Deberes comunes para toda clase de suelo. Castilla y León

Con efectos desde 4-4-2016, los propietarios de suelo y demás bienes inmuebles deben cumplir los deberes urbanísticos generales establecidos para todo el territorio de Castilla y León, así como los específicos establecidos para cada clase de suelo y, en general, todos los deberes y limitaciones establecidas legalmente o por los instrumentos de ordenación del territorio, planeamiento y gestión urbanística.
En el cumplimiento de los deberes anteriores el coste de los trabajos, obras y servicios que sean necesarios corresponde a los propietarios de los bienes inmuebles afectados en cada caso, salvo:
a) Cuando de la legislación sectorial resulte que deba ser sufragado de forma total o parcial por la administración pública o por entidades prestadoras de servicios.
b) Cuando se supere el límite del deber de conservación.
Los propietarios de bienes inmuebles deben respetar las limitaciones en áreas amenazadas por riesgos naturales o tecnológicos, tales como inundación, erosión, hundimiento, deslizamiento, alud, incendio, contaminación o cualquier otra perturbación del medio ambiente o de la seguridad y salud públicas.
En relación con el deber de prevención de riesgos y sin perjuicio del mantenimiento de la normativa reguladora de las limitaciones establecidas para las áreas amenazadas por riesgos naturales o tecnológicas se establecen las siguientes novedades:
a) En los terrenos afectados por riesgo de inundación se aplican las siguientes normas:
– Con carácter general, los terrenos afectados por avenidas con períodos de retorno de 500 años han de clasificarse como suelo rústico o incluirse en los sistemas generales de espacios libres públicos o espacios protegidos. En este caso, las construcciones existentes que sean susceptibles de ocupación humana permanente han de declararse expresamente fuera de ordenación, excepto las dedicadas a la piscicultura y su industria de transformación.
– Excepcionalmente, los terrenos afectados por avenidas con períodos de retorno de 100 años pueden ser clasificados como suelo urbano cuando ya tuvieran esa clasificación. En este caso quedan sometidos a las restricciones específicas que determine el organismo de cuenca.
– Justificadamente, los demás terrenos afectados por avenidas con períodos de retorno de 500 años pueden ser clasificados como suelo urbano o urbanizable si ya tienen dicha clasificación, o si no la tienen, previo informe favorable del organismo de cuenca, que puede establecer restricciones y medidas de protección específicas.
b) En los terrenos afectados por riesgo de accidente grave se aplican las siguientes:
– Con carácter general, los terrenos situados en el ámbito de influencia territorial que se determine para cada uno de los establecimientos ya existentes afectados por RD 1254/1999 se clasifican como suelo rústico o se incluyen en sistemas generales, salvo en los de equipamientos y espacios libres. Para la determinación del ámbito de influencia territorial ha de tenerse en cuenta la evaluación del informe de seguridad.
– Excepcionalmente, los terrenos situados en el ámbito de influencia territorial de los establecimientos anteriores, pueden clasificarse como suelo urbano si ya tienen esta clasificación. En este caso quedan sometidos a las restricciones específicas que puedan derivarse de la evaluación del informe de seguridad.
– En caso de implantación de nuevos establecimientos afectados por la normativa citada, los terrenos situados en el ámbito de influencia territorial y se han de clasificar como suelo rústico o se incluyen en sistemas generales, salvo en los de equipamientos y espacios libres.
c) Las nuevas líneas de transporte y distribución de energía eléctrica en alta tensión y las nuevas subestaciones transformadoras deben respetar una distancia a las construcciones e instalaciones con ocupación humana permanente, de 0,5 m por cada kilovoltio de tensión, medidos en línea recta desde la proyección del eje de los cables a la superficie, con un mínimo de 5 m.
Por último, se regula, la obligación de conservación que tienen los propietarios de bienes inmuebles de conservarlos en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad, ornato público, accesibilidad y habitabilidad según su destino, ejecutando:
a) Los trabajos y obras necesarios para mantener en todo momento dichas condiciones, o para reponerlas si se hubieran perdido o deteriorado.
b) Las obras adicionales de conservación que se impongan por motivos de interés general.
El coste de estas obras corresponde a los propietarios sólo hasta el límite del deber de conservación. Pero si el coste excede del límite y no procede la demolición del inmueble, el ayuntamiento ha de resolver la forma de costear, sin cargo para el propietario, la parte correspondiente al exceso. A estos efectos:
a) El límite del deber de conservación se fija en la mitad de su coste de reposición.
b) El coste de reposición es el valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta equivalente al original, calculando y teniendo en cuenta:
– la propia superficie construida;
– las características constructivas análogas a las del inmueble original, con nivel de calidad equivalente, y de forma que sea posible su autorización conforme a la normativa vigente;
– el coste de ejecución, los gastos financieros, el beneficio empresarial, los honorarios profesionales y los tributos que graven la construcción;
– la exclusión del valor del suelo;
– la no realización de depreciaciones de cualquier tipo.
c) Exceden del límite de conservación los trabajos y obras que no sean autorizables conforme a la normativa urbanística en vigor, sin perjuicio de la obligación de ejecutar los que sean necesarios para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad del inmueble, en caso de que el ayuntamiento no opte por su demolición.

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