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Reinversión en una renta vitalicia del importe obtenido en la venta de un inmueble

Un contribuyente mayor de 65 años vende un inmueble del que poseía el pleno dominio del 50% indiviso y el usufructo sobre el otro 50%, adquiridos uno y otro derecho en distintos momentos. En la venta del inmueble, la parte de la que ostentaba el pleno dominio le ha generado una ganancia patrimonial, mientras que la transmisión del usufructo le ha generado una pérdida. Se plantea si el importe que debe destinar a constituir una renta vitalicia para poder beneficiarse de la exclusión de gravamen en su totalidad de la ganancia patrimonial generada en dicha transmisión debe ser el importe total obtenido en la venta que proporcionalmente se corresponde con la parte sobre la que ostentaba el pleno dominio, o si también debe destinar a tal fin el obtenido por la venta del usufructo. Asimismo se plantea si, a estos efectos, debe destinar a la constitución de la renta vitalicia la totalidad del importe obtenido que le corresponde, o si de ese importe puede descontar lo satisfecho por el IIVTNU.
La normativa del impuesto excluye de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinan. La cantidad máxima total que a tal efecto puede destinarse a constituir rentas vitalicias es de 240.000 euros, y si el importe reinvertido resulta inferior al total de lo percibido en la transmisión, solo queda excluida de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida (LIRPF art.38.3).
La venta del inmueble da lugar a una ganancia o pérdida patrimonial para cada uno de los titulares de la misma, en proporción al porcentaje que cada uno de ellos ostente tanto del pleno dominio como del usufructo y nuda propiedad, la cual se determina, para cada uno de ellos, por la diferencia entre los respectivos valores de adquisición y de transmisión, siendo este último el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, del que se deducen los gastos y tributos inherentes a la transmisión en cuanto resulten satisfechos por el transmitente (LIRPF art.35.2).
Por tanto, para acogerse a la exclusión de gravamen de la ganancia patrimonial generada, se debe destinar el importe real por el que la enajenación se efectúe, minorado en los gastos y tributos inherentes a la transmisión que resulten satisfechos por el mismo, a la constitución de una renta vitalicia asegurada a su favor. Ahora bien, habida cuenta que el pleno dominio de una parte del inmueble y el usufructo de otra parte constituyen elementos patrimoniales independientesy, por consiguiente, que su transmisión da lugar a sendas ganancias o pérdidas patrimoniales, en caso de que se obtenga una ganancia patrimonial por la transmisión de uno de los citados elementos patrimoniales y en el otro una pérdida patrimonial, u obteniendo ganancias patrimoniales por la transmisión de ambos elementos patrimoniales, el contribuyente únicamente desee aplicar la exención respecto de la ganancia obtenida por uno de ellos, el importe que debe destinarse a constituir una renta vitalicia será el importe obtenido por la transmisión del elemento de que se trate, minorado en los gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos.
En el presente caso, en el que por la transmisión del pleno dominio se obtiene una ganancia patrimonial, y por el del usufructo se genera una pérdida patrimonial, el importe que el contribuyente debe destinar a constituir la renta vitalicia será, únicamente, el importe obtenido por la transmisión correspondiente al elemento patrimonial que genera la ganancia patrimonial (el pleno dominio del 50%), minorado en los gastos y tributos inherentes a su transmisión por él satisfechos.

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