La regulación de la edificación y rehabilitación forzosa y en sustitución del propietario es la siguiente.
En primer lugar en el caso de superarse los plazos para edificar (LUVA art.179) ha de dictarse una orden individualizada de edificación o rehabilitación previo procedimiento que puede ser iniciado a instancia de un particular interesado o de oficio y someterse, en todo caso, a información pública. De forma simultánea a la emisión de la orden, el ayuntamiento ha de proceder a tramitar y declarar de forma expresa la caducidad de las licencias otorgadas si se exceden los plazos establecidos en el plan, programa de actuación o en la ley. En la resolución ha de decidirse:
– admitir el compromiso de solicitud de licencia y edificación del solar por la propiedad;
– declarar el incumplimiento del deber, en el caso de que quede demostrado el mismo por causas imputables al propietario; y
– previamente a la resolución de incumplimiento y previa suscripción de un convenio entre el ayuntamiento y el propietario, se puede acordar la convocatoria de un concurso de programas de actuación aislada en la modalidad de ejecución con pago de partes de la edificación en régimen de propiedad horizontal, sin proceder a la declaración de incumplimiento y sin aplicación de la sanción.
La ejecución por sustitución forzosa ha de realizarse mediante la aprobación de un programa de actuación aislada a ejecutar por adjudicatario seleccionado en régimen de pública concurrencia que se realizará una vez emitida la declaración de incumplimiento del deber de edificar o rehabilitar. Este adjudicatario actúa, pues, en sustitución del propietario. La adjudicación puede hacerse en la modalidad de ejecución sustituoria mediante la aplicación de la expropiación forzosa o de reparcelación forzosa. También ha de hacerse constar el plazo máximo para la ejecución de la edificación y, en su caso, las obras de urbanización, los precios máximos de venta o arrendamiento, el porcentaje de viviendas de protección pública a integrar en la edificación y la garantía definitiva del cumplimiento del deber de edificar.
La aprobación de los programas de actuación aislada produce los siguientes efectos:
| Modalidad | Efectos |
| Reparcelación forzosa o voluntaria | Adjudicación de la parcela o solar en proindiviso a los efectos de su distribución en régimen de propiedad horizontal, en la proporción resultante al adjudicatario del concurso junto con el propietario y la ocupación de la parcela por aquel, a los efectos de la realización de las obras. Si no se suscribe el convenio por la parte que le corresponda la propiedad se ha de descontar aquella de valor equivalente a la sanción por incumpimiento del deber atribuyéndose la edificación resultante al ayuntamiento en el proceso de reparcelación forzosa. |
| Expropiación forzosa | Obtención de la parcela o el solar por el adjudicatario del concurso, con el adeudo previo de su importe, valorado de acuerdo con la LS/15, a los efectos de su edificación como propietario nuevo. |
| En todas las modalidades | Constitución de garantía por un importe mínimo del 5% del importe de las cargas del programa de actuación, incluyendo los costes de urbanización. |
Junto a lo anterior hay que destacar que con la declaración de incumplimiento del deber de edificar, si el ayuntamiento elige la forma de actuación por venta forzosa, ha de iniciarse el procedimiento pudiendo emplear la subasta o concurso. El acuerdo del órgano competente del ayuntamiento también ha de resolver la caducidad de las licencias si se han otorgado y la imposibilidad para los propietarios de proseguir el proceso edificatorio y, en su caso, urbanizador, así como la declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación a efectos expropiatorios. Si se adjudica el bien el ayuntamiento o el optante seleccionado han de otorgar escritura pública de venta forzosa sin necesidad del consentimiento del anterior propietario. El precio obtenido en la licitación se ha de entregar al propietario, tras levantar las cargas de los inmuebles y deducir los gastos de gestión ocasionados y el importe de las sanciones impuestas por incumplimiento.
El ayuntamiento puede acordar en cualquier momento, previa declaración del incumplimiento del deber de edificación, la expropiación forzosa de los inmuebles no edificados en plazo, en cuyo caso queda en suspenso el procedimiento de sustitución forzosa o venta forzosa, desde el momento de la declaración en el expediente de la necesidad de ocupación.
El dictado de la orden individualizada de edificación o rehabilitación, la declaración de incumplimiento y la convocatoria y resolución de los concursos y subastas a los efectos de la edificación de solares o rehabilitación de edificios, puede acordarse de oficio por los ayuntamientos o a instancia de terceros interesados en participar en el proceso edificatorio o rehabilitador.
En caso de incumplimiento de los deberes de rehabilitación o edificación en los plazos indicados por el plan fuera de los ámbitos de actuación, los ayuntamientos pueden aplicar las facultades expuestas sobre la efectiva existencia del incumplimiento y sobre la concurrencia de razones de interés público que justifiquen la aplicación de lo anterior.
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