Determinación del coste de producción en una promotora inmobiliaria

Se plantea la problemática que surge al distribuir los costes entre las viviendas de una promoción inmobiliaria que se inició en el año 2009 y se finalizó en el año 2011. En la fecha actual, ya se habían vendido sobre plano el 60% de las viviendas, estando el resto aún pendientes de venta, teniendo en cuenta que todas tienen características similares, salvo en lo que respecta a la dimensión, es decir, los metros cuadrados. El valor de realización de las “no vendidas” es inferior al de las unidades vendidas.
Contabilización:
El coste de producción de esta promoción debe calcularse en base a la Resol ICAC 9-5-00 en la que se establecen los criterios para determinar el coste de producción, teniendo en cuenta además que, con carácter general, las adaptaciones sectoriales y otras disposiciones de desarrollo en materia contable seguirán aplicándose en todo aquello que no se oponga a lo dispuesto en el Código de Comercio, en la Ley de Sociedades de Capital y en el PGC (RD 1514/2007 disp.trans.5ª).
En el presente supuesto se cuestiona si la construcción de las viviendas puede considerarse una producción conjunta. Pues bien, para el análisis de esta cuestión, en primer lugar debe contemplarse la definición de producción conjunta, considerando como tal cuando de forma inexorable se fabrican simultáneamente más de un producto, sin que medie la voluntad del empresario (Resol ICAC 9-5-00 aptdo.5º); por ejemplo, se entienden productos distintos si al cortar madera para fabricar sillas a su vez se obtiene serrín, obteniendo por tanto en el mismo proceso productivo distintos productos. En dicha definición no se hace referencia pues a las unidades de producto sino a las clases de productos que se obtienen en el mismo proceso de producción.
Teniendo en cuenta que, en este caso, la promotora ha construido pisos de similares características, no se trata por tanto de productos distintos, sino de unidades del mismo producto, aunque tengan medidas diferentes. En consecuencia, no debe tratarse como producción conjunta.
Llegados a esta primera conclusión, a la hora de calcular el coste de producción de las existencias, en este caso las viviendas, debemos aplicar el PGC NRV 10ª.1.2, según el cual el coste de producción se determinará añadiendo al precio de adquisición de las materias primas y otras materias consumibles, los costes directamente imputables al producto, y también deberá añadirse la parte que razonablemente corresponda de los costes indirectamente imputables a los productos de que se trate, en la medida en que tales costes correspondan al período de fabricación, elaboración o construcción, en los que se haya incurrido al ubicarlos para su venta y se basen en el nivel de utilización de la capacidad normal de trabajo de los medios de producción.
Para tener un concepto claro de costes directos e indirectos deben tomarse las definiciones de la Resol ICAC 9-5-00:
a) Costes indirectos: son los que se derivan de recursos que se consumen en la fabricación, elaboración o construcción de un producto, afectando a un conjunto de actividades o procesos, por lo que no resulta posible una medición directa de la cantidad consumida por cada unidad de producto. Para su imputación al mismo es necesario emplear unos criterios de distribución o reparto previamente definidos.
b) Costes directos: son los que se derivan de recursos cuyo consumo puede medirse y asignarse de forma inequívoca a un determinado producto.
Por tanto, como consecuencia de esta definición, vemos que hay costes que podemos imputar directamente al producto (costes directos) que se calculan por unidad producida y otros que no (costes indirectos), que los provocan el conjunto de unidades fabricadas y los debemos repartir de forma “razonable”. Habrá que tener en cuenta que los costes indirectos los conocemos de forma global para el conjunto de productos y de unidades de cada producto elaborados. La suma de ambos costes, directos e indirectos, forma el coste de producción total.
La problemática es establecer el criterio más objetivo posible de reparto de costes indirectos. En este caso, dicho criterio debe estar vinculado al proceso productivo y no al valor realizable del producto, al no tratarse de producción conjunta.
A modo de conclusión podemos indicar que la empresa inmobiliaria deberá establecer el coste de producción de las viviendas sumando a los costes directos, es decir los que puede calcular por unidad producida de forma objetiva, la parte que razonablemente corresponda de los costes indirectos, para los cuales sí que tendrá que establecer criterios lo más objetivos posibles.
Aplicación práctica:
Los costes de una promoción de viviendas pueden dividirse en tres grandes grupos:
• Coste del solar: adquisición del solar, costes jurídicos y fiscales de la adquisición, etc.
• Coste de la construcción: ejecución de obra, costes indirectos técnicos, etc.
• Costes incorporables: costes comerciales, costes financieros, etc.
Del total de costes, algunos están relacionados directamente con la edificación y pueden calcularse por vivienda, como por ejemplo las horas de trabajo de mano de obra directa que se emplean en cada una de ellas y los materiales, por ello los imputamos a cada vivienda sin problema dado que podemos calcularlos por cada una de forma objetiva. Otros costes son del total de la promoción y los conocemos globalmente, como por ejemplo la mano de obra indirecta (personal de administración de la promotora), suministros de todo tipo, combustible, maquinaria (su coste a imputar será la amortización), etc.
Los indirectos los imputamos a los centros de trabajo de la empresa, producción, comercial, administración, etc. y de ahí los llevamos a los productos, en este caso las viviendas, de la forma más objetiva posible, por ejemplo horas máquina trabajadas, horas hombre, etc., pero siempre tendrá un alto componente de subjetividad.
De los costes de la promoción de viviendas antes señalados se pide realizar un reparto separando los directos de los indirectos, indicando el criterio aplicado para dicha clasificación.
Solución:

NOTA
1) Consulta comentada por M. Mercedes Ruiz de Palacios Villaverde y Enrique Rua Alonso de Corrales (Departamento de Economía Financiera y Contabilidad. Universidad San Pablo-CEU).
2) La norma contable que afecta a las empresas inmobiliarias es la OM 28-12-1994, por la que se aprueban las normas de adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias y define el coste de producción de las existencias sin establecer ninguna cuestión específica que afecte al tema aquí tratado.

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