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Compraventa de vivienda. Resolución

En el presente litigio, los compradores de una vivienda y su garaje anejo demandaron a la entidad promotora- vendedora de acción resolutoria del contrato privado de compraventa suscrito entre ambas partes y de condena a la devolución de las sumas entregadas y al pago de los intereses legales de la citada cantidad -computados desde que se efectuó dicha entrega-, fundando tales pretensiones en el incumplimiento de la obligación de entrega, por falta de licencia de primera ocupación e imposibilidad de obtenerla dada la presunta ilegalidad urbanística de la licencia de obras concedida.
Subsidiariamente solicitaron que se declarase resuelto el contrato con las consecuencias previstas en la cláusula penal consistente en la pérdida del 50% de las cantidades entregadas.
La vendedora demandada contestó a la demanda oponiéndose y solicitando la íntegra desestimación de la demanda, alegando que el contrato preveía una posibilidad de prórroga, y que no es razón para estimar la pretensión resolutoria la circunstancia de carecer en ese momento de licencia de primera ocupación puesto que no se había pactado nada al respecto, además de que se había obtenido por silencio administrativo positivo.
La sentencia de primera instancia estimó la demanda, declaró resuelto el contrato privado de compraventa suscrito por los litigantes y condenó a la promotora a devolver las sumas entregadas a cuenta del precio más intereses fundamentando su decisión en lo siguiente:
– que la vendedora no estaba en disposición de exigir el otorgamiento de escritura pública cuando lo pretendió, pues el requerimiento remitido a la compradora fue anterior a la obtención del certificado final de obras;
– que aunque se valorara el incumplimiento del plazo de entrega como no esencial, lo relevante es que tampoco la vendedora estaba en disposición de entregar los inmuebles en condiciones para ser habitadas, es decir, con enganche de luz y agua, puesto que el estado de las obras impedía entonces, y sigue impidiendo a fecha de la sentencia, la obtención de licencia de ocupación, dada además la irregular situación urbanística de los terrenos en que se enclavan (existe un informe municipal que acredita que la obra es contraria a las condiciones de la licencia y no es conforme con el Plan General, estando la controversia al respecto pendiente de resolución en vía contencioso-administrativa), siendo un requisito indispensable cuya ausencia permite apreciar un incumplimiento grave de la parte vendedora a efectos resolutorios.
Interpuesto recurso de apelación por la entidad demandada, el tribunal de segunda instancia dictó sentencia confirmando totalmente la sentencia apelada.
Contra la sentencia de apelación ha recurrido en casación la promotora-vendedora, demandada-apelante, apoyándose en que la obtención de licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, a falta de pacto expreso al respecto, no constituye una obligación esencial del vendedor sino accesoria del deber esencial de entrega, siendo así que su incumplimiento no permite estimar la resolución instada de contrario, además de que, tras la solicitud cursada, debe considerarse finalmente obtenida dicha licencia por vía del silencio administrativo positivo.
La cuestión relativa a los efectos resolutorios de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de una vivienda por el promotor-vendedor para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito esencial, ha sido examinada por el Pleno de esta Sala (TS 398/2013, 399/2013 , 400/2013 y 401/2013). De las referidas sentencias se desprende que cabe atribuir eficacia o valor resolutorio a todo incumplimiento del vendedor que prive sustancialmente al comprador del derecho a disfrutar la cosa, por cuanto que su entrega en tiempo, lugar y forma y en condiciones para ser usada con arreglo a su naturaleza constituye la obligación esencial del vendedor, y que, incumbiendo a la promotora vendedora gestionar y obtener la licencia de primera ocupación (CC art.1258), la falta de cumplimiento de ese deber solo se valora como esencial de haberse pactado como tal en el contrato, o, en su defecto, «en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente», correspondiendo a la vendedora a probar el carácter accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia.
Abundando en estos mismos criterios, se añaden, además, las razones siguientes:
a) Que la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo se ha pronunciado en contra de la posibilidad de que la licencia de primera ocupación pueda haber sido obtenida por silencio administrativo positivo, al constituir doctrina consolidada que no pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística.
b) Que la obligación de entrega del promotor-vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular, y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales.
c) Que la incertidumbre en que se coloca al comprador por la falta de entrega de la licencia ante el posible riesgo, incluso, de futura demolición de lo construido y adquirido, equivalen a un incumplimiento del vendedor de su obligación de entregar la vivienda en un determinado plazo -por más que en el contrato privado se le autorice a requerir al comprador para otorgar la escritura pública -una vez finalizadas las obras-, como en el presente caso-, todo lo cual impide que pueda serle exigido al comprador el cumplimiento de sus obligaciones de recepción de la obra, elevación a escritura pública y pago del resto del precio (TS 11-3-13).
Por último, ha de tenerse en cuenta que la obligación de entrega ha de entenderse en su doble aspecto, no sólo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales. De igual forma, la ausencia de licencia debe reputarse por tanto como incumplimiento esencial aun cuando no conste con este carácter en el contrato.
El TS desestima, por consiguiente, el recurso de casación interpuesto por la vendedora-promotora y declara la resolución del contrato de compraventa de vivienda por incumplimiento de la obligación de entrega, debido a la falta de licencia de primera ocupación e imposibilidad de obtenerla en un plazo razonable.

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