Tributación de las operaciones de leasing inmobiliario en el ámbito del IIVTNU

Una sociedad formalizó el 22-5-1992 un contrato de leasing inmobiliario para la adquisición de una nave industrial. El 5-5-1994 presentó ante el Catastro Inmobiliario una declaración de alteración de bienes de naturaleza urbana por transmisión de dominio (modelo 901). A efectos tributarios desde dicha fecha, consta en el registro catastral el pleno dominio del inmueble a nombre de la sociedad e igualmente los recibos del IBI se emiten a nombre de la misma.
Una vez vencido el contrato de leasing, se desea formalizar el cambio de titularidad ante el Registro de la Propiedad, mediante escritura pública de ejercicio de la opción de compra. En el contrato de leasing inicial se estipula la imputación de los gastos, incluido el IIVTNU, a la parte adquirente.
Las cuestiones a tratar son las siguientes:
a) Devengo del Impuesto: se plantea si debe considerarse como fecha de devengo la correspondiente a la aceptación del cambio de titularidad de dominio catastral, es decir, el 5-5-1994.
El Catastro Inmobiliario es un registro de carácter administrativo y los actos dictados por sus órganos no atribuyen en ningún caso la titularidad jurídica sobre los bienes inmuebles (LCI art.1).
La fecha en que se transmite la propiedad de un bien es aquella que se derive de la aplicación del Código Civil. En el contrato de arrendamiento financiero, la fecha en que se ejercita la opción de compra es la fecha en que la entidad financiera transmite la propiedad del inmueble a la sociedad mercantil, documentándose en el caso que nos ocupa mediante la correspondiente escritura pública. Por tanto, la transmisión del derecho de propiedad sobre el bien inmueble de la entidad financiera a la sociedad consultante se produce en la fecha de la escritura pública de ejercicio de la opción de compra. Esta transmisión da lugar al devengo del IIVTNU. Y ello, con independencia de la posible alteración de la titularidad catastral que se produjo el 5-5-1994.
b) Prescripción del derecho a determinar la deuda mediante liquidación de la Administración tributaria: el plazo de prescripción es de cuatro años (LGT art.66.a), iniciándose el cómputo del mismo desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo reglamentario para presentar la correspondiente declaración o autoliquidación (LGT art.67.1).
En el caso objeto de consulta no se indica la fecha en que se transmite la propiedad del inmueble por el ejercicio de la opción de compra. En todo caso, desde dicha fecha, que coincide con el devengo del impuesto (LHL art.110.2), el sujeto pasivo tiene un plazo de treinta días hábiles para presentar la correspondiente declaración o autoliquidación. Y, desde la finalización de este último plazo, se cuenta el plazo de prescripción de cuatro años.
c) Sujeto pasivo: el sujeto pasivo contribuyente del IIVTNU en la transmisión onerosa de la propiedad del terreno es la entidad transmitente (LHL art.106.1.b). Los pactos entre particulares, como es el caso de la cláusula del contrato de leasing por la que el impuesto sería abonado por la parte compradora, no tienen efectos en la relación jurídico-tributaria (LGT art.17), sin perjuicio de sus consecuencias jurídico-privadas, respecto de las cuales la DGT no es competente para pronunciarse.
La sociedad compradora del terreno no tiene la condición de obligado tributario del IIVTNU, no derivándose para ella ni obligaciones materiales, ni formales, más allá de la obligación de comunicación al ayuntamiento de la realización del hecho imponible.

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