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Convenios urbanísticos. Ayuntamiento de Madrid

El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (PGOUM), tras la modificación aprobada definitivamente el 8-5-2008 (BOCM 17-6-08 y 12-8-08), prevé, dentro de la regulación relativa a las actuaciones en espacios libres, que se lleven a cabo actuaciones autorizables mediante la aprobación de un plan especial que, en todo caso, debe someterse con carácter previo a su aprobación definitiva a los procedimientos ambientales según L Madrid 2/2002 (PGOUM art.8.1.28).
Se regulan las condiciones aplicables a las edificaciones complementarias, como la obligación de que en los edificios regulados en el art.8.1.22/1.b, el cambio de uso, su intensificación y las obras de ampliación queden sujetos a la tramitación de un plan especial en el que se imponga el deber de:
– liberar, al menos, un 50% de la superficie ocupada en el patio de manzana (incrementándose las separaciones a las fachadas de las construcciones colindantes);
– disminuir las volumetrías inadecuadas por exceso de altura o proximidad de huecos para luces de viviendas;
– sustituir los usos no dotacionales que puedan considerarse como molestos, insalubres, nocivos o peligrosos, por cualquiera de las categorías de los usos de equipamiento y deportivo, públicos o privados;
– proponer el reinicio o nueva implantación de la categoría de uso de espectáculos en su actividad de cine o teatro, con las actividades que le sean complementarias;
– destinarlo al uso de garaje.
El régimen de obras contempladas por el plan especial se considera excepcional y no quedan obligadas a cumplir las condiciones de edificabilidad aplicables a las obras de nueva edificación.
A su vez, establecía que en el caso de que la propuesta de cambio de uso lleve implícito el mantenimiento total o parcial de la edificación situada fuera del área de movimiento de la manzana (que se encuentra en la situación de fuera de ordenación), ha de tramitarse conjuntamente con el plan especial un convenio urbanístico que justifique y regule el reparto de las plusvalías generadas por el cambio de uso y, en su caso, las compensaciones susceptibles de acordarse en virtud de la aplicación de los mecanismos de gestión urbanística, que mantendrán los límites de edificabilidad prevista por el planeamiento dentro del ámbito del APE 00.01 (PGOUM art.28.1.8.4.2.c).
Sin embargo, la exigencia de convenio urbanístico por cambio de uso, permitido en la propia norma zonal, no se ajusta a derecho, puesto que impone cargas que van más allá de lo que la propia ley establece. Por ello, lo dispuesto en PGOUM art.28.1.8.4.2.c) ha de considerarse nulo de pleno derecho por aplicación de los principios de legalidad y jerarquía (Const art.9 y 103).
Así, la cesión de parte del aprovechamiento es un deber urbanístico directamente conectado con el estatuto de la propiedad inmobiliaria, aspecto nuclear del sistema jurídico-urbanístico español que goza de reserva de ley (LS/08), disposición de carácter básico y que establece que el régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística. La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.
Por su parte la L Madrid 9/2011 configura dentro del suelo urbano consolidado a los terrenos que el plan general denomina suelo urbano común, es decir, los ordenados e incluidos en los planes de ordenación, con aplicación directa de norma zonal, respecto de los cuales los deberes que conforman su régimen urbanístico, no se encuentra la cesión de parte del aprovechamiento ni de porcentaje de edificabilidad para redes públicas.
A mayor abundamiento, la LS/08 art.16 establece que los convenios urbanísticos no pueden establecer obligaciones o prestaciones adicionales ni más gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios afectados y, si contuvieran esta previsión, la cláusula será nula de pleno derecho (en el mismo sentido L Madrid 3/2007 art.245 y TS 28-5-11, EDJ 120764).
Por todo lo anterior, se acuerda que la exigencia de convenio por cambio de uso es nulo de pleno derecho por contravenir normas de rango superior (CC art.1).
Por esta razón se modifica la disposición citada, afirmándose que no es exigible convenio alguno de cesión para las solicitudes que contengan un cambio de uso, a las que resulte de aplicación el PGOUM art.8.1.28.4.2.c), toda vez que dicho precepto determina que no se puede sobrepasar el límite de edificabilidad prevista por el planeamiento.
Al régimen de obras le será aplicable lo determinado en las normas urbanísticas del PGOUM, debiendo asimismo tramitarse un plan especial de cambio de uso (CC art.1.2; LS/08 art.16; LSM art.19 y 21), en los términos regulados por las normas urbanísticas del PGOUM art.5.2.7.

NOTA
Todas las disposiciones anteriores se aplican a los procedimientos de cambio de uso, con independencia del estado de tramitación en que se encuentren.

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