sanciones
Son infracciones urbanísticas las acciones que vulneren las prescripciones contenidas en la legislación y el planeamiento urbanístico, tipificadas y sancionadas en la misma.
Se tipifican según el siguiente cuadro:
| Infracciones muy graves | a) Las acciones y omisiones que constituyan incumplimiento de las normas relativas al uso y edificación que afecten a terrenos calificados por el planeamiento como zonas verdes, espacios libres, dotaciones o equipamientos públicos, viarios o en la zona de protección. b) Las obras y actividades realizadas en suelo rústico que estén prohibidas por la ley y las parcelaciones urbanísticas. c) La realización de obras de urbanización sin la previa aprobación del planeamiento y proyecto de urbanización exigibles. d) La demolición de bienes inmuebles que el planeamiento urbanístico incluya en los catálogos de bienes protegidos. |
| Infracciones graves | a) Las acciones y omisiones que constituyan incumplimiento de las normas relativas a parcelaciones, aprovechamiento urbanístico, uso del suelo, altura y número de plantas, superficie y volumen máximo edificables, distancias mínimas de separación a lindes y otros elementos y ocupación permitida de la superficie de las parcelas o de habitabilidad de las viviendas, cuando no tengan el carácter de muy graves. b) El incumplimiento de las condiciones de edificación establecidas en la presente ley para el suelo rústico y la realización de actividades sin el preceptivo título habilitante municipal o sin autorización autonómica, cuando esta sea exigible de acuerdo con la presente ley, o incumpliendo sus condiciones. c) El incumplimiento de la orden de corte de suministro de los servicios de agua, electricidad y otros. d) El incumplimiento del régimen establecido por la presente ley para las edificaciones fuera de ordenación y para las edificaciones previstas en LSGA art.153.2. e) La inexactitud, falsedad u omisión, de carácter esencial, en cualquier dato o documento que acompaña o consta en la comunicación previa. |
| Infracciones leves | a) Todas aquellas que no tengan el carácter de graves o muy graves y, en todo caso, la ejecución de obras o instalaciones realizadas sin licencia, comunicación previa u orden de ejecución, cuando sean legalizables por ser conformes con el ordenamiento urbanístico, así como el incumplimiento de las órdenes de ejecución o demolición. b) La infracción consistente en la inexactitud, falsedad u omisión, de carácter no esencial, en cualquier dato o documento que acompaña o consta en la comunicación previa. |
Las infracciones urbanísticas muy graves previstas en LSGA art.158.2.a prescriben a los 15 años; el resto de las infracciones muy graves y las graves lo hacen a los 6 años y las leves a los 2 años, contados desde la finalización de las obras o actividad.
Las sanciones urbanísticas impuestas por faltas muy graves prescriben a los 5 años, las graves a los 3 años y las leves al año, computados desde el días siguiente al que la misma adquiera firmeza en vía administrativa.
En esta materia se regulan también las personas responsables, las reglas para determinar la cuantía de las sanciones así como el estudio de las sanciones accesorias y el procedimiento sancionador junto con la determinación del órgano competente para la imposición de las sanciones urbanísticas.
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