Compraventa de inmueble. Resolución por incumplimiento de pago del precio.

En el caso de autos, se formula demanda en la cual se solicita que se proceda a la extinción de la comunidad de bienes formada por las partes, procediéndose a la venta del inmueble que la forma, liquidación del crédito hipotecario que grava el inmueble y el resto del precio obtenido por la venta se reparta al 50% entre las partes.
Admitida a trámite la demanda, y seguidos los trámites procesales oportunos, se declara haber lugar a la extinción de la situación de copropiedad existente entre el demandante y la demandada respecto a la finca y, al no existir acuerdo entre las partes sobre su adjudicación, procede la venta en pública subasta de la descrita finca, repartiendo el precio de venta obtenido entre ambos comuneros por mitad, cantidad ésta de la que en ejecución de sentencia se deberá deducir el importe que corresponda al Sr. “X” de su mitad indivisa, aquellas cantidades que debiera haber satisfecho por su parte de la propiedad, haciendo entrega de las mismas a Dª “Y”.
Se declara igualmente que la división y venta no afectará, en tanto subsista, al derecho de uso de la vivienda familiar al hijo, y a la demandada en cuya compañía permanece, derecho de uso establecido por la sentencia dictada sobre medidas derivadas de patria potestad.
En el presente caso se acumularon dos procesos seguidos entre las mismas partes, don “X” y Dª “Y”, que durante un tiempo habían convivido como pareja de hecho. En el primero, don “X” instaba la división de cosa común referida a un determinado inmueble; y en el segundo, Dª “Y” demandaba a su condómino interesando que se declarara resuelto el contrato de compraventa formalizado entre ambos por el cual ella vendía a don “X” el 50% de dicho inmueble, en el que convivían con el hijo común; resolución que se instaba por incumplimiento de la obligación de pago del precio convenido.
Opuestas ambas partes a lo pretendido por la contraria, en primera instancia se dictó sentencia por la cual se desestimó la demanda interpuesta por “Y” y se estimó parcialmente la deducida por don “X” declarando haber lugar a la extinción de la situación de copropiedad y, dada la indivisibilidad de su objeto y la inexistencia de acuerdo entre las partes para su adjudicación, que se proceda a la venta en pública subasta repartiendo el precio que se obtenga entre ambos partícipes y detrayéndose de la parte de don Anibal las cantidades que debería haber satisfecho para amortización del préstamo hipotecario, haciendo entrega de las mismas a Dª “Y”
Contra dicha sentencia recurre ahora en casación la misma parte.
Como pone de manifiesto la Audiencia en la sentencia hoy recurrida, Dª Irene no formula objeción alguna ante la naturaleza indivisible de la finca urbana que integra la comunidad, sino que entiende que el actor no puede ejercitar dicha acción porque ha de considerarse resuelto el contrato de compraventa por el que le vendió el 50% de la titularidad dominical, por no haber abonado el precio pactado.
La sentencia impugnada, tras referirse a que la vendedora está ejercitando la acción resolutoria para la que le faculta el CC art.1124 cuando existe un incumplimiento por la otra parte, rechaza dicha pretensión al no haber seguido lo dispuesto por el CC art.1504, pues sostiene la Audiencia que en los dos requerimientos efectuados por la vendedora al comprador «no se está dando por resuelto el contrato de compraventa otorgado mediante escritura pública, sino que claramente se está exigiendo el pago, y condicionando su voluntad de darlo por resuelto, al incumplimiento de esa obligación, es decir, no estamos ante esa decidida expresión de voluntad que establece la citada norma, que única y exclusivamente va dirigida a hacer llegar al comprador que, ante el incumplimiento del pago del precio, se da, sin condición ni supeditación alguna, por resuelto el contrato».
El recurso de casación viene fundamentado en la vulneración del CC art.1504, en relación con el CC art.1124 y 1256. El motivo se estima pues el beneficio que para el comprador supone la aplicación del CC art.1504, en tanto le permite mantener la eficacia de un contrato pese a incumplir los plazos fijados para pagar el precio diferido.
En tal sentido esta Sala, afirmó ser cierto que el requerimiento a que alude el CC art.1504 como requisito necesario para la resolución en las ventas de bienes inmuebles con precio aplazado, ha de entenderse como una voluntad resolutoria inequívoca, manifestada al comprador mediante requerimiento judicial o por acta notarial, añadiendo que «en cuanto a que el requerimiento del vendedor contenga una intimación a pagar, ello no le priva de validez pues la doctrina viene admitiendo el requerimiento resolutorio que se hace condicionado a la posibilidad de pagar en breve plazo (TS 2-2-05, EDJ 6939; 18-10-04, EDJ 59546; 28-1-99, EDJ 551).
Este es el caso ahora contemplado ya que el comprador recibió un requerimiento por vía notarial a fin de que pagara lo debido en un plazo de 15 días y, en caso de no hacerlo, quedaba notificado de la voluntad de la vendedora de resolver el contrato, cumpliéndose así lo previsto en dicha norma. A ello siguió la interposición de la demanda de resolución, una vez transcurrido con exceso dicho plazo, y el comprador continuó sin cumplir sus obligaciones de pago, que conocía perfectamente en cuanto se referían al pago de las cantidades correspondientes a la amortización de los préstamos hipotecarios, que -como parte del precio pactado- había retenido para tal finalidad; por lo que la conclusión obtenida por la Audiencia de que no se dio cumplimiento al requisito ha de entenderse que vulnera lo establecido por el CC art.1504.
La estimación del recurso fuerza a esta Sala a asumir la instancia y determinar si efectivamente se ha dado el incumplimiento por el comprador de la obligación de pago del precio según lo pactado en el contrato de compraventa formalizado en escritura pública . En él se establece que Dª “Y” es titular en pleno dominio del inmueble citado que está gravado con una hipoteca de la que queda pendiente de amortización cierta cantidad y otra a favor de la misma entidad hipotecaria de la que resta como principal del préstamo a devolver otra cantidad. A continuación Dª “Y” vende a don “X” una mitad indivisa del inmueble por un precio determinado del que se retiene por el comprador el 50% del importe pendiente de amortización de los indicados préstamos, confesando la parte vendedora tener recibido el resto y otorgando por ello completa carta de pago. De ello se deduce que los plazos de pago acordados con la vendedora eran los mismos que los de vencimiento de los plazos correspondientes a los préstamos hipotecarios, que el comprador incumplió abriendo para la parte vendedora la posibilidad de resolución contractual que efectivamente ejerció. Por ello lo procedente es la desestimación de la demanda de división de cosa común formulada por el Sr. “X” y la estimación de la demanda de resolución por incumplimiento instada por Dª “Y”, con la indemnización de daños y perjuicios solicitada en cuya virtud la vendedora ha de retener la parte de precio que confesó recibida y ha de recibir del comprador la cantidad que acredita en concepto de gastos ocasionados por el contrato, siendo evidente la causación de perjuicios derivada de la falta de cumplimiento de las obligaciones contraídas en cuanto a los pagos a que obligaban los préstamos hipotecarios.

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